Как правильно сдавать квартиру в аренду?

Как сдать квартиру в аренду правильно – пошаговая инструкция

Как правильно сдавать квартиру в аренду?

Можно обратиться за помощью к агентствам, если не знаете, как правильно сдать квартиру. Если в собственности гражданина имеется жилплощадь, то появление желания сдать таковую в аренду объяснимо. Во избежание возникновения каких-либо проблем следует учесть все возможные юридические нюансы и подойти к процедуре сдачи квартиры внаем с повышенным вниманием и ответственностью.

Правила и порядок

На первом этапе нужно определить круг лиц, кто имеет законную возможность сдавать квартиру в аренду. Здесь существует ряд некоторых нюансов:

  1. Если квартира находится в собственности у 2-х и более человек, для сдачи таковой требуется предварительное согласие каждого из владельцев.
  2. Если человек желает сдать жилплощадь, владельцем которой является муниципалитет, следует составить с арендатором договор поднайма.
  3. В случае оформления поверенным лицом, требуется нотариально заверенный документ о возложении на него полномочий.
  4. Сдача в аренду квартиры с непогашенной ипотекой, требует предварительного согласия из банка.

Собственнику жилья следует назначить оплату и приступить к поиску будущих жильцов. Это возможно путем самостоятельного размещения объявлений либо посредством обращения в агентство недвижимости.

Следующий этап – составление договора найма квартиры. Грамотное оформление документа позволит избежать возможных недопониманий между квартиросъемщиком и владельцем жилья. Документ составляется в письменной форме с указанием следующих пунктов:

  • наименование бумаги и предмет, относительно чего составляется договор;
  • адрес;
  • информация о квартиросъемщике: Ф.И.О., паспортные данные;
  • период аренды;
  • сумма арендной платы и порядок внесения таковой;
  • указание залога и его суммы, при наличии такового;
  • опись имеющихся в квартире предметов с приблизительной оценкой их состояния;
  • следует оговорить момент задержки оплаты за квартиру, например, в случае неуплаты в течение месяца, квартиранту необходимо будет съехать;
  • указать периоды посещения владельца, в качестве контроля за собственностью;
  • оговорить порядок возмещения возможного ущерба, при возникновении такового;
  • оговорить момент возможного расторжения договора по чьей-либо инициативе, условия продления по окончании срока аренды.

Помимо основных моментов, в договоре найма могут быть указаны прочие условия и требования, оговоренные в личном порядке между собственником жилья и будущими жильцами. Затем бумага подписывается сторонами соглашения.

Сдаем через агентство

Сдача жилплощади через агентство недвижимости, безусловно, требует внимания от лица, желающего обратиться к подобной фирме. Необходимо уточнить имеет ли агентство соответствующую лицензию, по возможности почитать отзывы о компании. Услуги риэлтора придется оплатить самостоятельно.

С агентством потребуется составить договор с указанием следующей информации:

  • услуги, которые предоставляет агентство клиенту;
  • сумма вознаграждения риэлтора по окончании работы;
  • срок договорного соглашения;
  • данные сторон;
  • ответственность, закрепленная за каждой из сторон в случае невыполнения условий договора;
  • гарантии и условия расторжения договора.

Оформление бумаги лучше осуществлять в присутствии грамотного юриста. На бумаге проставляются подписи сторон.

Далее, клиенту остается ждать, когда сотрудник агентства выполнит работу, то есть найдет квартиранта и подготовит соответствующие бумаги. Договор найма подписывается арендодателем самостоятельно в любом случае.

https://finans52.ru/realty/apartment/sdat-arendu.html

Правильно оформляем процесс

Для ускорения сдачи квартиры в аренду потребуется разместить информацию о жилплощади на популярных досках объявлений. Это можно сделать как за дополнительную плату, так и без таковой. А воспользоваться обоими способами. К объявлению стоит приложить фотографии комнат с разных ракурсов.

Непременное условие чистоты и уюта в квартире. Непригодную технику и мебель необходимо устранить. Осуществить ремонтные работы, установить новую сантехнику и в целом навести порядок.

Перед приходом потенциального квартиросъемщика необходимо убедиться в отсутствие загрязнений, устранить неприятные запахи. Самому арендодателю рекомендуется вести беседу в спокойном и размеренном тоне.

Общим советом может быть лишь одно – на потенциального жильца нужно произвести благоприятное впечатление как атмосферой в квартире, так и посредством беседы с хозяином. Спрос на нее будет велик.

Посуточно

Теперь рассмотрим, как сдать квартиру в аренду правильно и самостоятельно, но не на весь месячный период, а на сутки. Сдача квартиры или нескольких в аренду посуточно дело довольно хлопотное, но приносящее ощутимый доход.

Следует помнить о потребностях граждан, заселяющихся на короткий срок. Чаще всего это командировочные, отпускники, словом, те, кому нужны комфортные условия для проживания на краткий период.

Поэтому комплектация квартиры должна включать все необходимое.

Далее, следует осуществить поиск клиентов. Это возможно либо через агентство, но потребуются дополнительные расходы, либо посредством самостоятельного размещения объявлений на соответствующих порталах.

Для безопасности собственного имущества перед заселением необходимо записывать паспортные данные постояльцев, брать залоговую сумму в размере нескольких тысяч рублей. Это убережет от порчи и хищения предметов интерьера.

Арендодателю рекомендуется зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель. Будет доступно оформление договора о сдаче квартиры на краткий срок, что убережет от возможных неприятностей.

Налог на данную услугу

Сдача жилплощади в аренду облагается налогом в размере 13% для физических лиц. Если гражданин сдает несколько квартир и выступает как ИП, налог составляет 6% либо 15% при общей системе обложения налогом.

Процедура сдачи квартиры в аренду довольно сложный процесс, требующий полной сосредоточенности и юридической осведомленности. Но при верном оформлении соответствующих бумаг арендодатель получает неплохой дополнительный доход, вероятность возникновения каких-либо сопутствующих проблем сводится к минимуму.

Источник: https://finans52.ru/realty/apartment/sdat-arendu.html

Как правильно сдавать квартиру в аренду: составление договора

Как правильно сдавать квартиру в аренду?

С одной стороны, приятно иметь «резервную» жилплощадь, предназначенную позднее детям или купленную, как финансовый парашют.

С другой стороны, даже за пустую квартиру необходимо платить (коммунальные платежи, имущественный налог), а если недвижимость куплена в ипотеку, то платежи получаются серьёзными. Один из распространённых способов заставить временно пустующее жильё работать – сдавать его в аренду.

Случается, что хозяева не знают, как правильно сдавать квартиру в аренду, оформить документы, боятся мошенников или нечестных жильцов, поэтому свободные квартиры простаивают.

Другие же, в спешке выбрав первых обратившихся арендаторов, допускают досадные ошибки в составлении документов, могущие дорого обойтись в дальнейшем. Кто-то и вовсе сдаёт жильё «в чёрную», постоянно опасаясь визита участкового или интереса налоговой службы. В тексты мы рассмотрим, как официально сдавать квартиру, оформить правильно и честно все документы и не тратить собственные нервы.

Как правильно сдавать квартиру в аренду

Безопасность и надёжность

Сдача частного жилья, оформленная официально – одна из самых выгодных и юридически безопасных сделок. Официальная аренда, в первую очередь, несёт преимущества для владельцев квартиры.

Во-первых, не нужно бояться неблагонадёжности жильцов – арендатор уже не сможет испортить ваше имущество, сдать его в субаренду или вовсе сбежать, не выплатив положенную сумму за проживание и «коммуналку».

Кроме того, в договоре аренды позволительно до копейки прописать траты, которые возьмёт на себя жилец – вплоть до пользования интернетом, домашним телефоном или платной парковкой, закреплённой за квартирой.

Да, можно сдавать жильё родственникам или друзьям, частично обезопасив себя от вышеперечисленного. Но недостаточно знать человека, даже длительное время, чтобы быть уверенным в его надёжности. Второй момент – интерес со стороны властных органов.

Проживающими без прописки могут заинтересоваться в полиции, а дальше ниточка неминуемо приведёт к вам – человеку, получающему доход и не платящему налоги.

Сокрытие прибыли – серьёзный проступок, и он несомненно повлечёт за собой массу проблем и неприятных встреч с налоговой.

Рассмотрим, как зафиксировать договорённости с арендаторами корректно и заполнить документы, связанные со сдачей квартиры в аренду максимально полно и безошибочно.

Документы для составления договора

Чтобы официально заключить договор, не нужно собирать внушительный пакет документов или обращаться в учреждения за особенными справками. В стандартный «набор» включается:

  1. Паспорта собственников жилья.
  2. Выписка из ЖЭКа, фиксирующая всех лиц, зарегистрированных в квартире (кстати, их личное присутствие при подписании бумаг обязательно).
  3. Согласие собственников жилья на аренду (если их несколько).
  4. Договор купли-продажи или дарения, подтверждающий, что владелец квартиры действительно является таковым.
  5. Документ, фиксирующий право собственности.

Все названные документы, уже понятно, должен подготовить хозяин квартиры – арендодатель. От арендатора требуется паспорт (хотя в некоторых случаях от жильцов требуют справку с работы как гарант платёжеспособности или справку о несудимости).

Арендодатель и арендатор — два лица и две стороны, заключающие договор. Важно понимать, что документ этот является официальным, и фиксирует законность сделки по сдаче недвижимости в аренду.

Соответственно, в договоре прописывают исчерпывающую информацию о сроках, условиях, особенностях сделки, лицах, в ней участвующих, гарантиях и обязательствах.

Договор аренды – главнейший документ при совершении сделки

Арендный договор: что в нём писать?

Сейчас в стране существует два вида договоров аренды, признанные официально:

  1. Договор аренды, необходимый для участия в сделке юрлиц. Он заключается на временной отрезок более года и обязательно подлежит регистрации.
  2. Договор найма подходит для сдачи жилья лицу физическому, не имеет конкретного срока и не обязателен для регистрации. Договор на срок менее 11 месяцев регистрировать не нужно, более — уже обязательно.

Соответственно, если обе стороны являются лицами физическими, то и заключать необходимо договор второго типа. Важность этого документа сложно переоценить, ведь он поможет сберечь деньги, время и репутацию добропорядочного плательщика налогов. Рассмотрим несколько негативных примеров, в перспективе способных стать реальными рисками при отсутствии официального договора найма.

  1. Невозможность возместить ущерб, причинённый жильцами вашему имуществу. В случае с кражей вещей из вашей квартиры вам будет нечем доказать, что конкретные люди действительно проживали у вас, а если вы и сможете это сделать, то вопрос о нелегальности сделки будет поднят в первую очередь.
  2. В случае, если арендаторы нанесут ущерб соседям – к примеру, затопят их дорогой ремонт, возмещать денежные средства будете именно вы.
  3. Если жильцы не захотят платить за «коммуналку», а то и вовсе за прожитое время, вы не сможете обратиться в суд, чтобы взыскать долги.

Риски, при этом, существуют не только для владельца жилья. Наниматель, как вторая сторона, имеет возможность и право убедиться в надёжности арендодателя: что жильё действительно ему принадлежит, куплено честным путём, а человек может законно и официально сдавать конкретную квартиру, не имеет долгов и проблем с иными членами семьи.

Информация такого характера оговаривается «на берегу» и вносится в договор обязательным порядком, после чего арендатор подписывает данные, указывая, что ознакомлен с ними и возражений не имеет

Что ещё должен включать договор?

  1. Паспортные данные обеих сторон.
  2. Количество человек, собирающихся проживать в квартире.
  3. Размер ежемесячной арендной платы и срок её внесения, вплоть до конкретного дня и даже времени (к примеру, не позднее, чем в полдень 17 числа ежемесячно).
  4. Имущество, оставленное в квартире, его состояние и разрешение к использованию жильцами.
  5. Оплата иных расходов – кто и в какие сроки будет вносить коммунальные платежи, плату за телефон, интернет и подобное.
  6. Время и порядок проверки жилья владельцами.
  7. Размер денежной компенсации для арендодателя в случае несвоевременных платежей.
  8. Пункт, подтверждающий, что жильё является «чистым» и не сдаётся в аренду кому-нибудь другому по такому же договору.
  9. Иные договорённости, к которым стороны пришли в частном порядке (например, разрешено ли заводить в квартире животных).

В целом, чем полнее и подробнее документ, тем меньше вероятность нарваться на неприятность из-за неоговоренных или незафиксированных моментов сделки.

К договору обязательно нужно приложить список личного имущества, оставляемого в квартире, эту бумагу обе стороны подписывают как акт передачи-приёма.

К документу рекомендуется приложить фотографии, фиксирующие состояние жилья и предметов обихода в ней до момента, когда въедут жильцы. Таким образом, снижаются риски, могущие быть причинёнными имуществу.

Передача денег – важный и заключительный этап сделки, подойти к ней нужно серьёзно и заранее решить, каким способом это будет происходить на протяжении всего действия договора.

Таблица 1. Способы передачи денег

Деньги передают лично, из рук на рукиДеньги переводятся безналичным способом
Это простой способ, но далеко не комфортный. Во-первых, сторонам нужно регулярно встречаться, что зачастую неприемлемо для больших городов. Днём, как правило, люди находятся на рабочем месте, а тратить вечернее время на поездку многим не хочется. Но если деньги передаются именно таким способом, каждый раз нужно составлять акт передачи-приёма денег или писать расписку о получении конкретной суммы в конкретную дату.Если обе стороны пользуются услугами одного банка или перевод денег не требует комиссии, этот способ является оптимальным. Жильцы даже могут настроить обязательный платёж, чтобы система автоматически перечисляла средства в один и тот же день, прописанный в договоре. Обе стороны должны хранить платёжные документы из банка во избежание недоразумений. Второй вариант оплаты, безусловно, надёжен, так как при сохранении платёжных документов факт оплаты оспорить невозможно.

Процедуры, связанные с оплатой, не могут быть изменены или отменены в одностороннем порядке – лучше придерживаться информации, внесённой в договор.

С другой стороны, если в какой-то месяц жильцы, ранее платившие через банк, попросят принять деньги наличными и предложат сами приехать в удобное место, нарушением договора это считаться не будет, хотя хозяин жилья и вправе попросить их воспользоваться безналичным переводом.

Важно понимать, что в денежных вопросах не бывает мелочей, и бездумно доверять малознакомым людям – значит поставить собственное финансовое благополучие под угрозу.

https://www.youtube.com/watch?v=0WqiqN1kwag

ФНС приравнивает прибыль за аренду к налогооблагаемому доходу

Сдаём жильё в аренду? Надо платить налог!

Налоговые отчисления с дохода, полученного от сдачи квартиры в аренду – тот самый момент, побуждающий многих уходить от официальной регистрации этой процедуры. Согласно данным налоговой службы, более половины всех случаев аренды жилья сопровождается уклонением от налогового сбора.

Можете поверить, что это чревато проблемами и неприятными последствиями. Чаще всего, на жильцов жалуются соседи (арендаторы могут шуметь, вести себя невежливо или иными способами раздражать людей, живущих рядом).

В таком случае в квартиру наведается участковый, уполномоченный выявить факт незаконного проживания людей, соответственно, и неуплату налога.

Когда же договор оформлен по вышеперечисленным правилам, от налоговых исчислений не скрыться. Законодательство нашей страны подразумевает — ежемесячно владелец жилья должен уплачивать тринадцать процентов от суммы, прописанной в договоре.

Легально не платить эту сумму можно тогда, когда посредниками в сделке аренды являются агентства недвижимости или риелторы. Но это ещё более невыгодно, так как они будут забирать себе существенный процент прибыли.

Если за месяц вы получаете от жильцов 10 тысяч рублей, 1 тысяча 300 рублей должны быть уплачены в формате налога.

Проще и выгоднее делать всё по закону, отчисляя часть денег в казну государства

Платим налог: практика

Ходить в налоговую каждый месяц и вносить платежи не нужно. По окончании года хозяин квартиры должен нанести в учреждение визит и подать декларацию по форме 3-НДФЛ, где он «показывает» доход, полученный за аренды за год. После проверки данных инспекторы вышлют квитанцию на оплату, которую нужно совершить до наступления 30 апреля следующего года.

Скачать бланк 3-НДФЛ 

Рассмотрим на примере. Иван Семёнович Чепурин сдавал квартиру весь 2016 год и заработал 100 тысяч рублей. Он подал декларацию и до 30 апреля 2017 года должен перевести в счёт государства 13 тысяч рублей.

Что будет, если Чепурин этого не сделает? Налоговое законодательство нашей страны закрепляет за гражданами финансовую ответственность в том случае, если они пренебрегли налоговыми обязательствами. Ивану Семёновичу грозит штраф, даже дважды, если:

  1. Не предоставит декларацию, вынужден будет заплатить пять процентов от взноса за каждый месяц задержки (сумма, не меньше тысячи рублей, но и не больше 30% от всего платежа).
  2. Не заплатит налог, получит денежное наказание в размере от двадцати до сорока процентов всей суммы налога.

Граждане, которые грубо нарушают закон – в пределах трёх лет задолжали более 600 тысяч рублей, могут быть привлечены к ответственности уголовной.

Неплательщиков могут направить на принудительные работы, оштрафовать на крупную сумму, арестовать или даже лишить свободы.

Таким образом, переживая лишь за собственное финансовое счастье, можно нажить крупные проблемы, способные перевернуть всю жизнь.

Арендодатель, сдающий жильё официально, защищён от рисков и негативных последствий

Кому пожаловаться на незаконную аренду?

Если вы оказались не только арендодателем, но и соседом граждан, неофициально сдающим своё жильё, вы можете пресечь подобный поступок.

В первую очередь, заявление нужно подать участковому, который имеет право проверить, на каких основаниях в квартире проживают люди.

Если жильцами окажутся жители страны, не имеющие договора аренды и временной регистрации, им будет выписан штраф, в отношении владельца жилья информацию передадут в налоговую. Если же проживающими окажутся иностранцы, к делу подключится миграционная служба.

В любом случае, арендодатель, поступивший не по закону, обязан выплатить налоги по факту, уплатить пеню и штраф

Подводим итоги

Со стороны кажется, что сделка об аренде – сложный и нудный процесс и можно бы обойтись без него. Да, не всегда сделки проходят быстро и договор подписывается с первого раза. Мы предлагаем учесть основные нюансы, чтобы не попасть в неприятную ситуацию.

Тщательно расспросите будущих жильцов обо всей интересующей вас информации, проверьте их документы и убедитесь, что оставляете жильё в надёжных руках. Не обольщайтесь, думая, что люди всегда говорят только правду – вы можете узнать у потенциального арендатора, где он работает и позвонить туда, чтобы убедиться в правдивости полученной информации.

Также можно взять несколько контактов близких родственников ваших жильцов, на случай непредвиденных обстоятельств.

Благоприятный исход не только сделки, но и дальнейшего развития дела зависит, в первую очередь, от ответственности и бдительности квартирного хозяина. Если относится к этому серьёзному делу, как полагается, всевозможные проблемы обойдут вас стороной. Удачи!

— Как сдать квартиру в аренду. Советы арендодателям

Не нашли ответа на свой вопрос?

Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 110-68-15 (Москва)
+7 (812) 317-72-80 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://nalog-expert.com/oplata-nalogov/kak-pravilno-sdavat-kvartiru-v-arendu.html

Как правильно сдать квартиру в аренду: подробная инструкция

Как правильно сдавать квартиру в аренду?

Сдать квартиру в аренду – это получать ежемесячный пассивный доход. Однако в этом деле лучше не спешить, а узнать заранее все тонкости и нюансы. Читайте в статье, как правильно сдать квартиру в аренду, можно ли сдавать муниципальную или ипотечную жилплощадь и какие особенности следует учесть.

Выгодно ли сдавать квартиру в аренду?

Если вы хотите сдавать квартиру в аренду, не прибегая к помощи посредников в виде различных агентств, стоит быть готовыми к тому, что это на начальном этапе займет много времени. Несмотря на возможные сложности и затраты, лучше и выгоднее сдавать квартиру законно. И вот почему:

  1. Вы сможете не бояться, что квартирант внезапно съедет с занимаемой жилплощади, не заплатив за проживание и коммунальные услуги. Когда вы сдаете квартиру законно, с оформлением договора и выплатой налогов, вы можете не опасаться, что попадете на недобросовестного жильца.
  2. Вы гарантировано будете получать ежемесячный доход. Этого, к сожалению, зачастую нельзя сказать о ситуации, когда квартира сдается в аренду родственникам или друзьям. Единственный плюс от таких квартирантов – то, что вы будете знать их лично.
  3. Сдавать квартиру официально – это заранее иметь возможность рассчитать будущие расходы на содержание жилья. Все пункты расписываются в договоре аренды.
  4. Вы сможете не опасаться визита или звонка из налоговой службы. Если вы сдаете квартиру законно, вас никто не обвинит в сокрытии доходов.

Квартиру выгодно сдавать хотя бы потому, что пустующая жилплощадь все равно будет требовать оплаты за услуги. Сдавая квартиру в аренду, вы будете уверены, что расходы на ее содержание окупятся в несколько раз.

Как правильно сдать квартиру – оформление и документы

Первое, что вам нужно знать – никогда не договаривайтесь окончательно о сдаче квартиры в аренду, пока не увидите лично потенциального жильца. Конечно, вы сможете пообщаться одним из множества способов видеосвязи, но рекомендуется предварительно встретиться с квартиросъемщиком «вживую».

Никогда не сдавайте квартиру на длительный срок без правильного оформления договора аренды. Даже если жилплощадь сдается друзьям или родственникам. Так вы обезопасите себя от возможных неприятных ситуаций. Кроме того, в таком договоре будут прописаны все права и обязанности сторон.

Договор аренды не может быть заключен без следующих документов:

  • подтверждения прав собственности на квартиру;
  • общегражданских паспортов сторон договора;
  • выписки об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ;
  • списка лиц, зарегистрированных в квартире.

Если квартира находится в долевой собственности, вам необходимо получить согласие на сдачу в аренду от сособственников. Это может быть сделано тремя способами:

  1. Сособственник пишет согласие собственноручно и заверяет его нотариально.
  2. Оформление доверенности на одного из собственников квартиры, чтобы он мог заниматься всеми вопросами без привлечения сособственников. Доверенность заверяется у нотариуса.
  3. Личное присутствие всех собственников жилья при составлении договора аренды.

Если вы сдаете квартиру физическому лицу, оформляется договор найма. При этом его не обязательно регистрировать. При сдаче квартиры юридическому лицу заключается договор аренды. При сроке договора от года его необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Официальный договор о сдаче квартиры в аренду необходим в первую очередь собственнику. Отсутствие договора – неоправданный риск для арендодателя. При возникновении вопросов, касающихся правильного оформления сдачи квартиры в аренду, рекомендуем проконсультироваться с юристом.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Согласно законодательству, сдавать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно. Такая квартира находится у заемщика в собственности, но с некоторыми ограничениями. Тем не менее, он также может ею пользоваться, владеть и распоряжаться.

Согласно положениям ст. 209 ГК РФ, в отношении квартиры в ипотеке есть допустимый предел правомочий. Собственник обремененного жилья не может своими действиями нарушать интересы заинтересованных третьих лиц. В данном случае третьим лицом будет банк, предоставивший ипотеку.

Отношения с банком, в котором оформлена ипотека на квартиру, регулируются не только гражданским законодательством, но и ФЗ № 102 «Об ипотеке».

В ст. 29 ФЗ № 102 говорится, что заемщик вправе:

  • использовать обремененную квартиру по прямому назначению (жить в ней);
  • извлекать из нее возможный доход.

Соответственно, сдавать квартиру в ипотеке в аренду можно. Однако следует учесть, что залогодатель имеет право оберегать залоговое имущество от порчи. Посягательство третьих лиц (в данном случае арендатора квартиры) включено в список возможных причин порчи имущества.

Можно ли сдавать неприватизированную квартиру?

В ситуации, когда вопрос касается муниципального жилья, ответ однозначно отрицательный. Но это не окончательный запрет.

Вы можете получить разрешение от собственника квартиры (государства или муниципалитета). Для этого необходимо соблюсти ряд условий и получить согласие всех зарегистрированных на муниципальной жилплощади людей.

Еще один важный момент. Если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний, вам потребуется получить разрешение на сдачу жилья также в органах опеки и попечительства. Решение будет положительным, если ребенку предоставляется другое жилье, соответствующее по метражу и условиям проживания квартире, которую планируется сдать в наем.

Надо ли платить налоги, если сдаешь квартиру?

Если вас интересует, как сдавать квартиру правильно и официально, то без вопроса налогообложения не обойтись. Конечно, вы можете сдать квартиру и не платить налоги, но в этом случае вы не можете быть уверенны, что на вас не донесут бдительные соседи и вам не придется иметь дело с государственными органами.

Если сдавать квартиру по закону, то не обязательно становится индивидуальным предпринимателем. Налог будет рассчитываться исходя из размера арендной платы, которая указывается в договоре аренды или найма. Ставка равна 13 % от фактически полученного дохода.

Предусмотрены также случаи, когда процентная ставка повышается до 17 %. Это касается лиц, чей доход от сдачи квартиры в аренду превышает десять МРОТ.

Как выгодно сдать квартиру в аренду? Определяем размер арендной платы

Чтобы определить размер арендной платы и не продешевить, изучите рынок аренды жилья, аналогичного вашей квартире. На стоимость аренды влияют следующие критерии:

  • транспортное сообщение (удаленность от метро и остановок общественного транспорта);
  • инфраструктура (если возле дома находятся все необходимые организации – поликлиника, школа и т.д., то арендная плата будет выше);
  • наличие бытовой техники;
  • наличие мебели;
  • состояние квартиры;
  • жилая площадь помещения;
  • расположение района (квартиры в центре населенного пункта стоят дороже).

Ежемесячные платежи за квартиру арендатор может передавать вам лично или посредством какого-либо перевода (банковского, почтового и т.д.). Этот момент должен оговариваться заранее.

Еще один способ узнать размер арендной платы, чтобы сдать квартиру выгодно – позвонить в любое агентство недвижимости.

Как правильно по закону сдать квартиру квартирантам? Нюансы для собственника

После заключения договора в него нельзя внести какие-либо изменения. Проследите, чтобы в договоре аренды или найма обязательно были прописаны следующие пункты:

  • размер и сроки выплаты арендной платы;
  • степень разрешенного использования арендуемого имущества;
  • вопрос оплаты коммунальных платежей;
  • порядок проверки состояния квартиры собственником;
  • порядок возмещения возможных убытков арендодателю.

Перед составлением договора аренды или найма рекомендуем проконсультироваться с юристом.

Также следует учесть, что если арендатор захочет сделать в квартире ремонт, его результаты принадлежат собственнику жилплощади. Все работы возможно проводить только с согласия собственника. Его следует оформить письменно, чтобы избежать недоразумений в будущем. Без согласия собственника менять что-либо в квартире запрещено.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/arenda-i-najm/kak-pravilno-sdat-kvartiru-v-arendu/

Правильно сдаем квартиру в аренду: инструкции и советы для собственника

Как правильно сдавать квартиру в аренду?
Статья обновлена: 29 мая 2019 г.

Здравствуйте. Чтобы выступить в роли арендатора, необходимо учесть ряд деталей. Правильно сдать квартиру в аренду является довольно хлопотным делом, т.к. необходимо найти клиента, составить договор аренды, собрать все необходимые справки.

статьи:

  1. Если Вы владеете квартирой единолично, то для сдачи ее в аренду от Вас из документов потребуется:
    • паспорт;
    • документ, подтверждающий право собственности на сдаваемую квартиру. С 2017 года данным документом является выписка из ЕГРН на квартиру, а свидетельства о регистрации права теперь отменены и не выдаются с июня 2016 года. Ссылка на инструкцию получения данной выписки. Если нет документов, подтверждающих право собственности на квартиру, то подойдет и договор основания. Договор основания — это документ, на основании которого имеется право собственности на недвижимость. Этим документом может быть: договор купли-продажи квартиры; договор передачи; свидетельство о наследстве; договор ренты или инвестирования;
    • оплаченные квитанции по коммунальным платежам, чтобы показать будущим нанимателям, что долгов по ним нет.
    • справка о зарегистрированных (прописанных) лицах, которая берется с паспортного стола по месту жительства. Эта справка называется выписка из домовой книги. Как ее получить читайте здесь.
  2. Если собственников несколько, то, чтобы сдать квартиру, необходимо получить согласие совладельцев.

    Есть 3 варианта согласия других собственников:

    • Письменное согласие, которое можно написать от руки.
    • Можно оформить нотариальную доверенность на одного из собственников, который будет от своего имени сдавать квартиру и подписывать договор аренды.
    • Или же достаточно присутствие и подписания договора аренды остальными совладельцами, где указано, что квартира сдается одновременно всеми собственниками.

    Требуемый пакет документов перед сдачей квартиры:

    • паспорта и документы, подтверждающие права собственности на квартиру от каждого совладельца;
    • оплаченные квитанции по коммунальным платежам;
    • справка о зарегистрированных лицах, которая берется с паспортного стола по месту жительства;
    • если же в квартире есть прописанные лица не являющееся собственниками, от них потребуется письменное согласие (пишется от руки) или подпись в договоре аренды, в котором они обязательно должны быть указаны.
  3. Если квартира не приватизирована (муниципальная), для ее сдачи требуется согласие наймодателя (муниципалитета).

    Для этого Вы обращаетесь в Департамент Управления Имуществом с заявлением о разрешении сдачи квартиры. К заявлению должно прилагаться письменное согласие всех прописанных граждан в квартире на ее сдачу в аренду, которое достаточно написать в простой письменной форме с указанием паспортных данных каждого прописанного.

    Необходимые документы для сдачи муниципальной квартиры:

    • разрешение наймодателя (муниципалитета);
    • паспорт главного квартиросъемщика;
    • договор соц. найма или ордер на квартиру, в котором указан главный квартиросъемщик;
    • оплаченные квитанции по коммунальным платежам.
    • справка о зарегистрированных лицах с паспортного стола.

Залог успешной сдачи квартиры в аренду – адекватная цена.

Самый простой способ определить сумму арендной платы – узнать ситуацию на рынке наемного жилья. Определится с ежемесячной оплатой Вы можете самостоятельно, проанализировав газеты с объявлениями или сайты (интернет-доски объявлений).

Также можно воспользоваться калькулятором оценки квартир для аренды. Заметьте, калькулятор показывает лишь приблизительную стоимость, поэтому конечную цену определяете на основе многих факторов.

Основные факторы, влияющими на ценообразование:

  • Расположение квартиры: оживленный центр города, тихий спальный район или зеленый пригород – у каждого района есть свои плюсы, но центр, обычно, стоит дороже всего.
  • Площадь: чем она больше, тем выше цена аренды.
  • Состояние квартиры: свежий, хороший ремонт – это не только повод поднять арендную плату, но и фактор, положительно влияющий на скорость нахождения жильцов.
  • Мебель и техника в сдаваемой квартире: Чем лучше меблирована и технически оснащена жилье, тем выше ее цена.
  • Инфраструктура: развитость района, наличие в шаговой доступности школ, спортивных клубов, детских садов и магазинов.
  • Транспортная доступность: если рядом есть остановки общественного транспорта, метро и удобные дорожные развязки, то это еще один повод повысить цену. Но учтите, что не всем нравится жить рядом с оживленной магистралью.

Определившись с ценой, начинайте искать арендаторов.

Способы нахождения нанимателя

  1. Размещение объявления в соответствующем разделе газеты и специализированных интернет-досок объявлений.

    Этот метод позволит охватить наибольшую аудиторию, но многочисленные звонки могут доставить некоторое неудобство. Обязательно в объявлениях выкладывайте фотографии квартиры.

    Велик шанс того, что на объявление будут откликаться в основном риелторы, стремящиеся заключить договор на оказание услуг.

  2. Поиск арендаторов через размещаемые ими объявления.

    Люди, ищущие себе квартиру, тоже самостоятельно подают объявления, при этом они нередко сообщают необходимую информацию о себе.

  3. Можете расклеить объявления (или обратится в компанию по расклейке) в своем районе о сдаче квартиры.

    Но это административное правонарушение, поэтому будьте очень осторожны. Если Вас поймают сотрудники полиции, то напишут протокол и наложат штраф.

  4. Поиск среди знакомых.

    Распространив среди своих друзей, коллег или через собственную страницу в социальной сети информацию о том, что сдаете квартиру, уже через пару дней можно получить отклики.

    Основной плюс этого способа в том, что человек придет не “с улицы”, а по рекомендации.

    Минус этого способа в том, что наниматели из числа друзей или знакомых могут попытаться «сесть на шею» — например, попросят снизить арендную плату или могут несвоевременно ее оплачивать.

Задаток — как его правильно передать, чтобы потом не было проблем с продавцами + какие документы подписывать.

Правильный показ квартиры

Показ квартиры – это очень ответственный момент, поэтому она должна быть в чистом и исправном состоянии.

  1. Наведите порядок в квартире.
  2. Проветрите квартиру, если Вы в ней уже не живете.
  3. Еще раз проверьте состояние мебели и техники, замените перегоревшие лампочки – все должно быть в рабочем состоянии.

В процессе показа задавайте вопросы потенциальным арендаторам, так можно лучше узнать их, определить подходят они или нет.

Обсудите условия найма во всех подробностях, чтобы потом не возникало дополнительных вопросов – это сэкономит время на этапе подготовки договора.

Правильно составляем договор аренды

Чтобы самостоятельно составить договор аренды можно скачать образец по данной ссылке, потом дополнить и изменить под свои нужды.

Самые важных моменты, которые должны быть в договоре:

  • Основание договора. Укажите, на основании чего Вы имеете право распоряжаться сдаваемой квартирой – право собственности, доверенность от собственника или договор социального найма.
  • Условия, права и обязанности обеих сторон, которые прописываются предельно четко и понятно.
  • Срок действия договора.
  • Сроки и способы оплаты арендной платы – Вы можете получать наличные или, если это Вам неудобно, перевод на банковский счет.
  • Оплата коммунальных платежей. Если Вы возлагаете оплату на квартиросъемщиков, то необходимо прописать в какие сроки должны быть оплачены все счета. Обычно квартиранты сами оплачивают свет и воду, при подписании договора запишите последние показания счетчиков света и горячей и холодной воды.
  • Частота проверок. Наверняка Вы захотите проверять свою квартиру, поэтому важно договориться о такой регулярности, которая бы не создавала излишних неудобств новым жильцам, но, в то же время, не заставляла Вас тревожиться. Еще обязательно пропишите, что владелец квартиры не имеет право входит в сдаваемую квартиру без присутствия квартирантов, чтобы не было недомолвок и неурядиц.
  • Порядок расторжения договора. Необходимо указать срок, за который стороны должны поставить друг друга в известность о прекращении договора. Например, предупреждение за месяц позволит арендаторам спокойно подготовиться к переезду и найти новое жилье, а Вам – удостовериться, что с квартирой все в порядке, все счета оплачены, и найти новых нанимателей.
  • Обязанности сторон в случае порчи имущества. В дополнении к данному пункту укажите, с каких средств будет производиться ремонт или покупка новой мебели или техники.
  • Нормы поведения. Например – можно ли курить в квартире, принято ли предупреждать соседей в случае проведения шумных празднеств.
  • Желательно в договоре прописать пункт о том, что и арендодатель и наниматель удостоверились в документах, на основании которых действует обратная сторона и, разумеется, проверить эти документы еще раз.

В дополнении к договору обязательно составьте акт приема-передачи квартиры в аренду, в котором будет перечислена вся техника и мебель, находящаяся в ней с указанием степени износа. Акт приема-передачи для наглядности можно снабдить фотографиями. Бланк договора акта-приема передачи скачайте отсюда.

Когда Вы решили все вопросы с документами, получили деньги и передали ключи от квартиры, не забудьте:

  1. Подробно рассказать о том, как пользоваться техникой, снимать показания счетчиков и о других мелких бытовых моментах.
  2. Оставить арендаторам телефоны экстренных служб и обслуживающих организаций.
  3. Договориться с соседями, чтобы они ставили Вас в известность о том, как ведут себя наниматели.

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/arenda/kak-pravilno-sdat

Как правильно сдать квартиру в аренду? Налог за аренду квартиры. Документы для аренды квартиры

Как правильно сдавать квартиру в аренду?

Некоторые граждане владеют несколькими свободными или временно свободными квартирами. Желая компенсировать свои затраты на оплату коммунальных услуг, а также стремясь получить дополнительный источник дохода, они сдают их в аренду. Особенно часто это наблюдается в крупных городах России и, конечно, в столице.

К сожалению, многие собственники не знают, как правильно сдать квартиру в аренду, избежать неприятных санкций в виде штрафов и при этом сэкономить на налоговых выплатах. В этой статье мы поговорим как раз об этом.

Также рассмотрим, какие документы для аренды квартиры обязательно нужно оформить, чтобы обезопасить себя и свое имущество от нечестных жильцов.

Шаг первый: подготовка жилого помещения

Перед сдачей квартиры в аренду сначала необходимо подготовить ее к проживанию новых жильцов. Если в ней давно не производились ремонтные работы, обновите обои, потолочное и напольное покрытия. Благодаря даже недорогому косметическому ремонту ваша квартира станет выглядеть более презентабельно. А значит, вы сможете сдать ее на более выгодных условиях.

Также необходимо уделить внимание ремонту сантехнического оборудования и электрики. Обезопасите себя и вашего будущего арендатора от возможных неприятностей, например, замыкания электропроводки или затопления соседей снизу. Если вы хотите выгодно сдать квартиру в аренду, сделайте ее уютной и комфортной для проживания.

Меблируйте ее и оснастите необходимыми бытовыми приборами типа телевизора, стиральной машины и холодильника. Свои личные, памятные или ценные вещи, а также документы из квартиры необходимо забрать. После подготовительных работ, ремонта и обустройства приведите в порядок документы на квартиру. Погасите все долги за коммунальные услуги.

При необходимости отключите городской телефон или междугороднюю связь.

После подготовки вашего жилья к сдаче можно приступать к поиску квартиранта. Вы можете сделать это самостоятельно или обратиться за помощью в городские агентства недвижимости (за некоторую плату или даже бесплатно они могут взять на себя обязательства по поиску клиентов).

Дайте объявление на специализированных сайтах в сети интернет, а также поместите его в газеты. Как только вы найдете потенциального квартиросъемщика, обсудите с ним все нюансы и придете к консенсусу, можно будет приступать к оформлению необходимых документов.

Важно: документы может подписывать только собственник – тот, кто владеет жильем на праве собственности, или тот, у кого есть доверенность на сдачу квартиры в аренду.

Шаг третий: составление договора найма

Как правильно сдать квартиру в аренду? Необходимо обязательно заключить с физическим лицом, будущим квартиросъемщиком, договор найма жилого помещения. В том случае если ваш арендатор является юридическим лицом, придется заключать договор аренды.

При этом неважно, на какой срок вы планируете сдать жилье: на год или на одни сутки – необходимо в любом случае составить документ. Не составит труда найти образцы стандартных договоров, в которых прописаны обязанности сторон: и арендодателя, и арендатора.

Вы можете воспользоваться подобным готовым образцом и дополнить теми пунктами, которые посчитаете необходимыми.

Кроме обозначения предмета договора (предоставление во владение и пользование свободное жилое помещение, пригодное для проживания за плату), сроков сдачи, размера платежа за аренду и иных важных общих положений, вы можете прописать в документе обязанности квартиросъемщика, например:

  • обеспечение сохранности жилого помещения;
  • поддержание квартиры в надлежащем состоянии;
  • осуществление текущего ремонта всех поломок и неисправностей, возникших в период пользования помещением за свой счет;
  • самостоятельное внесение коммунальных платежей и проч.

Также в договоре обязательно должны быть указаны паспортные данные и проставлены личные подписи сторон. Важно: договор найма сроком менее года не подлежит государственной регистрации. Советуем вам нотариально заверить договор.

Шаг четвертый: создание описи имущества

Неотъемлемым приложением к договору является опись имущества, которое находится в квартире. Этот документ будет обеспечивать сохранность и целостность вещей, передаваемых в пользование квартиросъемщику, и защищать от кражи. Опись составляется в простой письменной форме.

При этом в ней описывается все имущество (и его состояние), которое находится в квартире, а также указываются паспортные данные и подписи сторон. Опись создается в двух экземплярах, как и договор найма. Будьте внимательны: в процессе подписания всех документов следует проверить правильность паспортных данных арендатора и попросить у него копию паспорта.

Теперь вы знаете, как самостоятельно составить с арендатором опись имущества и договор аренды квартиры.

Налоги, уплачиваемые арендодателем при сдаче жилья

Зная, как правильно сдать квартиру в аренду, вы обезопасите себя от серьезных неприятностей с законом. В статье 23 НК РФ прописано, что любое физическое лицо, получающее доход, обязательно должно заплатить налог. Систематическая сдача квартиры в аренду при регулярном получении арендной платы приравнивается к индивидуальному предпринимательству.

И в этом случае хозяин квартиры обязан будет платить налог. Его ставка варьируется в пределах от 13% до 30% для налогоплательщиков с разным статусом. Тем, кто постоянно проживает на территории РФ, то есть резидентам, необходимо будет уплачивать налог в размере 13%. У физических лиц, проживающих на территории РФ менее 183 дней в году, ставка будет достигать 30%.

Налог за аренду квартиры следует платить один раз в год. При этом для исчисления суммы налоговой базы за предыдущий год необходимо подавать декларацию (3-НДФЛ) до 30 апреля. Существует возможность несколько уменьшить сумму выплат, зарегистрировав ИП. В этом случае налоговый вычет будет составлять 6% от полученного дохода.

Выберите для себя наиболее подходящий способ налогообложения и подавайте декларацию вовремя.

Незаконная сдача квартиры в аренду. Налоги и их неуплата

Всем арендодателям следует знать следующее. Если осуществляется неофициальная сдача квартиры в аренду, закон предусматривает различные меры наказания. Неуплата налогов влечет за собой серьезный штраф. Он может составить 20%-40% от неуплаченной суммы.

За нарушение закона возможно наступление и уголовной ответственности. За неуплату в налоговые органы суммы в размере 600 тыс. руб. и более суд может назначить не только крупный штраф в 300 тыс. руб., но и лишение свободы сроком до одного года.

Не стоит думать, что налоговая служба никак не узнает о вашей незаконной предпринимательской деятельности. Всегда существует вероятность того, что ваши соседи, например, недовольные вашими шумными квартирантами, пожалуются участковому или напрямую в ФНС.

Поэтому рекомендуем вам исполнять свои налоговые обязательства вовремя. Тем самым вы обезопасите себя от возможных неприятностей с законом.

Регистрация по месту пребывания

По закону, если квартирант арендует ваше жилое помещение на срок свыше 90 дней, ему необходимо оформлять регистрацию по месту пребывания (иначе – временную прописку).

Для этого он должен предоставить в местное отделение ФМС документ, удостоверяющий личность, заявление установленной формы, а также договор найма жилого помещения.

Если не произвести временную регистрацию вовремя, не только квартиросъемщику, но и владельцу жилья грозит штраф в размере 2,5 тыс. руб.

При необходимости договор найма можно расторгнуть заранее. Желательно, чтобы условия его расторжения были заранее прописаны в тексте документа. Если такого пункта в договоре не предусмотрено, то расторгнуть его можно по основаниям, которые предусмотрены законом.

Если арендатор является физическим лицом, он может без указания причин аннулировать договор и освободить жилое помещение, уведомив арендодателя заранее, за три месяца.

Хозяин собственности может расторгнуть договор, имеющий срок, в одностороннем порядке лишь в случае невнесения арендной платы или ненадлежащего использования жилого помещения, в том числе ухудшения его состояния.

Если арендатор является юридическим лицом, договорные отношения могут быть прекращены досрочно в случае нарушения одной из сторон их условий. Договор найма, не имеющий срока, можно расторгнуть, уведомив жильца за три месяца до непосредственного выселения.

В заключение

Итак, при сдаче жилого помещения в аренду нужно учитывать многие нюансы. Как правильно сдать квартиру в аренду? Для начала нужно верно составить договор, прописав в нем все обязанности сторон, срок найма, размер арендной платы и другие важные моменты.

Этот документ, заверенный у нотариуса, обезопасит собственника жилого помещения. Кроме договора, следует составить и опись имущества, она поможет сохранить вещи арендодателя в должном состоянии. Важно помнить, что законная сдача квартиры в аренду предполагает обязательную уплату налога.

Его сумма исчисляется согласно ежегодно подаваемой декларации 3-НДФЛ. Неуплата налога грозит серьезными неприятностями.

Источник: https://FB.ru/article/138881/kak-pravilno-sdat-kvartiru-v-arendu-nalog-za-arendu-kvartiryi-dokumentyi-dlya-arendyi-kvartiryi

Правовой совет
Добавить комментарий