Как правильно составить и оформить договор купли-продажи квартиры?

Составить договор купли продажи квартиры правильно

Как правильно составить и оформить договор купли-продажи квартиры?

Составить договор купли продажи квартиры правильно — необходимое условие оформления сделки купли-продажи недвижимости и регистрации права собственности.

ст. 153  ГК РФ
Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сделки купли-продажи недвижимости оформляются в письменной форме в обязательном порядке иначе они ничтожны.

Рукопожатием, в сделках купли-продажи, дарения или иного отчуждения недвижимости, не обойтись.

Письменный договор отражает содержание сделки, ее договорные условия и является основанием для регистрации перехода права от продавца к покупателю.
Ошибки в договоре купли-продажи недвижимости являются основанием для приостановки регистрации, а если ошибка не будет устранена — для  отказа.

Разберемся подробнее:

Составить договор купли продажи квартиры

Составление договора купли-продажи один из важнейших моментов сделки, ведь в нем прописываются условия сделки и поменять их можно будет только в письменной форме, оформив дополнительное соглашение к договору.

Договор купли-продажи не подлежит регистрации. Регистрируется переход права.
Дополнительное соглашение подлежит регистрации.

Как правильно составить договор купли продажи квартиры

Письменный договор должен быть составлен в соответствии с требованиями законодательства.

Поэтому не будем ни чего додумывать и придумывать, просто обратимся к Гражданскому кодексу РФ.

Письменный договор должен содержать:

  • Название договора
  • Дата заключения
  • Место заключения
  • Персональные данные всех участников сделки, законных представителей, доверенных лиц — ФИО, дата и место рождения. Так же не лишним будет указать место проживания ( регистрация не обязательна)
  • Если при расчете за недвижимость используются кредитные средства,  государственные сертификаты и субсидии, кроме персональных данных участников сделки,  необходимо указать реквизиты  их документов, удостоверяющих личность
  • Данные документа, на основании которого возникают полномочия,  представляющего интересы участника сделки
  • Описание предмета договора — квартиры: кадастровый номер, адрес, площадь, количество комнат, этаж. Все эти данные возьмите из выписки из ЕГРН. Электронную выписку можно заказать  здесь.
  • Основания возникновения права собственности у Продавца
  • Цена квартиры и условия оплаты: момент передачи денег, наличие рассрочки или отсрочки платежа, форма расчета — безналичный или наличный расчет.
  • Законность сделки,  дееспособнность участников,отсутствие лиц, чьё право было бы нарушено, в связи с продажей . Отсутствие арестов и обременений.
  • Условия передачи квартиры. Акт приема-передачи
  • Особые условия:  возникновение обременение в пользу продавца  при неполной оплате, проживание Продавца после продажи, реквизиты сертификатов или другие  условия.
  • Регистрация перехода права в Росреестре.
  • Иные условия, по договоренности Сторон.
  • Количество экземпляров договора. Обязательно один  сделайте для  Архива Росреестра

Договор с большим количеством участников не редкость

Как составить договор купли продажи квартиры самостоятельно и грамотно

Для того чтобы составить договор самостоятельно и грамотно Вы можете воспользоваться универсальными  шаблонами договоров.

Как составить договор купли продажи квартиры?

Необходимо понимать, что каждая сделка уникальна! И даже самый хороший шаблон требует корректировки под новые условия сделки

Если у Вас нет навыка составления документов —  посмотрите видео консультацию  с построчным комментарием от автора сайта и получите максимально адаптированный шаблон договора купли-продажи квартиры:

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры

Этому вопросу посвящена целая статья и не одна.

Читайте статью

Смотрите консультацию

Составить договор купли продажи квартиры с субсидией

Не сложнее, чем обычный

Но необходимо учитывать требования к формулировкам договора в части оплаты от органа, выдавшего субсидию. Нельзя допустить ошибок в сумме платежа. Учитывать даже копейки. Иначе в перечислении средств будет отказано!

Составить договор купли продажи квартиры учитывая интересы всех участников

Какие документы нужны для составления договора > > >

Завышение или занижение цены в договоре > > >

На основании договора в Росреестре регистрируется право собственности на правообладателя. Росреестр требует некоторые договоры удостоверять у нотариуса. Читайте:

Нотариальный договор > > >

Всегда рада разъяснить . Автор

Составить договор купли продажи квартиры правильно

Источник: https://exspertrieltor.ru/2016/09/19/sostavit-dogovor/

Как правильно оформить договор купли-продажи квартиры

Как правильно составить и оформить договор купли-продажи квартиры?

/ Квартира

Купить квартиру на вторичном рынке жилья сегодня не сложно. Достаточно найти подходящий вариант недвижимости и оформить сделку. Для того чтобы это грамотно сделать, нужно учесть ряд особенностей составления договора купли-продажи квартиры и проверки жилья.

Продавец представляет документы, подтверждающие факт владения им жилья, справки из управляющей компании, а покупатель должен внимательно изучить их. Обычно покупка очень затратная и требует внимательного отношения к себе. Некоторые люди для оформления сделки нанимают юристов, но это не всегда обязательно.

Если знать все важные аспекты составления договора купли-продажи, то можно самостоятельно оформить покупку квартиры, сэкономив приличную сумму на услугах юриста.

договора

Согласно действующему законодательству на сегодня не существует определенной формы договора купли-продажи квартиры, однако есть ряд обязательных условий, которые должны содержаться в документе. Продавец обязан указать:

  • площадь продаваемой квартиры;
  • этаж;
  • год постройки недвижимости (для объектов, не относящимся к новостройкам);
  • наличие обременений;
  • сведения о третьих лицах, имеющих право проживания;
  • точный адрес;
  • стоимость квартиры.

Для вторичного рынка жилья, если квартира была приобретена достаточно давно прежним владельцем, желательно наличие свидетельства о праве собственности. Следует учесть, что с июля 2016 года такое свидетельство не выдается, а все данные о владельце жилья находятся в Росреестре и подтвердить права владельца можно, заказав выписку из ЕГРП.

Также по желанию сторон в договоре указываются данные о состоянии квартиры, сроки освобождения ее прежним владельцем.

Стороны сделки

Сделка заключается между продавцом и покупателем. Оба должны быть дееспособными, совершеннолетними. Если владелец недвижимости младше 18 и старше 14 лет и желает продать квартиру, то действует с разрешения органов опеки и представляющего лица.

Документы необходимые для оформления

Для оформления сделки обе стороны должны предоставить:

  • паспортные данные;
  • сведения об отсутствии обременений на квартиру;
  • справку об отсутствии проживающих и зарегистрированных людей;
  • выписку из лицевого счета;
  • разрешения супругов сторон сделок;
  • если квартира под залогом, то разрешающие документы с банка.

Каждый вышеперечисленный пункт имеет особое значение, так как нарушение или неверные данные, предоставленные для составления договора, могут стать препятствием для оформления сделки либо основанием для ее расторжения в последствие. Особенно это актуально для покупателя квартиры.

На рынке недвижимости можно встретить мошенников, которые при оформлении сделки предоставляют заведомо ложную информацию, к примеру, не указывают зарегистрированных в квартире людей, являются владельцем не всей квартиры, а ее части. Поэтому важно проверять наличие всех документов, их дату выдачи, подлинность данных.

Информация о стоимости

Нередко продавец квартиры просит в договоре купли-продажи указывать стоимость квартиры ниже, чем на самом деле. Таким образом, человек хочет сэкономить на уплате налога с продажи имущества. Чем ниже будет стоимость, казанная в договоре, тем меньше налог придется платить.

Соглашаться на эти условия покупатель должен очень аккуратно. Дело в том, что при возникновении споров по недвижимости и оспаривании сделки купли-продажи квартиры через суд можно вернуть только ту стоимость квартиры, которая указана в договоре купли продажи.

Поэтому, если вы уверены в том, что можете пойти навстречу продавцу недвижимости и согласиться на его условия, тогда можете занижать стоимость квартиры. В других случаях лучше стоять на своем и указывать полную стоимость. Особенно, если вы в будущем планируете продать эту недвижимость. Налог тогда придется платить вам и рассчитываться он будет с разницы покупки и продажи жилья.

Составление договора

Составить договор стороны сделки могут самостоятельно. Это нужно сделать заранее, чтобы:

  • проверить все данные;
  • убедиться в наличии всех необходимых справок и разрешений;
  • подготовить деньги.

Составить документ не сложно, можно скачать образец договора купли-продажи квартиры по этой ссылке Образец договора купли-продажи квартиры и по нему заполнить свой. Главное условие – указание в договоре всех необходимых данных.

Если человек не уверен, что может проверить все сам или хочет быть точно уверенным в правильности составления договора купли продажи квартиры, то можно обратиться к проверенному юристу.

Специалист сможет составить договор и обезопасить покупателя и продавца от проблем при оформлении сделки.

Нотариальное заверение договора не требуется. Достаточно подписей сторон с указанием даты заключения соглашения.

С момента подписания договора сторонами участниками он считается вступившим в силу. Но при этом обязательно провести сделку до конца и зарегистрировать квартиру в Росреестре.

Для этого собирается пакет документов, платиться госпошлина и вместе с договором купли-продажи предоставляется в МФЦ или Кадастровую палату.

После проверки всех данных будут внесены изменения в реестр учета недвижимости и покупатель получит выписку из ЕГРН с подтверждением права собственности.

Особые случаи

К особым случаям относятся договоры купли продажи квартиры, если владельцем является несовершеннолетнее лицо. Обязательно при этом нужно проверять наличие справки от органов опеки и попечительства. В такой справке указывается, что на несовершеннолетнее лицо будет приобретена другая недвижимость, не ухудшающая его жилищные условия.

Если вы приобретаете квартиру у разведенного человека, то важно, чтобы бывшие супруги не имели претензий по жилплощади, не оспаривали в суде право на владение недвижимости.

Как расторгнуть договор

В случае возникновения необходимости расторгнуть договор купли-продажи подразумевается, что правовые отношения будут окончательно завершены и, соответственно, действие договора полностью прекращено.

Необходимое условие для этого – согласие обеих сторон. Если же одна из них против, то придется разрешать этот вопрос в суде. Чаще всего происходит именно так, поскольку, как правило, недовольным будет кто-то один. Нужно помнить, что все, что было сделано по условиям договора еще до того, как его решили расторгнуть, вернуть невозможно. Например, аванс уже не вернуть.

Какие же условия становятся основанием для расторжения? Они четко обозначены в Гражданском Кодексе.

В статье 450 речь идет о том, что Договор перестает действовать, если одна из сторон допустила его грубое нарушение или кто-то из фигурантов Договора получил значительный ущерб.

Например такая ситуация: имущество зарегистрировали и Росреестре, а покупатель отказывается платить. Или же наоборот: все оформили по законодательству и бывшему владельцу пора освобождать жилплощадь и сниматься с учета – а он этого не делает.

Если произошли какие-либо непредвиденные обстоятельства, то обе фигурирующие стороны не считаются несущими вину.

Самой простой является процедура расторжения договора купли-продажи до прохождения регистрации в Росреестре. Жилплощадь по документам все еще считается собственностью продавца и в этом случае можно оформить и подписать документ о взаимном расторжении договора.

Когда квартира зарегистрирована как принадлежащая покупателю, то и право собственности уже принадлежит именно ему, а продавец теперь никаких прав на эту жилплощадь не имеет. Значит расторгнуть договор нельзя.

Однако юридическая практика выработала свой механизм и на такой случай. Теперь двум сторонам, участвующим в этом квартирном вопросе, придется договор купли-продажи заключать в обратном порядке, продавец будет выступать покупателем и наоборот.

Этот Договор также нужно регистрировать как новый и передавать права на собственность.

Можно прибегнуть к аннулированию договора, если он еще действенен. В случае истечения срока его действия – расторжение невозможно.

Когда доходит до судебного разбирательства, важно требовать расторжения договора и возврата имущества. Соответственно, в тексте искового заявления нужно выдвигать два требования одновременно.

Первое – расторгнуть договор, указав причины, побудившие заявителя пойти на такой шаг. Второе требование – возвратить имущество, то есть квартиру.

А если нарушения были очень существенными, то не помешает потребовать, например, и возмещения причиненного морального вреда.

Очевидно, процедура расторжения договора, предметом которого является купля-продажа квартиры – дело нешуточное, нервное и энергозатратное.

Поэтому такой важный шаг, как приобретение или продажа жилья требуют вдумчивого внимательного подхода. Обязательно нужно акцентироваться на периоде действия договора, условиях оплаты и передачи квартиры.

Не забудьте прописать и порядок расторжения договора при его заключении.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Как правильно составить договор купли-продажи квартиры?

Как правильно составить и оформить договор купли-продажи квартиры?

​Покупка и продажа квартиры – это серьезный процесс, требующий основательной подготовки. Ведь речь идет о немаленькой сумме денег. Найти типовой договор не составит труда.

На первый взгляд, можно просто подставить в него свою информацию и договор готов к подписанию.

Но чтобы самостоятельно правильно подготовить договор купли продажи квартиры, необходимо проверить все документы и учесть все нюансы.

Подготовка к оформлению купли-продажи

После того как продавец и покупатель «нашли» друг друга и согласовали цену, необходимо заняться юридической стороной вопроса.

Прежде всего, покупатель должен удостовериться в правомочности будущей сделки и юридической чистоте квартиры, то есть действие должно полностью быть в рамках действующего законодательства.

Покупатель вправе потребовать для ознакомления следующие документы:

  • Паспорт или другой документ, удостоверяющий личность продавца (продавцов, если их несколько).
  • Документ, подтверждающий право собственности на недвижимость.
  • Технический паспорт.
  • Разрешение органов опеки и попечительства, если собственником является несовершеннолетнее лицо.
  • Согласие супруга/супруги на продажу квартиру, заверенное нотариусом, если квартира приобреталась в браке.
  • Развернутая выписка из домовой книги. Это даст возможность удостовериться, что в квартире не зарегистрированы третьи лица, и потом не придется их принудительно выписывать.
  • Выписка из лицевого счета. Если есть задолженность по коммунальным платежам, в договоре должна быть прописана процедура их погашения.

Скачать образец согласия супруга на продажу недвижимости.

Продавец должен поставить в известность покупателя обо всех обременениях, если такие существуют. Покупатель может удостовериться об отсутствии обременений, ознакомившись с выпиской из Росреестра.

Проверить квартиру в Росреестре онлайн можно здесь.

типового договора

Договор составляется в простой письменной форме. Нотариальное заверение не является обязательным. Но часто участники сделки считают, что присутствие нотариуса гарантирует «чистоту» сделки. Это, в некоторой мере, соответствует действительности. В то же время нотариальное заверение несет за собой дополнительные затраты. Они могут быть разделены по договоренности сторон.

В договоре должны быть обязательно прописаны все существенные условия сделки. Это является гарантией того, что обе стороны достигнут своих целей.

Стандартный договор купли-продажи должен иметь следующую информацию:

  • Место и дата подписания договора.
  • Идентифицирующая информация о сторонах. Это могут быть паспортные данные или полное наименование, если это юридическое лицо.
  • Предмет договора.
  • Ссылка на правоустанавливающие документы.
  • Стоимость объекта и порядок расчета.
  • Права и обязанности сторон.
  • Подписи сторон и печать, если какая-либо сторона является юридическим лицом.

Скачать договор купли-продажи квартиры (образец).

Предметом договора является квартира, которая, согласно Жилищного кодексу, должна отвечать следующим требованиям:

  • Иметь соответствующие санитарно-гигиенические условия.
  • Целевое назначение помещения – постоянное проживание людей.
  • Изолированность помещения.

В соответствии с ЖК реализуемый объект в договоре купли-продажи должен быть описан подробно, иначе договор может быть признан недействительным. Необходимо указать адрес квартиры, общую и жилую площадь, этаж, на котором она находится, и кадастровый номер.

Если приобретается не вся квартира, а ее часть, то в договоре должен быть четко прописан размер этой доли в виде простой дроби.

Согласно ЖК РФ, продавец должен в обязательном порядке указать в договоре всех лиц, которые имеют право проживать в данной квартире.

В договоре необходимо указать все обязательства и ответственность сторон, в случае, если сделка признается недействительной. Это может произойти, например, если стало известно, что покупатель или продавец является недееспособными. Также сделка может быть аннулирована, если кто-либо из сторон находился в неадекватном состоянии или подписал договор по принуждению.

Существенным пунктом является цена квартиры. В договоре должна быть прописана стоимость жилья и порядок расчета.

Если договор предусматривает рассрочку платежа, то в нем необходимо подробно описать порядок расчета с указанием сумм и дат погашения. Стоимость должна быть указана в рублях и написана прописью.

Передача денег может осуществляться через банковскую ячейку, наличным или безналичным расчетом.

Стороны могут по договоренности указать в договоре заниженную стоимость квартиры с целью уйти от налогообложения или уменьшить его сумму.

Продавец может написать расписку, где будет указана полная сумма. Но такая практика очень рискованна для покупателя.

Если по каким-либо причинам сделка будет признана недействительной, то покупатель сможет вернуть себе только сумму, которая была указана в договоре.

Если квартира продается с находящимся в нем имуществом, то стоит сделать полный его перечень с подробным описанием. Также рекомендуется указывать в договоре ответственность за случайную порчу имущества до момента фактической передачи имущества.

В договоре купли-продажи квартиры должен быть подробно прописан порядок фактической передачи имущества. То есть, конкретная дата, к которой продавец должен освободить жилье и передать комплекты ключей новому владельцу. Стоит расписать, кто будет нести расходы по оплате коммунальных платежей до этого момента.

В договор могут быть внесены любые дополнительные пункты по важным для сторон моментам. Главное, чтобы они не противоречили действующему законодательству.

Как только стороны подписали договор, он вступает в силу. Но процедура регистрации передачи прав на недвижимость обязательна.

Некоторые особенности

Не все сделки можно заключить, основываясь на стандартном договоре. К примеру, квартира может продаваться не самим собственником, а доверенным лицом, согласно доверенности. В этой ситуации важно удостовериться, что доверенность имеет юридическую силу и не была отозвана.

С особой осторожностью стоит относиться к сделке, если собственником является несовершеннолетние лицо. Продавец обязан предоставить справку из опекунского совета. В ней обычно указывается, что на имя ребенка будет приобретена другая недвижимость, и при этом его жилищные условия не будут ухудшены.

Если продается не вся квартира, а только ее доля, об этом продавец должен в письменном виде уведомить всех остальных собственников.

Расторжение договора

Договор может быть расторгнут по обоюдному согласию или по решению суда:

  • Расторжение купли-продажи по согласию сторон совершается в письменной форме.
  • По решению суда договор может быть признан недействительным в случае несоответствия договора фактической действительности, использования поддельных документов, совершения сделки по принуждению и т.д. После чего квартира должна вернуться в собственность продавца, а деньги – покупателю. С возвратом могут возникать сложности.

Если сторонами было принято решение оформить договор купли-продажи, не прибегая к услугам нотариуса, будет нелишним проконсультироваться с профессиональным юристом. Это поможет уменьшить риск мошеннических действий, потери денег и квартиры.

Если вам требуется помощь в составлении юридически грамотного и исчерпывающего договора купли-продажи квартиры, который полностью обезопасит вас от потери денег и имущества, то напишите об этом в форме ниже. Наш дежурный юрист свяжется с вами в ближайшее время.

Источник: https://law03.ru/finance/article/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry

Составляем договор купли-продажи квартиры

Как правильно составить и оформить договор купли-продажи квартиры?

Каждому из нас рано или поздно приходится продавать или покупать квартиру. Можно ли оформить все документы на продажу квартиры самостоятельно, или необходимо обращаться в агентство? Из этой статьи вы узнаете о том, как правильно оформить договор купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности на квартиру.

Документы, необходимые для составления договора

Договор купли-продажи квартиры составляется в простой письменной форме. Если хотите, вы можете заверить его у нотариуса, но делать это необязательно.

С 29.12.2015 г. участие нотариуса стало обязательным при совершении сделок с долями квартиры, а также при продаже имущества, принадлежащего несовершеннолетним. Остальные сделки с недвижимостью заверять у нотариуса по-прежнему необязательно.

Какие же документы понадобятся при составлении договора купли-продажи квартиры?

Прежде всего, свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру. Кроме свидетельства, понадобится ещё и правоустанавливающий документ, который подтверждает основание возникновения права собственности у продавца квартиры. Таким документом может быть:

  • договор купли-продажи;
  • договор передачи квартиры в собственность граждан (приватизации);
  • договор дарения;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • решение суда о признании права собственности.

Также понадобятся паспортные данные обеих сторон, то есть продавца и покупателя.

Помимо этого, необходимо запастись справкой о том, кто зарегистрирован в данной квартире. Если в ней не зарегистрирован никто, справка также понадобится.

В случае если продавец квартиры находится в браке, для продажи квартиры понадобится согласие второго супруга. Если же собственником является несовершеннолетний, вам необходимо будет взять в органах опеки постановление, разрешающее продажу квартиры.

С 29.12.2015 г. постановление в органах опеки запрашивается нотариусом.

И конечно, понадобится квитанция об оплате госпошлины. Сумма госпошлины за регистрацию перехода права собственности на недвижимость составляет 2 тыс. рублей. Плательщиком госпошлины является покупатель квартиры.

Существенные условия договора покупки квартиры

Для того чтобы договор покупки недвижимости считался заключённым, в нём должны быть согласованы все существенные условия сделки. Какие же условия считаются существенными в данном случае?

Прежде всего это сведения о самом объекте недвижимости. В договоре в обязательном порядке необходимо указывать адрес квартиры, её площадь, количество комнат, этаж, а также кадастровый или условный номер объекта недвижимости.

Также обязательными являются сведения о цене квартиры и порядке расчётов.

Желательно, чтобы при подаче документов на регистрацию расчёты были полностью произведены и к документам прилагалась расписка, подтверждающая это.

Если на момент регистрации перехода права собственности в договоре не будет указано, что расчёты произведены в полном объёме, либо договором будет предусмотрена отсрочка или рассрочка уплаты, при регистрации на квартиру будет наложено обременение в виде залога.

Ещё один момент, который необходимо отразить в договоре – это порядок передачи квартиры от продавца к покупателю: когда это произойдёт, при каких условиях и в каком порядке.

В том случае, если имеются лица, которые сохраняют право пользования квартирой после её продажи, это также необходимо указать в договоре.

Заполнение договора

Скачать образец договора на покупку квартиры вы можете в конце статьи.

Сначала заполняется шапка договора. В шапке указывается место составления договора, дата его подписания, а также сведения о сторонах договора:

  • фамилия, имя, отчество;
  • дата рождения;
  • место рождения;
  • серия и номер паспорта;
  • кем и когда выдан паспорт;
  • адрес регистрации по месту жительства.

Далее необходимо указать сведения о самой продаваемой квартире. В обязательном порядке указывается адрес квартиры, её площадь, количество комнат, этаж, а также кадастровый или условный номер квартиры.

В пункте 1.2 договора указываются сведения о правоустанавливающем документе, а также реквизиты свидетельства, подтверждающего право собственности на данную квартиру.

Сведения, в пунктах 1.1 и 1.2 договора, необходимо указывать в точном соответствии с тем, что написано в свидетельстве о праве собственности.

С 1 января 2015 года свидетельство о праве собственности выдаётся не на гербовом бланке, а на обычном.

В пункте 2.1 необходимо указать цену договора, а также то, что на момент подписания договора деньги полностью выплачены покупателем (конечно, только в том случае, если так оно и есть).

В пункте 3.1 желательно указать, что передача квартиры производится без передаточного акта. Если этого не сделать, вам потребуется помимо договора составить ещё и передаточный акт и приложить его к договору купли-продажи.

В пункте 3.6 необходимо указать сведения о лицах, которые сохраняют право пользования квартирой после её продажи либо об их отсутствии.

Разделы 5–7 являются типовыми и, как правило, не требуют каких-либо изменений.

В восьмом разделе договора снова указываются реквизиты каждой из сторон, то есть продавца и покупателя, и проставляются подписи сторон.

Сначала пишутся полностью фамилия, имя и отчество, после чего ставится подпись.

После раздела с подписями сторон находится расписка, которая подтверждает, что денежные средства продавец от покупателя получил в полном объёме.

После заполнения договора его необходимо распечатать. Печатается договор на одном листе бумаги с двух сторон, в трёх экземплярах. Скачать образец договора вы можете в конце данной статьи.

После того, как договор купли-продажи подписан, его необходимо зарегистрировать. На основании статьи 553 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на квартиру подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Для государственной регистрации стороны должны совместно представить в Росреестр следующие документы:

  • заявление о регистрации (заполняется в Росреестре);
  • договор купли-продажи квартиры по экземпляру для каждой из сторон плюс один экземпляр для регистратора;
  • свидетельство о праве собственности;
  • правоустанавливающий документ;
  • справку о лицах, зарегистрированных в квартире либо об их отсутствии;
  • в случае необходимости – согласие второго супруга на продажу квартиры и постановление из органов опеки;
  • квитанцию об уплате госпошлины.

В том случае, если одна из сторон (продавец или покупатель) уклоняется от государственной регистрации, вторая сторона может обратиться в суд. Переход права собственности будет зарегистрирован по решению суда, а уклонявшаяся сторона будет обязана возместить все понесённые убытки.

По результатам регистрации в единый государственный реестр прав (ЕГРП) будут внесены сведения о новом собственнике, а покупателю будет выдано свидетельство о регистрации права собственности. С этого момента покупатель становится полноправным собственником квартиры.

Образец договора купли-продажи квартиры

Источник: https://1yur.ru/nedvizhimost/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry

Инструкция оформления купли-продажи квартиры: порядок действий, кто делает и кем заверяется договор

Как правильно составить и оформить договор купли-продажи квартиры?

После того, как вы нашли подходящую квартиру или покупателя, договорились о цене и условились с банком, нужно приступить к оформлению сделки. Документов понадобится много. От вашей индивидуальной ситуации зависит точный их перечень, но практикой выработаны общие рекомендации.

При оформлении любого документа ориентируйтесь на следующие рекомендации:

  1. Любую договоренность оформляйте письменно. Если, например, вы договорились рассчитаться через банковскую ячейку – нужно отразить это в договоре. Если в квартире неисправна проводка – отразите это в передаточном акте.
  2. Для проверки квартиры используйте только актуальную информацию. Если продавец показывает выписку трехлетней давности, лучше закажите свежую самостоятельно.
  3. Не полагайтесь на устные заверения. Например, если продавец не состоит в браке – проверьте его паспорт на наличие соответствующих штампов.
  4. Внимательно оформляйте платежные документы. В них должно быть указано, за что переданы деньги. Иначе очень сложно доказать, что средства переданы именно в качестве оплаты за жилье.
  5. Не затягивайте с подачей документов на регистрацию жилья. Крайне редко, но случаются ситуации, когда договор подписали, переехали, а документы на регистрацию не сдали. И вдруг продавец умирает. Разбираться в этой очень сложной ситуации придется через суд.
  6. Не используйте серые схемы. Если, к примеру, вы покупаете долю в квартире, не соглашайтесь подписать договор дарения вместо ДКП, чтобы не оповещать всех сособственников. Ваш договор можно будет оспорить.
  7. В документах прописывайте только настоящую информацию. Не нужно составлять бумаги «задним числом» или занижать в договоре стоимость квартиры в угоду продавцу.
  8. Если есть вопросы – проконсультируйтесь с юристом. Лучше один раз потратить деньги на консультацию с опытным юристом, чем в будущем годами судиться за недвижимость. Если вас что-то смущает, возможно, безопаснее отказаться от сделки.

Помните, что в случае судебного разбирательства суд внимательнее всего относится именно к письменным доказательствам. Это значит, что документы еще на стадии подготовки сделки нужно оформлять максимально корректно.

Как оформить сделку без риэлтора

Общая схема оформления купли-продажи выглядит так:

Шаг 1. Заключение предварительного ДКП и сбор документов

Предварительный договор купли-продажи заключать не обязательно. Он нужен, чтобы закрепить серьезность намерений участников сделки. Если стороны предусмотрели задаток или аванс в ПДКП, то передаются первые деньги и составляется расписка об их передаче.

На этом этапе продавец собирает документы на квартиру, а покупатель готовит оплату:

ПродавецПокупатель
·         свидетельство о собственности ИЛИ выписка из ЕГРН на квартиру;

·         технический план квартиры со сведениями о перепланировке;

·         справка о зарегистрированных в квартире лицах;

·         справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;

·         согласие супруга на продажу квартиры;

·         разрешение органа опеки и попечительства (если продавец несовершеннолетний);

·         доказательства уведомления сособственников о преимущественном праве покупки доли ИЛИ письменные отказы сособственников от покупки.

·         Если оплата производится из собственных средств, нужно подготовить наличные деньги или уточнить условия банковского перевода в своем банке.

·         Если используется ипотека – нужно заключить кредитный договор.

·         Если оплата из средств потребительского кредита – стороны заключают кредитный договор, заемщику выдаются деньги.

·         Если используется ГСЖ, то сертификат уже должен быть подан в банк. Материнский капитал тоже требует соблюдения конкретных правил.

·         В случае использования ячейки, аккредитива, эскроу, депозита нотариуса нужно предварительно уточнить условия в банке или нотариальной конторе.

Если от сторон действует представитель, необходима нотариальная доверенность на сделку. Где лучше составить документы: оформлением всех документом и поиском подходящих вариантов оплаты могут заниматься как стороны самостоятельно, так и риелтор. Стоимость услуг риелтора зависит от суммы сделки, начиная от 1% и выше.

Дополнительно для ознакомления у продавца нужно попросить документы, на основании которых он владеет квартирой:

  • договор купли-продажи;
  • договор долевого участия;
  • договор дарения;
  • свидетельство о праве на наследство.

Данные документы не нужны, как правило, для регистрации. Но при возникновении у регистратора вопросов, они могут понадобиться.

Шаг 2. Заключение основного ДКП

В основном договоре прописываются все условия сделки. Отнеситесь к составлению договора очень внимательно, подробно пропишите всю необходимую информацию. Составление документа лучше доверить опытному юристу по недвижимости или риелтору, кто делает ДКП. Цена на эту услугу договорная.

В договоре указываются:

  • Дата и наименование населенного пункта, где был заключен договор.
  • Имена продавца и покупателя, паспортные данные, адреса регистрации.
  • Подробное описание квартиры с указанием адреса, квадратуры, количества комнат, площади. Дополнительно указывается кадастровый (условный) номер.
  • Цена недвижимости, порядок оплаты (сразу или в рассрочку, наличными или безналом, с использованием банковской ячейки / аккредитива / эскроу).
  • Обязательства продавца. Продавец передает квартиру по передаточному документу или без оформления такового. Если договор не содержит прямого условия, передаточный акт обязателен.
  • Гарантии продавца. Важнейшим моментом здесь является обязанность передать квартиру свободной от прав третьих лиц.
  • Обязательство покупателя оплатить квартиру в определенный срок определенным образом.
  • Условие о том, находится ли квартира в залоге у продавца до полной оплаты квартиры. Если квартира продается с отсрочкой платежа, в том числе и в случае оплаты по жилищному сертификату, договором может быть установлено условие о залоге.
  • Штрафные санкции для сторон за неисполнение договора. Например, за неоплату договора покупателю может быть вменена обязанность уплатить неустойку в размере 0,1% от суммы договора.
  • Важный момент в договоре – условие о последствиях расторжения договора. Законом предусмотрено, что если ДКП расторгается, продавец не может требовать квартиру назад. Но если договором прямо предусмотрено, что покупатель обязан вернуть квартиру продавцу, то применяется правило из договора.

Согласованный сторонами договор распечатывается в трех экземплярах и собственноручно подписывается продавцом и покупателем. Где заключается и подписывается договор, решают сами стороны. Дата, когда подписывается договор, считается моментом заключения основного соглашения.

Шаг 3. Как и где оформить передачу недвижимости

Относительно оформления передаточного документа действуют следующие правила:

  • В договоре прямым текстом может быть предусмотрена необходимость составления передаточного акта при передаче квартиры. В таком случае акт является обязательным элементом исполнения договора.
  • В договоре может быть прямо указано, что акт не требуется, а функции передаточного документа выполняет сам договор. Такой вариант является абсолютно законным, тогда квартира передается автоматически при подписании договора.
  • В договоре может отсутствовать какое-либо упоминание об акте. Тогда применяются нормы ст. 556 ГК РФ, и акт становится обязательным документом при продаже.

Для сторон безопаснее оформить передачу отдельным документом, в котором можно зафиксировать недостатки жилья или отсутствие претензий. С даты подписания передаточного акта покупатель становится хозяином квартиры без права распоряжения.

Шаг 4. Где оформляется государственная регистрация права собственности

Именно с даты регистрации права покупатель приобретает право распоряжения жильем: может продать, подарить, заложить, завещать квартиру, или распорядиться иным образом. Где можно оформить регистрацию:

  • лично в Росреестр;
  • лично в МФЦ;
  • через нотариуса.

Разница способов подачи документов заключается в сроках регистрации и стоимости:

РосреестрМФЦНотариус
Срок7 дней9 дней3 дня
Стоимость2 000 рублей (госпошлина)2 000 рублей (госпошлина)2 000 рублей + от 1 000 до 3 000 за подачу заявления

Обратите внимание, что через нотариуса можно подать документы в том случае, если он удостоверял сделку. Сокращенный срок регистрации установлен за счет того, что нотариус уже проверил законность сделки, и регистратору не нужно тратить на это время.

По окончании регистрации продавец получает свой экземпляр договора с печатью Росреестра, передаточный акт. Покупатель дополнительно получает выписку из ЕГРН.

Шаг 5. Оплата покупки

Порядок оплаты может быть предусмотрен различный, как до регистрации, так и после нее, наличными или безналичными деньгами, на счет продавца или с использованием посредника – банка или нотариуса.

Чаще всего полная оплата происходит после регистрации права на основании договора купли-продажи с отметкой о регистрации.

В любом случае оплату нужно оформить письменно:

  • При наличной оплате продавец составляет расписку.
  • При безналичной оплате подтверждением станет банковская выписка, из которой видно, когда, кому и в счет каких обязательств выплачены деньги.
  • Подтверждением оплаты через аккредитив является распоряжение покупателя и выписка.
  • Оплата через эскроу – соглашение сторон об эскроу и выписка по счету.
  • Расчет через депозит нотариуса – соглашение покупателя с нотариусом и выписка по счету.

Если квартира покупается у юридического лица, то фирма выдает квитанцию к приходному кассовому ордеру и кассовый чек.

Сколько стоит составление документов?

Законодательно не установлено, кто и в каком размере несет расходы на оформление документов, поэтому стороны могут договориться, как им удобно. Традиционно сложились следующие правила:

  • Первоначальные документы на квартиру (справки, выписки, согласие супруга) продавец оформляет за свой счет.
  • Расходы на получение ипотеки, потребительского кредита несет покупатель.
  • Расходы на оплату пошлины несет покупатель.
  • Комиссию за безналичный банковский перевод оплачивает покупатель.
  • Расходы на оплату услуг нотариуса несет та сторона, которая настояла на нотариальном оформлении, если такое оформление необязательно.
  • Расходы на риелтора несет та сторона, которая заключила договор с риелтором.

О порядке проведения сделки купли-продажи квартиры смотрите в видео:

Кто должен составлять бумаги (риелтор, нотариус, юрист или самостоятельно) – по решению сторон. Об иных расходах стороны договариваются свободно, исходя из конкретной ситуации.

Запомнить

  1. Документальное оформление сделки можно провести самостоятельно или с помощью юриста по недвижимости, риелтора.
  2. Во всех документах должна содержаться правильная информация, настоящие даты и суммы.
  3. Регистрирует право собственности всегда только Росреестр, МФЦ и нотариус играют роль посредников.
  4. Вопросы об оплате оформления документов лучше решить заранее.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/kuplya-prodazha/etapy/oformlenije/instruktsiya.html

Правовой совет
Добавить комментарий