Как сделать выбор формы и способа управления многоквартирным домом?

Все способы управления МКД. Общие сведения | МосТСЖ

Как сделать выбор формы и способа управления многоквартирным домом?

Управление МКД — согласованная деятельность собственников помещений по созданию и поддержанию благоприятных и безопасных условий проживания в этом доме, обеспечивающая надлежащее содержание ОИ, решение вопросов пользования этим имуществом, предоставление КУ гражданам, проживающим в этом доме. Управление домом осуществляется собственниками помещений самостоятельно или посредством выбора способа управления. Поэтому законодательством предусмотрены способы управления МКД, их всего три (ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, смотрите таблицу ниже):

  1. непосредственное управление собственниками помещений в МКД, количество квартир в котором составляет не более чем 30;
  2. управление ТСЖ либо специализированным потребительским кооперативом (ЖК, ЖСК);
  3. управление УО.

Таблица «Способы управления МКД»

Способы управления МКДОснования для признания способа управления МКД реализованнымНормативное обоснование
Непосредственный способ управленияБольшинство собственников в МКД заключили договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту ОИ с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельностиСтатья 164 ЖКРФ, абз. 2 пп. 2 п. 3 Правил проведения конкурса по отбору УО
Управление УОСобственники помещений в МКД, обладающие более чем 50% от общего числа собственников помещений в данном доме, заключили с избранной УО договор управления.В течение 30 дней УК приступила к исполнению обязательств, если иной срок не указан в договоре управления МКДЧасти 1, 7 ст. 162 ЖКРФ, абз. 4 пп. 2 п. 3 Правил проведения конкурса отбора УО
Управление ТСЖ, ЖК, ЖСКСобственники помещений в МКД направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для госрегистрации ТСЖ или ЖКАбзац 3 пп. 2 п. 3 Правил проведения конкурсов по отбору УО

Способы управления МКД — относится к компетенции общего собрания собственников помещений (далее — ОССП). Способ управления многоквартирным домом выбирается на ОССП и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение ОССП о выборе способа управления является обязательным для всех собственников в МКД (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Непосредственный способ управления

При этом способе управления ОССП выбирает организации для оказания услуг по содержанию и (или) для выполнения работ по ремонту ОИ. В качестве одной стороны заключаемых договоров выступают все или большинство собственников помещений в таком доме (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ).

В отношениях с третьими лицами вправе действовать (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ):

— один из собственников в доме, уполномоченный на эти действия решением ОССП;

— иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников помещений в доме.

При выборе непосредственного управления МКД целесообразно выбрать:

  1. подрядные организации;
  2. совет МКД или уполномоченное лицо, которое будет действовать от имени собственников и в их интересах.

Коммунальные услуги предоставляются непосредственно РСО. Договоры поставки КУ каждый собственник заключает от своего имени (ч. 2 ст. 164 ЖК РФ).

Услуга обращения с ТКО предоставляется региональным оператором по обращению с ТКО (ч. 11.1 ст. 161 ЖК РФ) по отдельному договору с каждым собственником.

В обязанности РСО не входит содержание внутридомовых инженерных коммуникаций. РСО отвечает за поставки КУ надлежащего качества до границ ОИ и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения МКД. Договором собственников с РСО может быть определена иная граница ответственности (ч. 15 ст.161 ЖК РФ).

Ответственность перед собственниками помещений в МКД за содержание ОИ и предоставление КУ несут организации, с которыми у них заключены договоры (ч. 2.1 ст. 161 ЖК РФ).

МКД должно обеспечиваться подрядчиком на уровне, необходимом для предоставления КУ (ч. 16 ст.161 ЖК РФ).

Качество выполнения работ и оказания услуг должно соответствовать:

  • заключенным договорам;
  • требованиям Правил содержания общего имущества и Правил предоставления коммунальных услуг.

Управление МКД товариществом собственников жилья

Согласно ч. 2 ст.161 ЖКРФ ТСЖ является одним из способов управления многоквартирным домом. Создание, структура и деятельность ТСЖ регламентируются разд. VI ЖК РФ.

Преимущества ТСН (ТСЖ) заключаются в следующем.

Члены правления, в том числе председатель, — собственники помещений в вашем доме, которым не безразлично, в каком состоянии находятся крыша, инженерные коммуникации, лифты и другое общее долевое имущество.

ТСЖ обязано представлять законные интересы собственников помещений в МКД (ст. 137 Жилищного кодекса). А это значит, что, организовав ТСЖ в своем доме, вы никогда не останетесь один на один с проблемами.

Любой член ТСЖ имеет право не только знать, куда и как расходуются его средства, но и влиять на этот процесс, обеспечивая необходимое ему качество жилищных услуг, а через правление ТСЖ — и коммунальных.

Создание ТСЖ обеспечит надлежащее качество предоставляемых жилищных услуг просто потому, что вы сами будете контролировать выполнение работ и расходование денежных средств.

ТСЖ дает возможность заработать дополнительные средства, которые пойдут на повышение качества жизни в доме.

Дополнительные доходы в бюджет ТСЖ можно получить от сдачи в аренду ОИ, от дополнительно оказываемых услуг собственникам помещений (т.е.

тех, которые не входят в список основных услуг, оказываемых товариществом своим членам без взимания дополнительной платы (установка входных дверей, проведение ремонтных работ в квартире и т.д.)).

Членство в ТСЖ формирует сознание активных собственников, а значит, жильцы будут бережнее относиться к своему дому.

Принимая общие решения, вы, наконец, познакомитесь со своими соседями. А это полезно, в том числе с точки зрения безопасности.

Если вы проживаете в новостройке, то грамотное управление ТСЖ позволит еще много лет не задумываться о КР, открыть спецсчет для накопления взносов на капремонт.

Членство в ТСЖ позволяет перейти от решения проблем обеспечения жизнедеятельности дома к задачам улучшения качества и комфорта проживания.

Главное преимущество ТСЖ — при правильном выборе правления ТСЖ вы не только сами решаете, сколько средств вы будете тратить на обслуживание своего дома, но также можете быть уверены, что эти средства пойдут на решение проблем именно вашего дома.

Читайте статью «Как создать Товарищество собственников жилья»

Управление МКД управляющей организацией

Способы управления МКД завершает управление УО (управляющей организацией).

Для признания способа управления МКД управляющей организацией необходимо соблюдение следующих условий:

  1. собственники приняли решение о выборе способа управления МКД — управление УО;
  2. выбрали конкретную управляющую организацию;
  3. утвердили на собрании проект договора управления (с существенными условиями);
  4. собственники, обладающие более чем 50% от общего числа собственников в данном доме, заключили с избранной УО договор управления МКД (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ);
  5. в течение 30 дней УО приступила к исполнению обязательств, если иной срок не указан в договоре управления МКД (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ).

УО — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или ИП, которые осуществляют деятельность по управлению МКД на основании лицензии (ч. 4.2 ст. 20 Жилищного кодекса).

УО — коммерческая организация, главной целью которой является извлечение прибыли от оказания услуг и (или) выполнения работ при управлении МКД.

Существуют следующие особенности управления УО (ч. 6.2, 13 ст. 155, ч. 1 ст. 157, ч. 2.3, 10, 10.1, 11 ст. 161, ч. 7, 10, 11 ст. 162 ЖКРФ):

Во-первых, УО несет ответственность перед собственниками:

  • за оказание услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание ОИ;
  • за предоставление КУ в зависимости от уровня благоустройства дома.

Во-вторых, УО обязана приступить к выполнению договора управления не позднее чем через 30 дней со дня его подписания.

В-третьих, УО получает плату за предоставленные КУ и осуществляет расчеты с РСО за поставленные коммунальные ресурсы и водоотведение, с региональным оператором за оказание услуг по обращению с ТКО.

В-четвертых, УО вправе давать предложения ОСС по перечню работ и услуг (управление МКД, содержание, текущий и капитальный ремонт ОИ) и по размеру соответствующей платы.

В-пятых, УО обязана отчитываться перед собственниками о выполнении договора управления за предыдущий год ежегодно в течение первого квартала текущего года и размещать отчет в ГИС ЖКХ.

В-шестых, УО обязана размещать в ГИС ЖКХ информацию о деятельности по управлению МКД.

УО несет ответственность за выполнение всех работ и оказание услуг в соответствии с положениями действующего законодательства и условиями договора управления. УО вправе осуществлять работы своими силами или с привлечением подрядных организаций и не вправе отказываться от заключения договоров с РСО и региональным оператором по обращению с ТКО (ч. 12 ст.161 ЖК РФ).

УО по своему усмотрению привлекает подрядчиков для выполнения работ. Соответственно, собственники в МКД не наделены полномочиями по выбору подрядчиков и определению условий, на которых привлекается та или иная подрядная организация.

Управлять МКД может только одна УО (ч. 9 ст.161 ЖК РФ).

В последнее время появилась возможность перехода собственников помещений на прямые договоры с РСО.

Авторы: О.Е. Фролова, С.С. Сохранов, С.А. Яременко и др.
М.: Редакция «Российской газеты», 2017

Способы управления МКД: инфографика

Источник: https://mostszh.ru/sposoby-upravleniya-mkd/

Выбор способа управления многоквартирным домом

Как сделать выбор формы и способа управления многоквартирным домом?

Чтобы все коммуникации и другое общее имущество собственников многоквартирного дома функционировали как положено, требуется грамотное управление. Без этого не обойтись, если жильцы хотят поддерживать нормальное состояние здания и его конструкций. Расскажем, как осуществляется выбор способа управления многоквартирным домом.

Обязательно ли выбирать способ управления домом?

В соответствии с жилищным законодательством, собственники квартир должны определиться с методом управления домом. Это происходит путем проведения общего собрания с владельцами жилых помещений.

На собрании решается большинство существенных вопросов. Каждый собственник вправе высказывать свое мнение. Все происходящее на собрании жильцов фиксируется в протоколе.

Чтобы решения, принимаемые на мероприятии, были полностью легитимными, требуется соблюдать порядок проведения. Наиболее часто решения признаются незаконными по следующим причинам:

  • более 50 % владельцев квартир отсутствовало на собрании;
  • бланки для ания не содержат в себе необходимых по закону данных;
  • не были соблюдены требования к процессу уведомления собственников о собрании и ании;
  • повестка дня не соответствует вопросу, поднятому на собрании и поставленному на ание.

Владельцы жилых помещений должны определиться в течение года. Если собственники не смогут определиться с выбором способа управления, то муниципалитет самостоятельно решит этот вопрос, назначив управляющую компанию на конкурсной основе.

Это объясняется тем, что местная администрация отвечает за безопасность граждан. Кроме того, некоторые помещения в доме могут принадлежать муниципалитету. Поэтому, если жильцы не хотят пустить это дело на самотек, выбрать вариант управления необходимо.

Способы управления многоквартирным домом по ЖК РФ

К способам управления многоквартирным домом относятся:

  1. Непосредственное управление, если в здании не более 30 квартир.
  2. Управление посредством ТСЖ или жилищного кооператива.
  3. Обслуживание дома управляющей компанией.

Каждый метод управления имеет свои плюсы и минусы. Однако все они подразумевают ответственность руководителя за содержание дома, а также получение собственниками жилья необходимых услуг ЖКХ (водоснабжение, газоснабжение, электричество и поддержка чистоты на придомовой территории).

Непосредственный способ управления многоквартирным домом

Такая форма предусмотрена в ст.161 ЖК РФ. Непосредственное управление осуществляется самостоятельно собственниками квартир без привлечения каких-либо организаций. Все расходы, возникающие в процессе обеспечения надлежащего состояния здания и коммуникаций, несут только жильцы.

Плюсы и минусы непосредственного управления приведены в таблице.

ПлюсыМинусы
  1. Собственникам не нужно тратить дополнительные средства на оплату услуг управляющей фирмы.
  2. Владельцы самостоятельно могут выбрать, с какой компанией заключать договор на оказание услуг технического характера, и расторгнуть его, если качество услуг не будет их устраивать.
  3. Посильные виды работ жильцы могут осуществлять сами. К примеру, работы по уборке территории.
  4. Предоставление услуг ЖКХ происходит по индивидуальным договорам. Это позволяет гарантировать отсутствие вероятности отключения ресурсов всему дому из-за одного должника.
  1. Собственники не смогут получать финансирование из муниципального бюджета на капитальный ремонт.
  2. Способ будет работать, если жильцы активно участвуют в жизнедеятельности дома.

Переход на эту форму управления осуществляется в три этапа:

  1. Формируется инициативная группа.
  2. Проводится общее собрание.
  3. Заключаются договора на поставку ресурсов.

Группе инициативных и активных людей предстоит заняться подготовкой к проведению общего собрания владельцев жилых помещений. Активистам нужно разъяснить другим жильцам суть и выяснить, какой способ управления кажется для них более приемлемым.

Рекомендуется начать с составления списка всех собственников. Это упростит дальнейшее составление протокола и проведение ания.

Каждому владельцу помещений потребуется направить уведомление с информацией о месте проведения общего собрания не менее чем за 10 дней. Оповещение составляется в письменной форме и направляется лично каждому собственнику под роспись (можно почтой или личным посещением).

Решение о выборе способа управления принимается большинством голосующих. Повестка дня при этом должна предусматривать обсуждение и решение следующих вопросов:

  1. Согласие жильцов на непосредственное управление.
  2. Выдвижение кандидатуры, которая будет представлять интересы собственников в общении со сторонними организациями.
  3. Заключение договоров на предоставление услуг и ресурсов.

При таком методе управления потребуется личное заключение договоров с теми компаниями, которые станут поставщиками жизненно необходимых ресурсов. Эту задачу можно поручить одному представителю всех собственников.

Чтобы это реализовать, представитель должен иметь протокол общего собрания с решением о принятии непосредственного способа управления, а также доверенности, заверенные нотариально.

Если в доме не более 12-ти квартир, то содержанием и ремонтом общего имущества владельцы занимаются сами. При большем числе жилых помещений потребуется заключение договора со сторонней компанией.

ЖК и ТСЖ как способы управления

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это объединение собственников для целей управления. Жилищный кооператив (ЖК) – это объединение для строительства жилого дома и его последующего использования.

Посредством ТСЖ происходит осуществление работ по ремонту и содержанию общего имущества, предоставление услуг ЖКХ, а также иная деятельность управленческого характера. При этом собственники вправе некоторые работы осуществлять самостоятельно. К примеру, поддерживать чистоту в подъездах.

Плюсы и минусы ТСЖ представлены в таблице.

ПлюсыМинусы
  1. Возможность получения финансирования из бюджета муниципалитета.
  2. Деньги собственников идут только на нужды дома и оплату коммунальных услуг.
  3. Самостоятельное планирование графика работ и услуг.
  4. Есть возможность получения дополнительного дохода посредством сдачи в аренду свободных помещений.
  5. Данные о движении денежных средств прозрачны и доступны.
  1. Если кто-то из собственников не оплачивает услуги ЖКХ, прекращается снабжение ресурсами всего дома.
  2. При выявлении нарушений ТСЖ могут привлечь к административной ответственности.

ТСЖ имеет полное право на осуществление коммерческой деятельности. В этом один из главных плюсов этого способа управления.

Управляющая компания

Это наиболее популярный способ управления домом. С помощью заключения договора с управляющей организацией создаются условия для выполнения всего необходимого комплекса услуг для поддержки состояния дома на должном уровне.

Такой метод должен быть также одобрен общим собранием собственников. Жильцы должны самостоятельно изучить существующие организации и выбрать подходящую.

С выбранной компанией заключается договор сроком действия до пяти лет. При ненадлежащем качестве выполнения работ и оказания услуг он может быть расторгнут досрочно. В тексте договора необходимо указать:

  • полный список работ и услуг;
  • порядок внесения корректировок в договор;
  • адрес местонахождения многоквартирного дома;
  • состав имущества;
  • методы контроля выполнения обязательств, которые взяла на себя управляющая компания;
  • размер и порядок оплаты за оказание услуг;
  • размер и порядок оплаты ремонта помещений и коммунальных услуг.

Управляющая фирма представляет интересы собственников во всех инстанциях и заключает необходимые договоры с другими организациями.

Все работы по содержанию дома проводятся на основании годового плана управления. По истечению года собственникам предоставляется отчет о проделанной работе.

Плюсы и минусы привлечения управляющей компании представлены в таблице.

ПлюсыМинусы
  1. Все услуги оказываются квалифицированными работниками.
  2. Оплата за услуги ЖКХ ниже, чем при других способах управления.
  3. Другие жильцы не пострадают, если кто-то перестанет оплачивать услуги ЖКХ.
  4. Качество оказания услуг контролируется надзорными органами.
  1. Вероятно завышение цен на услуги и несвоевременность их оказания.
  2. Отсутствие прозрачности движения денежных средств.
  3. Есть риск умышленного банкротства.

С 2015 года управляющие компании должны иметь лицензию на осуществление подобной деятельности. Наличие лицензии говорит о том, что организация своевременно выполняет свои обязанности и соответствует всем законодательным требованиям. В противном случае компания может быть лишена лицензии и исключена из общего реестра.

Как осуществляется выбор способа управления домом?

Для начала создается группа активистов, которая занимается подготовкой проведения общего собрания жильцов. Необходимо обеспечить явку более 50 % собственников.

Если по итогам проведения собрания был выбран непосредственного управления или сотрудничество с управляющей организацией, то потребуется заключить договоры с поставщиками необходимых ресурсов или с компанией. Если создается ТСЖ, то потребуется пройти процедуру регистрации юридического лица в ФНС.

Собрание может быть проведено в очной или заочной форме. В первом случае подразумевается личное присутствие владельцев жилых помещений. Это рационально, если квартир в доме немного. При заочной форме собственники передают свое решение на бумаге (с помощью опросного листа или бюллетеня). В дальнейшем результаты вносятся в протокол.

При возникновении вопросов обращайтесь за юридической консультацией. Получить правовую помощь можно на нашем сайте.

Теперь вы знаете, как осуществляется выбор способа управления многоквартирным домом. Особое внимание следует уделить характеристикам каждого варианта и порядку проведения общего собрания жильцов.

Источник: https://estatelegal.ru/zhkx/upravlenie-i-tszh/vybor-sposoba-upravleniya-mnogokvartirnym-domom/

Управление многоквартирным домом: формы, выбор способа, правила

Как сделать выбор формы и способа управления многоквартирным домом?

Формы управления многоквартирными домами обозначены в Жилищном кодексе Российской Федерации (ст. 161). Основная задача управленческих мероприятий – создание комфортных условий для жильцов, гарантия сохранности совместных материальных ценностей, налаживание подачи коммунальных ресурсов, уход за придомовыми территориями.

Кроме практических навыков управления, в учет должны приниматься действующие законы, которые регулярно меняются и совершенствуются. Поэтому управлять домами разрешено собственникам и специальным компаниям, действующим на коммерческих началах.

Что подразумевает собой управление многоквартирным домом

Независимо от порядка управления МКД, деятельность должна осуществляться с учетом следующих принципов:

  • задача – формирование благополучия жильцов, уход за общедомовым имуществом;
  • жильцы получают равный доступ к совместной собственности;
  • когда управление многоквартирным домом выполняет коммерческая компания, то фирма получает лицензию на соответствующую деятельность;
  • в какой форме будет выполняться управление многоквартирным сооружением, должны выбирать домовладельцы на общедомовых сборах;
  • ассортимент доступных управляющих компаний с лицензией находится в общем доступе на сайте муниципалитета;
  • УК предоставляют отчеты о своих трудах жильцам и несут ответственность за качество услуг;
  • фирмы по содержанию многоквартирных домов подконтрольны вышестоящим и правоохранительным органам (подать жалобу на действия управленца можно в Роспотребнадзор, прокуратуру, полицию, суд).

Общее собрание собственников помещений выбирает способ управления и может изменить его в любое время на основании своего решения (ч. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ).

Важно! Может применяться лишь один способ управления многоквартирным зданием. При привлечении коммерческой организации она также может быть только единственной.

Законодательная база

Основной документ, которым регулируются вопросы ухода за многоквартирным жилым сооружением, – Жилищный кодекс РФ.

Способы управления МКД

В России действует три способа управления МКД.

Первый – самоуправление, то есть все мероприятия осуществляют сами домоладельцы. Второй – формирование товарищества собственников жилья с обязательной регистрацией юридического лица. Третий – привлечение специальных компаний за дополнительную оплату их труда.

Определение форм управления МКД зависит от характеристик многоквартирного здания и численности домовладельцев.

Непосредственное управление

Этот вид означает, что контроль подачи коммунальных услуг гражданам, проживающим в МКД, ремонтные работы и поточное содержание здания ложится на плечи самих владельцев/пользователей квартир.

Это целесообразно, когда численность квартир варьируется в пределах 30 штук. В том числе, допускается одновременное содержание нескольких жилых зданий, но при малом числе квартир.

Непосредственное управление предусматривает самостоятельное заключение договоров с организациями по услугам.

Формы непосредственного управления многоквартирным домом:

  • за каждым домовладельцем закрепляется конкретный участок общей территории, который жильцы помещения должны содержать в чистоте и исправности, все денежные затраты оплачивает собственник квартиры самостоятельно;
  • уход за общедомовыми владениями владельцы недвижимости осуществляют самостоятельно, но для реализации части функций привлекаются дополнительные компании, действующие на коммерческих основах, в рамках договора (например, вывоз мусора, озеленение, ремонтные бригады);
  • собранием собственников жилья избирается лицо, которое, от имени собственников и пользователей помещения, уполномочено заключать соглашения с посредническими фирмами;
  • каждая квартира персонально подписывает соглашение с желаемым провайдером услуг, независимо от выбора владельцев других квартир.

Непосредственная форма управления характеризуется активным участием владельцев в поддержании совместного имущества. Это позволяет экономить деньги (которые уходили бы на оплату услуг УК), самостоятельно выбирать провайдера коммунальных услуг. Среди недостатков – отсутствие эффективного метода воздействия на собственников квартир.

Управление через ТСЖ

Еще один вариант управления многоквартирным домом – товарищество собственников жилья. Среди домовладельцев путем ания избирается представительский орган – ТСЖ, ведущий практическую деятельность по организации ремонта и благоустройства вверенной территории. Деятельность осуществляется по следующим принципам:

  • некоммерческая форма управления многоквартирным жилым зданием, то есть участники ТСЖ, не получают доход за выполняемые функции;
  • организация регистрируется в муниципалитете, получает личные реквизиты и составляет персональный устав;
  • члены ТСЖ назначаются путем ания жильцов (смена состава осуществляется ежегодно);
  • в начале каждого года организовывается общее собрание домовладельце с целью решения основных вопросов, постановки задач на будущий год, принятие финансовых решений (суммы ежемесячных взносов, затраты);
  • информация о результатах работы хранится секретарем ТСЖ, предоставляется жильцам для ознакомления по запросу.

Под ТСЖ понимается некоммерческая организация, которая представлена собственниками помещений.

Главенствует в ТСЖ председатель, который отвечает за имущество в данном доме, уполномочен нанимать коммунальные компании, принимает решения в экстренных ситуациях, по устранению аварий, регулирует ремонтные работы и мероприятия по благоустройству территории.

Внимание! Основной недостаток товарищества собственников жилья – коллективная ответственность. При формировании долга по коммунальным платежам за одной из квартир, задолженность в равных долях делится между другими собственниками недвижимости. Это делается для предотвращения расторжения контракта с коммунальной службой.

Управление через управляющую компанию

Третий вариант – заключение договора с управляющей организацией, действующей на коммерческих началах. Собственникам/пользователям недвижимости придется дополнительно вносить деньги на оплату услуг УК, но взамен они лишаются обязанности управления многоквартирным домом.

Привлечение коммерческих организаций осуществляется по следующим принципам:

  • организацию выбирают собственники квартир в многоквартирном доме путем ания;
  • действует УК на основании подписанного соглашения с указанием полного перечня вверенных обязанностей;
  • работники компании решают все практические вопросы ремонта, сотрудничества с коммунальными хозяйствами, облагораживания, поддержания комфорта и чистоты на общих участках.

Преимущества формы управления в том, что владельцы многоквартирной недвижимости полностью освобождаются от своих обязанностей по содержанию общедомовых материальных ценностей.

УК уполномочены подписывать соглашения с компаниями-посредниками (вывоз мусора, озеленение, водоснабжение, предоставление газа и электричества) от имени жильцов.

Управляющая компания – это организация, которую нанимают в доверительное управление каким-либо имуществом.

Какой способ лучше

Какому методу (способу) управления многоквартирным домом отдать предпочтение, зависит от следующих факторов:

  • количество квартир (в больших зданиях сложнее прийти к единому мнению касательно управления, поэтому лучше привлечь коммерческую фирму);
  • возраст недвижимости (в старых и ветхих сооружениях требуется больше ремонта, с чем жильцы самостоятельно могут не справиться).

Непосредственное управление подойдет небольшим домам, где владельцы хорошо знакомы, и могут поручиться друг за друга. ТСЖ также целесообразно организовывать в малых многоквартирных зданиях. УК подойдет для больших домов или жилых комплексов.

Процесс выбора

Как уже отмечалось выше, выбор способа управления конкретным многоквартирным домом ложится на плечи самих собственников недвижимости. Статьей 161 ЖК РФ обозначено, что это обязанность владельцев жилья, а не их право. О том, что решение принято, свидетельствуют следующие мероприятия:

  • персональное подписание контрактов с коммунальными службами (при самоуправлении);
  • оформление договора с УК;
  • регистрация товарищества в ЕГРЮЛ.

Алгоритм выбора механизма управления МКД должен соответствовать требованиям установленных нормативно-правовых актов, что включает следующие шаги:

  • организация общего собрания собственников многоквартирного жилья;
  • ание (решение считается принятым, когда больше половины квартир проали за его реализацию, 50 % +1), что можно сделать лично на собрании или удаленно на портале Государственных услуг;
  • внесение результатов решения в Протокол заседания;
  • ание за назначение ответственных лиц, которые будут представлять интересы участников с управляющими организациями.

Важно! Владельцы квартир имеют право сменить метод управления МКД в любой момент путем общего ания.

Как быть, если жильцы не приняли решение

На практике случается, что жильцы не приняли своевременно решение о дальнейшем домовом правлении. В таком случае в действие вступает городская Администрация. Согласно ст. 161 ЖК, муниципалитет назначает конкурс среди зарегистрированных УК на исполнение обязанностей в отношении конкретного сооружения.

Поскольку такой способ отбора занимает много времени, а многоквартирный дом не может находиться без присмотра, то муниципалитет имеет право самостоятельно (без согласования с жильцами) назначить временную УК. Эта организация будет исполнять обязанности до завершения конкурса и подписания соглашения с постоянной организацией. Временные управленцы наделены ограниченным перечнем обязанностей.

Лицензирование деятельности по управлению МКД

Правительственное Постановление, действующее на всей территории Российской Федерации, о правилах предоставления сервисов управления многоквартирными домами от 15 мая 2013 года № 416 предусматривает обязанности и полномочия управляющих фирм, особенности взаимодействия участников правоотношений, ведение документальных отчетов, установление финансовых тарифов.

Согласно последним изменениям законодательства в этой сфере, все коммерческие компании по управлению МКД должны приобрести лицензию на осуществление такой деятельности.

Лицензия является государственным разрешением на оказание конкретного перечня услуг. Задача нововведения – предотвратить мошеннические действия со стороны УК.

Также контролирующие органы имеют возможность систематизировать сведения о действующих организациях и принудительно прекращать деятельность фирм, нарушивших условия договора.

Внимание! Служба защиты прав потребителей, в качестве санкции, может аннулировать полученную ранее лицензию, что исключает право дальнейшей профессиональной деятельности.

Процесс получения лицензии:

  • зарегистрированное юридическое лицо направляет заявление в жилищную комиссию;
  • рассмотрение заявления;
  • принятие экзамена руководителя УК, подтверждающего ознакомление с законодательными и теоретическими основами ведения управленческой деятельности;
  • оплата государственной пошлины;
  • документальное подтверждение лицензирования.

Независимо от выбранного метода управления многоквартирного здания, все владельцы и пользователи квартир имеют равное право на участие в общедомовых заседаниях, принятии важных решений. Эта возможность распространяется на владельцев недвижимости, которые проживают в квартире и временно отсутствуют, но делают регулярные взносы на капитальный и поточный ремонт, на арендаторов в рамках коммерческого найма (срок съема превышает один год), пользователей по договорам социального найма. Краткосрочные арендаторы и лица с правом временного проживания не могут повлиять на управленческий процесс.

Чтобы гарантировать каждому лицу возможность участия в управлении, регулярно проводится перепись населения.

Представитель жильцов собирает копии паспортов проживающих лиц (свидетельств о рождении для несовершеннолетних), копии правоустанавливающих документов и бумаги, подтверждающие право временного проживания.

Собственник/пользователь не может быть лишен права на участие, кроме случаев смерти и отчуждения прав собственности на квартиру.

Источник: https://ZKHinfo.ru/mnogokvartirnyj-dom/upravlenie

Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования

Как сделать выбор формы и способа управления многоквартирным домом?
Энциклопедия МИП » Жилищное право » ТСЖ и ЖСК » Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования

Цели и установки управления многоквартирными домами закрепляются нормами права в жилищной сфере РФ.

Способы управления многоквартирным домом подробнейшим образом прописаны в ЖК РФ. Но при этом не все жильцы МКД осознают, в чем состоят особенности каждого из видов, в чем их преимущества и недостатки.

Понятие «управление многоквартирными домами»

Что собой являет дефиниция «упраравлление МКД»? Это правовой механизм, который направлен в первую очередь на достижение безопасных и благонадежных условий жизни простых граждан – владельцев жилых помещений на территории МКД. Более подробно основополагающие характерные черты дефиниции представлены в ЖК РФ, в котором разъясняются все стандарты управления многоквартирным домом, процедура осуществления отбора управляющей организации или ТСЖ.

Помимо прочего, именно в представленном Кодексе впервые законодатель предлагает подробнейшее определение и результату руководства многоквартирными домами.

Так, управление должно быть направлено не только на обеспечение благоприятных условий для проживания на территории жилых помещений, но и своевременно обеспечивать владельцев жилья коммунально-бытовыми услугами, а также быть нацелено на достижение консенсуса между владельцами по вопросам, касающимся капитального ремонта и содержания имущества.

Стандарты, цели и правила деятельности по управлению МКД

Основы управления многоквартирным домом, или проще говоря, стандарты, подразумевают под собой постановку конкретной цели – для чего необходим подобный правовой механизм. Цели и установки управления многоквартирными домами закрепляются нормами права в жилищной сфере РФ и имеют исчерпывающий перечень:

  • гарантия обеспечения комфортабельных условий на территории жилых квартир в МКД;
  • соответствующее содержание жилья, в том числе и общего имущества;
  • взаимовыгодное пользование субъектами правоотношений общим имуществом на территории многоквартирного жилья;
  • предоставление полнейшего спектра коммунально-бытовых услуг владельцам жилья.

Для осуществления этих целей законодатель разработал и целый перечень задач, которые позволят достичь воплощения на практике весомого результата от руководства многоквартирными домами:

  • владельцы жилья должны осуществить поиск организации, являющейся поставщиком услуг и работ;
  • хозяева жилых помещений должны организовать порядок предоставления жилищно-коммунального обслуживания, осуществив заключение договора управления многоквартирным домом с ЖСК, товариществом, управляющей организацией;
  • коллективное собрание владельцев жилья должно контролировать объем поставленных услуг, качество проведения капитального ремонта даже в тот момент, если договор управления многоквартирным домом подписан с товариществом, конкретным ЖСК или управляющей организацией и пр.

общего имущества в многоквартирном доме

Условия договора управления многоквартирным домом подразумевают наложение на ТСЖ, ЖСК, или орган управляющей организации определенных обязательств, неисполнение которых приводит к применению санкций со стороны законодательства. В частности, данные требования, которые предусматривает законодательный порядок, прописаны в Постановлении Правительства РФ под № 491.

Перечень требований руководства общим имуществом и многоквартирными домами признается открытым и может быть дополнен ФЗ. Следует отметить, что внесение дополнительных условий управления общим имуществом входит только в федеральную компетенцию и никоим образом не может быть осуществлено органами МСУ.

При этом следует отметить, что минимальный перечень услуг и работ, необходимых для руководства общим имуществом (в том числе для осуществления услуг по проведению капитального ремонта жилья), до сих пор не разработан органами госвласти.

Это детерминируется тем, что руководство многоквартирными домами в каждом конкретном случае имеет свои конкретные индивидуальные параметры. Кроме того, разработка универсального списка может ограничить собой поле деятельности ТСЖ, ЖСК или управляющей компании.

Обязанность собственников по управлению МКД. Выбор управляющей организации

Несмотря на то, что законодательный порядок предусматривает различные формы управления многоквартирным домом, основная обязанность возлагается все же на собственников жилых помещений. Это регламентировано ст. 39 ЖК РФ, в которой прописано, что на собственников жилых помещений возлагается обязанность осуществления капитального ремонта, а также должного ухода за общим имуществом.

Это необходимо осуществлять с целью поддержания недвижимости в оптимальном состоянии, что не будет нести риск для лиц, которые проживают на территории жилых помещений.

Если сделать отсылку к ст. 161 ЖК РФ, то хозяева недвижимости должны в обязательном порядке осуществить выбор способа управления многоквартирными домами. В другой ситуации это обязательство переходит на муниципальный орган власти, который ориентируясь на ст.

162, воплощает на практике выбор способа управления многоквартирным домом.

При этом отбор будет происходить между ТСЖ (товариществом), ЖСК и управляющей компанией для осуществления деятельности, направленной на проведение капитального ремонта, управление общим имуществом и поддержание его в оптимальном состоянии.

Выбор и изменение способа управления МКД. Непосредственное управление собственниками

Чтобы услуги по управлению многоквартирным домом были воплощены на практике в интересах владельцев, коллективное собрание должно провести ание по теме способа осуществления подобной деятельности.

На сегодняшний день законодательство предусматривает три основных способа осуществления деятельности по управлению общим имуществом (направленное на содержание здания и проведение капитального ремонта):

  • непосредственное управление МКД;
  • руководство общим имуществом (с целью проведения капитального ремонта) посредством заключения договора с ТСЖ, ЖСК или иными кооперативными организациями;
  • руководство общим имуществом (в том числе и проведение капитального ремонта) посредством услуг управляющих компаний.

Непосредственное управление МКД, осуществляемое самолично хозяевами недвижимых объектов, является достаточно распространенным способом управления общим имуществом.

Это связано с тем, что владельцы недвижимости имеют все возможности осуществлять управление многоквартирными домами без привлечения ЖСК или создания ТСЖ.

При этом следует отметить, что за управление многоквартирным домом собственниками помещений не взимается дополнительная плата, что позволяет сократить финансовые расходы.

При необходимости владельцы жилых квартир могут трансформировать способ управления домами многоквартирного типа. Это может детерминироваться как неисполнением деятельности (обязательств) по проведению капитального ремонта, так и непредоставлением коммунальных услуг, несмотря на то, что плата за проведение подобных работ осуществлялась своевременно, то есть в указанный срок.

Пределы ответственности УК, ТСЖ и кооператива

Законодательное начало предусматривает определенную ответственность ТСЖ, ЖСК и УК перед собственниками за ненадлежащее исполнение деятельности (в том числе, направленной на осуществление капитального ремонта). Ответственность за осуществление деятельности ТСЖ или же ЖСК регламентируется ч. 2 ст. 161 ЖК РФ.

В частности, ЖСК или товарищества обязуются в указанный срок осуществлять работы, направленные на содержание имущества в надлежащем состоянии, и проведение капитального ремонта.

При этом подобные типы услуг они могут проводить собственными силами и одновременно привлекать сторонних сотрудников по трудовому договору (плата за работы предусмотрена).

В том случае, если договор заключается с УК, то товарищества или же жилищные кооперативы осуществляют контроль за деятельность таковых организаций. В частности, надзор организуется и за тем, раскрывают ли управляющие организации конфиденциальную информацию о том, как происходит плата за предоставленные услуги, в каком размере и пр.

Заключение договора с управляющей организацией

Если собрание владельцев приняло решение выбрать управление МКД посредством управляющей компании, то в подобной ситуации договор управления многоквартирным домом заключается на определенный срок. При этом осуществляется плата за оказание услуг УК.

Форма договора управления многоквартирным домом подразумевает определенный объект соглашения. В частности, объект управления в нашей ситуации – это многоквартирный дом.

От того насколько правильно указан объект в договоре зависит и объем поставляемых услуг управляющей компанией.

В частности, объект управления должен быть четко прописан в официальных документах. Это связано с тем, что, к примеру, домофоны, установленные на дверях, также признаются общим имуществом.

Однако плата за это оборудование не должна вноситься в квитанции отдельной строкой, так как она уже включена в расходную статью по содержанию жилья.

Если объект договора не будет четко указан, то возможна двойная плата за услуги, что является нарушением прав собственников.

Договор управления многоквартирным домом заключается на определенный срок только с одной управляющей компанией.

Если обратиться к ст. 162, то срок не может быть менее 1 года и превышать 5 лет с момента подписания. Однако следует отметить, что срок действия договора (объект управления – многоквартирный дом) зависит непосредственно от проведения или, наоборот, отсутствия открытого конкурса, осуществляемого муниципалитетом.

В том случае, если открытый конкурс на управление (объект договора – МКД) осуществляется, то ключевым условием признается установление срока действия соглашения в 1 год. При этом существует возможность продления контракта до 3 месяцев, за которые также положена плата со стороны собственников.

Однако законодатель предусматривает возможность выбора управляющего многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, что регламентировано ст. 161. В частности, в норме права сказано, что заключение договора без открытого конкурса возможно в том случае, если подобный конкурс признан недействительным из-за несоблюдения законодательного порядка.

Порядок управления вновь построенным многоквартирным домом застройщиком

До тех пор, пока не будет заключен договор управления (объект которого – МКД), законодатель обязывает оформлять договор с непосредственным застройщиком здания. При этом следует помнить о том, что между застройщиком и иными субъектами правоотношений договор может быть заключен не позднее, чем истекут 5 суток после ввода в эксплуатацию здания.

Кроме того, ЖК РФ, строго регламентирует срок договора, который заключается между застройщиком и управляющей организацией (при том, что объект такого контракта – вновь построенный МКД).

Так, между застройщиком и УК не может быть заключен официальный договор, на срок от 1 года до 3 лет в том случае, если проводился открытый конкурс.

Если подобный конкурс не был воплощен на практике, то договор с застройщиком и УК не может превышать срок, равный 3 месяцам.

Исполнители коммунальных услуг и их качество

Любой договор, который заключается между субъектами правоотношений, подразумевает не только объект соглашения, но и основные цели, а также результат его подписания. Кроме того, в типовом договоре прописывается лицо, которое будет считаться исполнителем коммунальных услуг. Это могут быть как УК, так и ТСЖ, и жилищные кооперативы.

Вне зависимости от того, кто будет осуществлять управление МКД, на уполномоченные лица возлагаются обязательства поставки коммунальных услуг и осуществления иных работ, направленных на содержание общего имущества.

Если предоставление услуг будет осуществляться ненадлежащим образом (даже если плата со стороны собственников вносится своевременно), то возможны санкции в виде расторжения договора с УК, ТСЖ и ЖСК. Решение о применении санкций принимается на общем собрании собственников.

Жилищная сфера – одно из самых сложных правовых полей с юридической точки зрения. Это связано с тем, что многие собственники МКД не понимают саму суть управления недвижимым имуществом, в том числе как должна осуществляться плата за предоставленные услуги, куда можно обратиться в случае нарушения интересов и прав владельцев жилья.

Источник: https://advokat-malov.ru/tszh/vybor-sposoba-upravleniya-mkd-obshhie-trebovaniya.html

Правовой совет
Добавить комментарий