Какие риски при покупке квартиры на этапе строительства?

Риски при покупке квартиры в новостройке

Какие риски при покупке квартиры на этапе строительства?

Приобретение квартиры является одной из наиболее крупных финансовых сделок в жизни среднестатистического гражданина, у большинства из нас столь масштабные операции происходят крайне нечасто.

Купля-продажа недвижимости связана с достаточно крупными суммами, которые во много раз превышают те суммы, которыми мы привыкли оперировать в своей повседневной жизни.

При этом при покупке квартиры в новостройке нюансы могут иметь решающее значение.

  • Новостройка или вторичное жилье – что выбрать?

Такие сделки представляют интерес для разного рода мошенников, желающих завладеть деньгами граждан при первом удобном случае, и если на рынке вторичного жилья многие риски отсеиваются путем привлечения грамотных риэлторов, то на рынке новостроек потенциальный покупатель более уязвим. Эксперты RealtyPress.ru проанализировали наиболее часто встречающиеся проблемы, с которыми сталкиваются покупатели квартир в новостройках и предложили ряд рекомендаций, которые позволят снизить риски и избежать некоторых сложностей.

Два вида рисков

Большинство рисков можно разделить на две категории,

  • к первой из них относится возможность потерять денежные средства вследствие недостаточного внимания покупателя к изучению законодательных норм и договорных обязательств,
  • вторая категория рисков заключается в получении за собственные деньги жилья, качество которого оставляет желать лучшего.

Приобретение квартиры в новостройке – жилом здании, находящемся в процессе строительства, является более выгодной сделкой, нежели покупка уже готовой новой квартиры, или же квартиры на вторичном рынке.

Причин тому несколько – от низкой итоговой стоимости и небольшого объема денежных средств, который необходимо внести в качестве залога, до возможности вносить последующие части платежа вплоть до завершения строительства.

Однако о на одну лишь выгоду нельзя ориентироваться, когда дело касается уровня надежности сделки. Есть определенная закономерность – чем на более раннем этапе строительства проводится сделка – тем ниже стоимость квартиры, однако выше риски, а чем ближе проект к завершению, тем риски ниже, однако стоимость квартиры при этом резко возрастает.

Риск потери денег

Естественно, первая категория рисков, о которой было упомянуто ранее, является намного более значимой – то есть, не получить за свои деньги вообще никакого жилья намного хуже, чем получить жилье худшего качества. Поэтому риски потерять денежные средства вследствие мошеннических манипуляций будут рассмотрены в первую очередь.

Главный риск при покупке жилья в новостройке, находящейся на каком-либо этапе строительства (то есть, объект недвижимости еще фактически не сдан в эксплуатацию), является следствием незнания потенциальным покупателем правовой базы.

Застройщик имеет возможность, приняв от клиента деньги, ничего не предоставить взамен, либо продать одну и ту же квартиру сразу нескольким покупателям, предоставив последним в судебном порядке решать – кому достанется квартира.

Строительство объекта может быть прекращено насовсем на любом этапе строительства, в этом случае вкладчики рискуют никогда не получить от застройщика обещанную квартиру. Причиной может являться банкротство застройщика, его банальное исчезновение с деньгами дольщиков или же признание строительства объекта незаконным со всеми вытекающими последствиями.

Гарантии вложений

Чтобы обезопасить себя от одного из таких вариантов, дольщику необходимо изучить историю застройщика – какие объекты он возводил до этого, насколько дольщики, участвующие в строительстве, были удовлетворены сотрудничеством.

Также полезно ознакомиться с перечнем документов, которыми застройщик должен располагать перед началом строительства – разрешением на строительство, подписанным по определенному объекту, договором покупки или долгосрочной аренды участка.

Перед тем, как требовать документы, дольщик должен знать, как выглядят эти документы, было бы нелишним привлечь к этому действию эксперта – суммы, потраченные на консультации и сопровождение сделки, намного меньше стоимости квартиры, которую реально можно потерять.

Далее, намного более действенной защитой, чем самостоятельный сбор сведений о застройщике, может стать информация о участии банка, предлагающего ипотечное кредитование по конкретному объекту (ипотечная аккредитация), или же участие крупной риэлтерской или уважаемой страховой компании (перед работой с объектом крупные компании проводят юридическую экспертизу объекта). Банк никогда не утвердит незастрахованный кредит, а страховая компания подойдет к изучению застройщика более профессионально, чем дольщик, редко сталкивающийся с приобретением недвижимости.

Чаще всего застройщик привлекает к продажам риэлтерские компании, которые являются посредниками и одновременно гарантируют выполнение сторонами обязательств. К наиболее известным московским риэлторам можно отнести компании НДВ, Миэль, Инком-Недвижимость, Домострой.

Если же банки и страховые компании подтверждают свое доверие к возводимому объекту – шансы дольщика получить жилье существенно возрастают.

Кстати, на начальном этапе строительства банковская аккредитация вполне может отсутствовать, дольщикам также рекомендуется воздержаться от участия на этом этапе.

Кроме того, если застройщик застраховал объект по нескольким крупным рискам, значит – он действительно намерен возводить объект, а не просто собирать средства.

Многократная продажа

Следующий риск – продажи квартиры сразу нескольким дольщикам, этот риск можно избежать, заключив с застройщиком договор долевого участия (ДДУ). Согласно закону ФЗ-214, этот договор является единственным документом, имеющим законную силу и дающий его обладателю право претендовать на квартиру.

Договор обязательно регистрируется в государственном органе, где объект недвижимости проверяется на принадлежность третьим лицам, и если квартира прошла проверку, значит – она еще не находится в чьей-либо собственности.

Впоследствии, даже если квартира будет продана нескольким покупателям, суд решит вопрос собственности в пользу обладателя договора.

  • Обман при покупке квартиры. Как его избежать?

Если же потенциальный дольщик даст себя убедить подписать иной документ, например, договор предварительной покупки, он лишит себя законного права требовать от застройщика чего-либо вообще, поскольку законную силу относительно строящегося объекта может иметь только ДДУ. Однако стоит уточнить, что договор, предложенный застройщиком, необходимо проработать, сделать это самому дольщику возможным не представляется, если только он, в силу профессиональной деятельности, не связан с рынком недвижимости.

Опять-таки, стоит привлечь специалиста и потратить некоторую сумму, обеспечив себе страховку от обмана.

Риск долгостроя

Не менее актуальным риском остается риск долгостроя – вроде бы, все в порядке, дом строится, застройщик на месте, договор в порядке и деньги исправно вносятся, но момент получения квартиры по разным причинам отодвигается.

Под строительство понемногу начинают собирать дополнительные средства, о чем в договоре, естественно, ничего сказано не было.

Защитой, как и в предыдущем случае, может служить правильно составленный договор и факт участия других дольщиков, поддерживаемых отношениями с банками, риэлторами и страховыми компаниями.

Качество жилья

Целый ряд рисков связан с ненадлежащим качеством жилья, передаваемого в эксплуатацию. В первую очередь, это риски, касающиеся работы инженерных коммуникаций – отопление может не работать, напор воды в трубах может оказаться слишком слабым, электропроводка может не выдерживать напряжения в результате одновременного подключения нескольких энергоемких электроприборов.

  • Новостройки с отделкой и без отделки – что выбрать?

Все перечисленное не является очевидным при подписании акта передачи квартиры. Так, функционирование отопления проверить вообще невозможно, если приемка проводится в теплое время года. В договоре должны быть прописаны положения о гарантийном сроке, в течение которого возможные недочеты могут обнаружиться.

Есть также очевидные дефекты, которые можно установить, не прибегая к экспертизе – кривые стены, неровные полы, скрипящие и плохо открывающиеся стеклопакеты, а также неработающие лифты (особенно, проблема актуальна для новоселов, проживающих выше десятого этажа).

В момент передачи квартиры выбор решений, которые должен принять заказчик, невелик – можно подписать акт передачи квартиры и принять в распоряжение жилье «как есть», или отказаться ставить подпись.

Во втором случае, согласно договору, застройщик обязан устранить недостатки самостоятельно либо каким-либо образом уладить этот вопрос с дольщиком – вычесть сумму, на которую обнаружены дефекты, из общей стоимости квартиры и вернуть ее, или компенсировать сумму, которая пойдет на устранение дефектов заказчиком.

На практике же, если квартира не принимается, застройщик предпочитает тянуть время до тех пор, пока заказчик не потребует деньги обратно. В этом случае застройщик может вернуть только сумму, уплаченную заказчиком, тогда как после окончания строительства реальная стоимость квартиры намного выше.

Чтобы избежать проблем во время попыток урегулировать с застройщиком спорные вопросы, рекомендуется с самого начала участия дольщика в проекте уделять должное внимание составлению договора, в котором должны быть прописаны все обязательства и гарантии застройщика.

Также рекомендуется проводить приемку в присутствии эксперта, который знает проблемные места и может не только определить дефекты, но и профессионально составить «дефектный акт». Именно этот документ будет фигурировать в суде как основание для иска.

Резюме

Итак, помимо уже приведенных рекомендаций, специалисты портала RealtyPress.ru приводят общие советы относительно проведения операций с квартирами в новостройках. Большинство проблем и рисков можно избежать, проводя сделку через риэлтерскую компанию, которая проводит профессиональную проверку застройщика, а также тщательно проверяет тексты договоров, предлагаемых на подпись.

  • Продать или купить квартиру. Сколько стоят услуги риэлтора

Вся работа с документами должна выполняться специалистами, поскольку дольщик, не сталкивающийся в повседневной жизни с договорами, актами, юридическими вопросами, вряд ли сможет досконально изучить всю необходимую информацию настолько, чтобы учесть все нюансы.

Далее, проведение сделки и достижение каких-либо договоренностей должно происходить в присутствии профильного специалиста, которому до конца понятны все аспекты сделки и который знает, как и на что повлияют промежуточные решения клиента.

О перечне косвенных признаков, которые должны настораживать – от отказа страховой компании страховать сделку, отсутствии ипотечной аккредитации до предложения застройщика провести сделку через стороннюю компанию, заказчик должен быть осведомлен еще до начала выбора объекта для вложений.

И напоследок… Стоимость работы привлеченных экспертов – юристов, страховщиков и риэлторов является, фактически, страховкой от потери средств, собранных для приобретения квартиры. Излишняя самонадеянность при заключении договоров с застройщиком может, в худшем случае, стать причиной потери денег, а в лучшем случае – потерей времени и причиной переживаний.

Realtypress.ru

Источник: //www.RealtyPress.ru/article/article_9196.html

Долевое строительство какие риски при покупке такой квартиры

Какие риски при покупке квартиры на этапе строительства?

Выгодная цена — зто связано с тем, что инвестор обычно заключает договор долевого участия еще на первом этапе строительства, поэтому при продаже квартиры на более поздних этапах продавец имеет выгоду даже при цене, меньшей, чем непосредственно у застройщика.

Преимущества и возможные риски при покупке квартиры по переуступке

Во избежание случаев двойной продажи не рекомендуется вносить оплату до момента заключения основного договора или договора долевого участия, поскольку предварительный договор не регистрируется и есть вероятность, что аналогичный документ был подписан ранее с третьим лицом.

Последний пункт сегодня практически исключен из числа рисков.

Согласно законодательству, каждый договор долевого участия подлежит регистрации в общем порядке, документ проходит через Росреестр и проверяется специалистами, то есть, заключить договор на одну и ту же квартиру двум разным лицам практически невозможно. А вот что касается первых двух рисков, общая картина в стране по-прежнему напряженная и механизмы защиты покупателей на законодательном уровне далеки от совершенства.

Риски покупки жилья по договору долевого участия

Свой экземпляр договора ни в коем случае не отдавайте в третьи руки. Сохраните его даже после того, как получите квартиру, ведь некоторые недостатки, допущенные при строительстве, могут проявиться не сразу. Этот договор будет вашим основным документом, если возникнут какие-нибудь споры с застройщиком и вам придется обращаться в суд.

  • земельный участок должен быть выкуплен строительной компанией на аукционе;
  • необходимо получить соответствующее разрешение на строительные работы;
  • до начала строительства застройщик должен опубликовать в СМИ или интернете проектную декларацию о будущей недвижимости;
  • после публикации декларации должно пройти не менее 15 календарных дней.

Особенности покупки квартиры в долевом строительстве

  • разрешение на проведение строительных работ;
  • обоснование строительного проекта с технической и экономической стороны;
  • если необходимость проведения государственной экспертизы определяется законом, то застройщик должен предоставить покупателю заключение госэкспертизы относительно проектной документации;
  • документация на проект со всеми дополнениями и правками;
  • права собственности на участок земли.

Что является главным для человека, участвующего в долевом строительстве? Правильно… Как минимум — не потерять свои деньги, как максимум – приумножить их, выгодно вложив в свою будущую квартиру. Однако подобные выгодные сделки могут состояться только при условии, что вы имеете дело с надежной компанией. В пользу организации говорят: годы успешной деятельности на рынке недвижимости, количество сданных объектов, репутация предприятия, сотрудничество с авторитетными, серьезными партнерами, финансовая стабильность компании, отношение к клиентам и.

Какие главные риски долевого строительства

Покупателя недостроенного жилья защищает 214 федеральный закон, созданный специально для того, чтобы урегулировать все особенности долевого строительства.

Этот документ полностью исключил возможность создания «серых» схем.

По статистике, почти 90% сделок о купле-продаже квартир в строящихся домах заключается именно по договору долевого участия в строительстве, как того требует законодательство.

Если речь идет о выгоде, то конечно, выгоднее вступить в долевое строительство. На ранних этапах застройки, квартиры дешевле от 30 до 15%(все зависит от застройщика, места и этапа строительства).

Во время сдачи дома, цена его безусловно будет выше, чем Вы купили во время застройки. НО! Здесь есть определенные риски. Дом может не достроиться, застройщик объявит себя банкротом и деньги недостроенное жилье Вам никто не выплатит.

А если выплатит, то через суд, и далеко не сразу.

Что выгоднее — долевое строительство или покупка на вторичном рынке

Плюсы и минусы есть в каждом из вариантов приобретения жилья. Я рассмотрю вкратце с юридической точки зрения. Достойным плюсом новостройки я считаю отсутствие истории квартиры, т.е.

в ней никто не проживал, поэтому не надо тратить кучу времени на изучении информации о прежних хозяева квартиры, кто был прописан, кто приватизировали, кто отказался от приватизации и куда они выехали и прочее. В хороших строительных компаниях не экономят на юриста и договоры о долевой строительстве или уступки составлены, как правило, корректно (увы, не всегда.

Читать нужно внимательно!Перепров­ еряя по сотне раз и я говорю лишь о орфографической составляющей). Риски. Ух, основное, чтобы строительство было завершено. Чтобы построили то, что было намечено, чтоб с квадратами не ошиблись, материалы использовали хорошие, в новом районе, чтоб построили все запланированные учреждения (школы, детсады, больницы).

Вторичка также имеет ряд рисков, нужно узнавать историю квартиры, и от этого плясать дальше. Сейчас ещё пошли сделки с квартирами-вторичкам­ и после маткапиталом и ипотеке, вот это настоящий атасс, нужно держать ухо в остро.

Избежать всех возможных неприятностей на 100% сложно, но во много раз снизить вероятность наступления необратимых последствий все-таки возможно, если вести себя осмотрительно и не принимать поспешных решений. Для этого следует придерживаться двух основных правил:

Какие риски при покупке квартиры на этапе строительства

Вторым источником информации являются документы застройщика, наличие которых обязательно в соответствии с законом РФ № 214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Начиная с апреля 2005 года, благодаря выходу Федерального Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», собственники жилья получили больше защиты со стороны государства. В случае непредвиденных ситуаций, дольщики имеют больше прав и возможностей выражения своих интересов в сторону застройщика. Однако как и во всех правилах, в этом есть исключения.

Рекомендуем прочесть:  Налоги за сдачу квартиры в аренду в 2019 году

Какие риски вас поджидают при участии в долевом строительстве

Бывали случаи, до принятия федерального закона о долевом участии, что квартиры продавались дважды – махинации со стороны застройщиков. На сегодняшний день, благодаря закону, все договоры долевого участия (каждый) фиксируются в регистрационной палате, делается это в обязательном порядке.

  • Учредительные документы.
  • Инвестиционный контракт.
  • Проектную документацию.
  • Проектная декларация.
  • Разрешение на строительство.
  • Правоустанавливающие документы на землю под строительство.
  • Бухгалтерскую документацию за три последних года.
  • Технико-экономическое обоснование проекта.
  • Страховой договор или договор поручительства.
  • Допуск СРО, лицензии.

Нюансы и риски покупки квартиры на стадии котлована

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

Договор страхования заключается в пользу оформивших ДДУ, хотя следует иметь в виду, что получить средства средства из сумм гарантийных обещаний можно только по судебному заключению об обращении на предмет гарантий взыскания средств или по заключению арбитражного суда о признании застройщика нулем.

Скорая юридическая помощь

Ручательство банка является надежной формой возврата валютных средств дольщикам, так как банк-поручитель в мощь закона должен удовлетворять, помимо притязаний о наличии лицензий и пятилетнего срока работы, условиям наличия уставного капитала объемом более 200 миллионов и собственных средств объемом более миллиарда рублей.

  1. Полной информации о продавце;
  2. Чёткого описания приобретаемой квартиры;
  3. Порядка досрочного расторжения договора;
  4. Обстоятельств, причисляемых к форс-мажорным;
  5. Данных об объекте (в том числе – завизированного эскизного проекта);
  6. Размера и сроков платежей, а также обстоятельств, которые могут повлечь их изменение;
  7. Сроков окончания строительства;
  8. Формы управления домом.

Особенности купли-продажи доли в квартире и риски, характерные для сделки

Если на протяжении месяца никто из владельцев не изъявил желания приобрести долю, то её можно отчуждать в пользу третьих лиц. При этом условия сделки нельзя изменять на более благоприятные для покупателя в сравнении с теми, что были изложены в предложении к сособственникам. Если желающих оказалось несколько, продавец вправе сам сделать выбор между ними.

Источник: //zakonandporyadok.ru/semejnyj-yurist/dolevoe-stroitelstvo-kakie-riski-pri-pokupke-takoj-kvartiry

На каком этапе строительства лучше покупать жилье?

Какие риски при покупке квартиры на этапе строительства?

В зависимости от стадии строительства цены на жилье могут сильно отличаться. Когда выгодно приобретать квартиру, а когда рискованно? Рассмотрим все преимущества и недостатки.

Время чтения: 8 минут

Сначала оценить все выгоды и риски – потом купить

Для большинства россиян покупка жилья является важнейшим решением, которое будет определять качество жизни семьи на годы вперед. Этот ответственный шаг требует серьезного осмысления и оценки выгод и рисков.

Строительство дома продолжается в течение нескольких лет. Это сложный и дорогостоящий процесс, в котором задействовано множество людей и организаций. Предусмотреть все сложности, с которыми может столкнуться застройщик, практически невозможно, особенно когда речь идет о российской действительности.

Начало продаж (этап “котлована”)

Цены – низкие, риски – высокие

На первом этапе происходит оформление прав на земельный участок для строительства дома. Застройщик покупает его либо берет в аренду у города.

Затем нужно разработать проект и получить одобрение экспертов и государственных органов.

Только после этого начинают оформлять разрешение на строительство и подавать документы в Государственный строительный надзор, осуществляющий контроль над возведением капитальных объектов в РФ.

Федеральное законодательство разрешает застройщику начинать реализацию квартир на начальном этапе строительства. Продажи стартуют, едва на месте будущего дома появляется котлован. На этой стадии стоимость минимальна, но высок риск оказаться жертвой долгостроя или, того хуже, мошенников.

Естественно, что покупатели разрываются между желанием купить жилье подешевле и опасениями попасть впросак. По мере продвижения работ растет и вероятность того, что дольщики смогут получить заветные квартиры, однако за более высокую цену.

На каком этапе приобретать жилье – решать самим инвесторам, мы же собираемся описать преимущества и недостатки покупки новостроек на различных стадиях строительства.

Когда покупать? Возможные варианты

Выбор того или иного варианта покупки зависит от разных факторов.

Если покупатель располагает небольшим бюджетом, но не ограничен временными рамками, можно не спеша подобрать надежный вариант на начальном этапе строительства и наблюдать в течение нескольких лет, как растут стены будущего жилища. Если же квартира нужна срочно (а такие случаи – не редкость), то приходится выкладывать полную стоимость за готовый объект.

Многие покупатели хотели бы приобрести квартиру по минимальной цене на первичном рынке, да еще и с гарантией того, что дом будет построен качественно и в указанные сроки. К сожалению, соблюсти все эти условия одновременно не представляется возможным.

Цена, по которой продаются квартиры в новых проектах, не стоит на месте. Она прямо пропорциональна степени готовности объекта и достигает максимальных показателей к моменту сдачи дома.

Разница между стартовой и финишной стоимостью может достигать, по разным оценкам, от 30 до 50%.

Ценовые “ножницы” – прекрасный стимул для инвесторов вкладываться в недвижимость на начальных этапах строительства, чтобы впоследствии с выгодой реализовать их на рынке. Так же поступают и некоторые дальновидные граждане, которые улучшают собственные жилищные условия при помощи подобных операций.

Преимущества и недостатки покупки квартиры на ранних сроках строительства

Одним из основных преимуществ покупки жилья на этапе “котлована” является возможность выбора среди большого количества квартир различной площади и планировки (если таковая подразумевается).

Покупатели имеют возможность также подобрать этаж, на котором им хотелось бы проживать, и даже вид из окон.

На более поздних этапах строительства количество свободных квартир будет сокращаться, и те из граждан, кто приходит “на шапочный разбор”, вынуждены довольствоваться не самыми удобными вариантами, причем по самой высокой цене.

Однако покупка квартиры на начальных этапах имеет и оборотную сторону медали – вероятность того, что дом не будет построен, а вложенные деньги пропадут или обесценятся. Строительство также может затянуться на неопределенный период времени.

Многим дольщикам приходится ожидать переезда в собственную квартиру не два-три года, как предполагается вначале, а пять и более лет. Такая ситуация – скорее правило, чем исключение при строительстве многоквартирных домов.

Ни одна компания не застрахована от проблем, которые могут помешать соблюсти сроки сдачи.

Но и это еще не самый плохой вариант. Страшный сон дольщика – это превращение проекта в долгострой. Вероятность такого развития событий невозможно исключить полностью, но свести ее к минимуму можно, тщательно выбирая компанию-застройщика.

Чтобы избежать горькой участи обманутого дольщика, перед заключением ДДУ нужно тщательно изучить историю компании, посетить ее офис, “сходить” на форумы дольщиков, где можно получить любую интересующую информацию, и даже поговорить с жильцами уже построенных домов.

Обширное портфолио успешных проектов и репутация надежного застройщика – самые лучшие рекомендации для любой компании. Не нужно гнаться за дешевизной, напротив, слишком низкие цены должны насторожить потенциального дольщика. В слишком заманчивом предложении может крыться подвох, за который придется дорого заплатить. Разумная цена от известной компании, не один год работающей на рынке недвижимости, является достаточно твердой гарантией сохранности средств.

Заключение ДДУ на более поздних сроках строительства

Выбор квартир на поздних сроках строительства ограничен, а цены на порядок выше

Из-за опасений (вполне обоснованных) часть дольщиков предпочитает заключать договоры с застройщиком на более поздних этапах строительства, когда контуры будущего здания вполне различимы, и можно лично наблюдать за процессом строительства. Когда пройдены самые сложные и дорогостоящие этапы, вероятность того, что строительство замрет, становится меньше, но ее никогда нельзя исключать полностью, пока здание не сдано в эксплуатацию.

В зоне риска находятся даже проекты, готовые на 95%.

Правда, высокая степень готовности повышает вероятность того, что дольщикам по решению суда разрешат поручить достройку дома другому девелоперу. Им все равно придется доплачивать для того, чтобы завершить строительство, но суммы будут сравнительно невелики, а шанс, что дом все-таки будет сдан, достаточно высок.

Если же стройка остановится на ранних этапах, это делает перспективы проекта весьма туманными. Кроме того, государственные инстанции могут не выдать разрешение на ввод в эксплуатацию уже готового дома из-за имеющихся недоделок и нарушений.

Еще одна опасность подстерегает покупателей, которые фиксируют сделку с помощью договора предварительной купли-продажи. Его заключают в случаях, когда проект уже достроен и одобрен соответствующими органами, но застройщик еще не получил на него свидетельство собственности.

Предварительные договоры не нужно регистрировать в государственных органах, что открывает лазейку для махинаций. Ею могут воспользоваться мошенники, чтобы продать квартиры нескольким покупателям одновременно, и покупатели должны знать, на что они идут, соглашаясь подписать такой договор.

На двойные продажи приходится львиная доля всех мошеннических схем с квартирами на первичном рынке.

Как видим, квартиру можно купить на разных этапах возведения дома, все зависит от того, чего хочет потенциальный дольщик – рискнуть и купить квартиру за минимальную стоимость или заплатить больше, но спать спокойно, зная, что не сегодня-завтра получит вожделенную жилплощадь. Совместить низкую цену с высокой степенью готовности дома не выйдет – придется выбирать что-то одно или искать золотую середину.

Источник: //MskGuru.ru/advice/1053--na-kakom-etape-stroitelstva-luchshe-pokupat-zhile

Какие Риски При Покупке Квартиры В Новостройке

Какие риски при покупке квартиры на этапе строительства?

  1. Выбирать крупных застройщиков с многолетним опытом.
  2. Изучать бухгалтерскую отчетность застройщика (он обязан предоставить ее потенциальному дольщику). Деятельность не должна быть убыточной, баланс компании не должен быть перегружен кредитами и т.д.
  3. Застраховать свое вложение.

    Есть страховые компании, в которых можно застраховать покупку квартиры в новостройке от риска банкротства застройщика. Да, это стоит дополнительных расходов, но зато существенно снижает риски дольщика.

Как защитить себя от этого риска? Во-первых, при заключении первоначального договора проверить, чтобы в нем были отражены обязательства застройщика по устранению выявленного брака и сроки такого устранения.

Во-вторых, не подписывать акт приема-передачи квартиры, пока вы не убедитесь, что ее состояние вас на 100% устраивает. Если сразу нет возможности проверить что-либо (например, работу отопления – оно включится только в сезон) – обязательно укажите это в акте.

Как правильно купить квартиру в новостройке от застройщика

Если квартира покупается на основании договора цессии или соглашения долевого строительства, то после подписания необходимо зарегистрировать договор в Росреестре для возможности получить компенсацию в случае банкротства застройщика. Для этого вам понадобятся такие документы:

  • низкая цена. Эконометрические исследования показывают, что обычно цена квартиры в новостройке ниже на 10-30% по сравнению с рынком вторичного жилья, поэтому такую квартиру могут позволить себе люди, которые остро нуждаются в жилье;
  • инвестиционная привлекательность. Купить квартиру в новостройке у застройщика можно не только для проживания, но и для перепродажи. Дело в том, что после сдачи жилья в эксплуатацию стоимость квартиры увеличивается на 20-40%, поэтому рынок первичного жилья является хорошим объектом для инвестирования;
  • нет старых владельцев. При покупке жилья на вторичном рынке всегда существует риск, что у продавца есть родственник, который может оспорить сделку, что привет к расторжению договора и выселению покупателя. Рынок первичного жилья по понятным причинам лишен этого недостатка;
  • есть рассрочка. Обычно компания-застройщик с целью привлечения инвестиций продает квартиры в рассрочку. Рассрочка может подойти людям, которые хорошо зарабатывают, но не имеют больших сбережений;
  • отличное состояние инженерных коммуникаций. Многие квартиры в старых домах невыгодны тем, что они имеют ужасные инженерные коммуникации (электропроводка, канализация, водопровод и так далее). Новостройки лишены этого недостатка.

Покупка квартиры в новостройке: инструкция, правила оформления сделки, риски

Также рекомендуется оценить инвестиционную привлекательность квартиры.

Она выражается в совокупности параметров: удаленность от транспортного сообщения, наличие инфраструктуры, парковки, зеленых зон, план благоустройства территории.

Если объект находится буквально в поле, квартиры в нем покупать не будут из-за многочисленных ограничений. А это означает, что дом может превратиться в долгострой.

Ст. 20 ФЗ № 214 определяет, какие нужны документы при покупке новостройки. Условно их можно разделить на две группы: те, что застройщик должен и может предоставить покупателю.

В первом случае их перечень составляют бумаги, которые необходимо иметь для привлечения средств частных лиц. Обычно они находятся в свободном доступе и размещаются на сайтах компании.

Вторая группа предполагает возможность предоставления документов по требованию, их раскрытие не установлено законом.

Главные риски при покупке квартиры в новостройке

Один из рисков – купить квартиру в долгострое. Строительство дома может прекратиться из-за банкротства компании. Внимательно изучите историю застройщика, посмотрите, какие проекты он уже реализовал, почитайте отзывы других покупателей жилья.

Обязательно проверьте документы, которые должны быть у застройщика к началу работ: разрешение на строительство объекта, договор покупки или долгосрочной аренды участка. Посмотрите, участвуют ли банки в проекте. Во-первых, банк может финансировать саму компанию. Во-вторых, банк может аккредитовать новостройку, то есть предлагать ипотеку для покупателей.

Перед аккредитацией банки проводят проверку и застройщика, и объекта. Так что, если крупный банк уже аккредитовал новостройку, для вас это хороший знак.

Рекомендуем прочесть:  Какой возраст считается в россии трудоспособным

Еще один риск – купить квартиру в доме, который построен на участке с сомнительным статусом. Проверяйте, кому принадлежит участок земли, где возводится новостройка: земля должна либо находиться в собственности, либо в долгосрочной аренде у застройщика.

Если договор аренды земли краткосрочный и заканчивается к моменту завершения строительства дома, это чревато тем, что вы не сможете оформить квартиру в собственность. Придется решать вопрос через суд. Если у застройщика право бессрочного пользования участком, то последствия будут такими же.

Также проверяйте статус участка: это не должна быть земля сельхозназначения, она не должна находиться в природоохранной зоне.

ТОП-10 самых популярных ошибок покупателя квартиры в новостройке

Посмотрите разрешение на строительство и проектную декларацию жилого комплекса. Самая максимальная информация отражена в заключении экспертизы объекта.

Только то, что указано в документах появится на земельном участке. Остальное – лишь пустые обещания. Все указанные и другие документы обязательно должны присутствовать на официальном сайте застройщика.

Подробнее о документации в нашем материале.

Основная опасность – задержка ввода в эксплуатацию или риск банкротства застройщика. Поэтому так важно делать выбор в пользу надежного застройщика. И первый, и второй случай – это не конец света. В случае задержки вам по закону положена компенсация, а в случае банкротства дом может быть достроен другим застройщиком при помощи средств нового компенсационного фонда.

Какие риски при покупке новостройки

О необходимости здравого подхода к стоимости строящегося жилья знает, наверное, каждый разумный покупатель: если цены на него подозрительно низкие, это в любом случае должно насторожить.

Заниженная стоимость относительно рыночных показателей – это тревожный фактор при совершении сделки, так как всегда чем-то объясняется.

Это может быть либо отсутствие необходимых документов, либо наличие неработающих коммунальных сетей, предостерегают специалисты.

Покупка квартиры в новостройке – это, с одной стороны, безграничные возможности, а с другой – огромные риски, ведь надо оплачивать квадратные метры, которые есть пока только на бумаге.

В процессе строительства может произойти очень многое.

Рассмотрим несколько самых распространенных ошибок, которые необходимо избегать при совершении сделки: например, очень популярным стал обмен квартир на жилплощадь в новостройках.

Смотри не на цену квартиры, а на Застройщика

Как узнать, растет сейчас рынок или падает, или находится в состоянии стагнации? Можно почитать последние новости и аналитику рынка недвижимости, а можно просто посмотреть графики цен на квартиры. Вид этих графиков наглядно покажет, какой сейчас тренд на рынке.

Ошибка в том, что при покупке квартиры в строящемся доме, мало кто пытается оценить риски этой инвестиционной сделки. А зря! Тысячи обманутых дольщиков могут отрезвить любого, кто задумается над этим вопросом.

Низкая цена на квартиры, которых пока еще нет, как раз и призвана для того, чтобы отвлечь Покупателей от риска вложений в инвестиционный проект.

В финансовом мире это аксиома – чем выше риск инвестиционного проекта, тем ниже и привлекательней цена входа в него.

Совет 1: ТОП-10 ошибок при покупке квартиры в новостройке

Сложно избавиться от стадного чувства, особенно, когда дело касается покупки квартиры в новостройке: если покупают — значит здесь все хорошо. Этим часто пользуются недобросовестные застройщики, завышая количество проданных квартир в доме и создавая видимость ажиотажного спроса. Проверить реальную ситуацию с продажами можно, обратившись к незаинтересованной стороне, например, риэлтору.

Самая древняя ошибка, которая лежит в сознании каждого из нас. Большинство людей при выборе района застройки предпочитают тот, в котором они живут в настоящий момент. С одной стороны, это вполне объяснимо: тут всё своё, знакомое.

Но при выборе жилья мы рекомендуем все же в первую очередь смотреть на параметры дома: технология и материалы строительства, тип отопления, удобство планировочных решений, благоустройство мест общего пользования и придомовой территории.

Вполне возможно, что переезд в новую и современную квартиру в другом районе принесет больше удовольствия, чем покупка заурядных метров в старом.

Рекомендуем прочесть:  Доля наследства мужа после смерти жены

Какие нюансы и подводные камни могут быть при покупке квартиры у застройщика

Если же застройщик не работает с этим законом, то квартирные риски покупателя взлетают в тысячу раз, поскольку тогда подписывается не договор ДУ, а договор другого характера, где покупатель выступает инвестором, партнером и т.д.

А инвестор и партнер – это не покупатель конкретной квартиры, это всего лишь вложение средств в строительство, которое непонятно чем закончится. В этом случае доказать, что была приобретена определенная квартира, будет фактически невозможно.

Застройщик может заключить с покупателем и ДДУ, но не зарегистрировать его в Росреестре, и тогда этот договор теряет силу. Поэтому зарегистрировать договор нужно обязательно!

Этот вид договора заключается уже на этапе, когда новый дом сдан, но права собственности на него еще не оформлены. Здесь договор ДДУ заключить уже нельзя, поскольку строительство завершено.

Но и простой договор купли-продажи тоже не подходит, поскольку нет сформированного объекта собственности. В предварительном договоре должны быть обозначены точные реквизиты квартиры, ее характеристики и окончательная стоимость.

Лучше всего, если будет указан период, в который стороны должны оформить основной договор. Но если этого нет, то застройщику дается один год. За это время он получает все кадастровые номера и адреса, оформляет квартиру как объект недвижимости.

Если по истечении года такого не происходит, то свидетельство о собственности необходимо будет требовать через суд.

Опасности новостройки или как купить квартиру в новом доме так, чтобы вас не обманули

Если покупатель (прождавший своей очереди несколько лет) настойчиво попросит вернуть деньги, организация перечислит ему вложенную сумму, которая успеет обесцениться. Впоследствии, доля просто перепродается другому клиенту по более высокой цене. В некоторых случаях деньги вообще не возвращаются.

Например, риелтерская контора экономит силы и время, принимая на себя хлопоты по оформлению документов, у застройщиков имеется широкий спектр предложений, подрядчики продают квартиры по низкой цене, сделки с муниципальными властями минимизируют потенциальные риски.

Правовой совет
Добавить комментарий