Каков порядок купли-продажи квартиры

Пошаговая инструкция купли-продажи квартиры на вторичном рынке

Каков порядок купли-продажи квартиры

Купить жильё на вторичном рынке – значит приобрести жилье у реального хозяина, который уже какое-то время владел ей. У таких квартир может быть как один владелец, так и целая цепочка собственников. Чем больше людей владело недвижимостью, тем больше рисков несет в себе покупка «вторички».

Некоторые люди хотят купить только новое жилье, но есть и такие, кому важно приобрести недвижимость в проверенном доме определенного года застройки, или в конкретном районе у настоящего хозяина. Рассмотрим особенности покупки жилья на вторичном рынке.

Основной риск покупателя такой недвижимости – это отмена сделки и возврат имущества продавцу. И если квартиру вернуть назад реально, то деньги могут быть потрачены. Тогда взыскивать их придется в течение нескольких лет.

Чтобы сделать риски минимальными, покупателю следует:

  1. Проявить бдительность при выборе квартиры, чтобы не приобрести жилье с обременениями или притязаниями третьих лиц.
  2. Включить в договор купли-продажи условия, защищающие интересы продавца.

Порядок

При выборе на вторичном рынке нужно учитывать не только внешний вид жилья, расположение дома и удобство района, но и «чистоту» объекта.

Убедиться в том, что вы покупаете не «кота в мешке», а реальное жилье, помогут следующие действия:

  1. Проведите подробный опрос продавца. Задать нужно как минимум следующие вопросы:
  • почему он решил продавать;
  • кто в ней жил до продажи;
  • есть ли зарегистрированные жители;
  • когда и на каком основании продавец приобрел жилье;
  • состоит ли продавец в браке и есть ли у него дети;
  • сколько собственников, есть ли среди них дети;
  • нет ли обременений в виде арестов или ипотек;
  • нет ли недовольных наследников и законных пользователей.

Похожие вопросы можно задать соседям, если есть такая возможность.

  1. Попросите у продавца документ-основание, по которому он приобрел недвижимость. Если это ДКП с ипотекой, нужно убедиться, что ипотека погашена и претензий у банка нет. Если обычный ДКП – что квартира полностью оплачена и не состоит в залоге у предыдущего продавца. Документ о приватизации автоматически создает множество собственников на стороне продавца, среди которых могут быть дети. Если свидетельство о праве на наследство, нужно учесть возможное существование иных наследников.
  2. Закажите из ЕГРН расширенную выписку на жилье. Из нее вы узнаете, сколько собственников, нет ли обременений и другую ценную информацию.
  3. Если за продавца действует представитель, доверенность должна быть нотариальной. Действительность доверенности можно проверить на сайте.
  4. Обязательно проверьте с помощью технического паспорта, проведены ли работы по перепланировке или переустройству. Если в техпаспорте показана ванна, а стоит душевая кабина – это может быть перепланировкой.

Вопросы к продавцу и документы

Если продавец состоит в браке, обязательно возьмите согласие супруга на продажу. Выяснить, что недвижимость приобретена именно в период брака, поможет простое сопоставление дат. Сравните дату бракосочетания (указана в штампе в паспорте или на свидетельстве о браке), дату приобретения недвижимости и дату государственной регистрации.

  1. Если дата бракосочетания ранее даты покупки и регистрации собственности – согласие брать обязательно.
  2. Если дата покупки и регистрации раньше даты заключения брака – согласие не нужно, поскольку жильё является личной собственностью продавца.
  3. Если продавец сначала оформил договор купли продажи, потом женился, а после этого зарегистрировал собственность – лучше возьмите у супруги согласие, чтобы подстраховаться.

Согласие оформляется нотариально. Отсутствие согласие грозит отменой сделки по иску недовольного супруга.

Если собственников несколько, у всех них есть право преимущественной покупки квартиры. Это значит, что продавец должен их уведомить о продаже.

Уведомление составляется письменно, а при регистрации права собственности в Росреестр предоставляются доказательства отправки таких уведомлений. Отказы собственников оформляются нотариально.

Молчание собственника в ответ на уведомление грозит иском о переводе прав покупателя на недовольного собственника.

Если продается доля, или целая квартира, но собственников несколько, договор обязательно удостоверяется нотариально. Несоблюдение этого требования влечет признание сделки недействительной в суде.

Если собственник– несовершеннолетний, то нужно соблюсти два условия. Во-первых, орган опеки и попечительства должен дать согласие на продажу. Во-вторых, сделка должна быть удостоверена нотариально. Несоблюдение этих условий влечет отмену сделки по иску заинтересованных лиц.

Если квартира получена по наследству, сравните дату получения наследства и дату ее продажи. Если прошло уже как минимум три года, то риск оспаривания вашей сделки недовольными наследниками стремится к нулю. Если же продавец продает жилье сразу же после вступления в наследство, нужно проявить большую бдительность.

Порядок оформления договора

Договор купли-продажи оформляется в письменном виде. Нотариальная форма договора обязательна только если квартира:

  • находится в долевой собственности,
  • принадлежит несовершеннолетнему.

В иных случаях обращаться к нотариусу не нужно, но если стороны желают, то могут удостоверить любой другой ДКП. В любом случае нотариальная форма значительно снижает риски покупателя.

Чтобы оформить договор купли-продажи, можно обратиться к юристу по недвижимости или риелтору, а можно и составить его самостоятельно. В договоре указываются:

  1. Дата и наименование населенного пункта, где был заключен договор.
  2. Имена продавца и покупателя, паспортные данные, адреса регистрации.
  3. Подробное описание квартиры с указанием адреса, квадратуры, количества комнат, площади. Дополнительно указывается кадастровый (условный) номер.
  4. Цена недвижимости, порядок оплаты (сразу или в рассрочку, наличными или безналом, с использованием банковской ячейки / аккредитива / эскроу).
  5. Обязательства продавца. Продавец передает недвижимость по передаточному документу или без оформления такового. Если договор не содержит прямого условия, передаточный акт обязателен.
  6. Гарантии продавца. Важнейшим моментом здесь является обязанность передать квартиру свободной от прав третьих лиц. Прописать это в договоре можно так:

«Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора отчуждаемая квартира никому не продана, не заложена, в споре, под арестом (запрещением) не состоит, правами третьих лиц не обременена, в доверительное управление, в аренду, коммерческий найм, в качестве вклада в уставной капитал не передана, право собственности Продавца на указанную квартиру никем не оспаривается.

Продавец гарантирует отсутствие притязаний в отношении отчуждаемой квартиры третьих лиц, в том числе иных наследников (по закону или по завещанию), пользователей по завещательному отказу.

Продавец подтверждает, что у третьих лиц в отношении отчуждаемой квартиры не имеется прав пользования, в том числе на основании завещательного отказа, и на момент подписания настоящего договора в указанной квартире никто не зарегистрирован»

  1. Обязательство покупателя оплатить квартиру в определенный срок определенным образом.
  2. Условие о том, находится ли квартира в залоге у продавца до полной оплаты. Если жильё продается с отсрочкой платежа, в том числе и в случае оплаты по жилищному сертификату, договором может быть установлено условие о залоге. Покупателю оно невыгодно, ведь после оплаты придется вновь встречаться с продавцом, чтобы он подал заявление о снятии залога в Росреестр. Чтобы залог не возник, нужно прописать в договоре следующее:

«Залог по смыслу ст. 488 ГК РФ не возникает. С момента передачи квартиры и до полной ее оплаты квартира не признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения исполнения Покупателем обязанности по оплате»

  1. Штрафные санкции для сторон за неисполнение договора. Например, за неоплату договора покупателю может быть вменена обязанность уплатить неустойку в размере 0,1% от суммы договора. Чтобы покупателю обезопасить себя, можно включить в договор следующее условие:

«Стороны настоящего договора, руководствуясь статьями 421, 461 ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения настоящего договора по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца, или вследствие нарушения прав третьих лиц (со стороны Продавца), которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия указанной квартиры у Покупателя, Продавец обязуется приобрести на имя Покупателя равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе населенного пункта, или в противном случае предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке на момент расторжения договора, а также возместить Покупателю все понесенные им убытки, связанные с приобретением настоящей квартиры. При этом квартира не может быть изъята у Покупателя до полного возмещения убытков.»

  1. Важный момент в договоре – условие о последствиях расторжения договора. Законом предусмотрено, что если ДКП расторгается, продавец не может требовать квартиру назад. Но если договором прямо предусмотрено, что покупатель обязан вернуть объект продавцу, то применяется правило из договора.

Согласованный сторонами договор распечатывается в трех экземплярах и собственноручно подписывается продавцом и покупателем. Каждое юридическое действие после подписания договора нужно оформлять отдельным документом.

Документы

Квартира передается от продавца к покупателю по передаточному документу. Чаще всего это передаточный акт (акт приема-передачи). В акте указывается техническое состояние помещения на момент передачи:

  • перепланировки;
  • состояние сантехники, электрики, газового оборудования;
  • состояние стен, полов, потолков;
  • состояние окон и дверей;
  • необходим ли капитальный ремонт;
  • если у сторон претензии.

Обязательно сохраняйте платежные документы:

  • расписка о приеме наличных денег;
  • соглашение с нотариусом об использовании депозита;
  • соглашение об эскроу;
  • соглашение об аккредитиве и распоряжение о перечислении средств;
  • договор банковской ячейки;
  • выписка о переводе средств (если оплата безналом

Долг за капремонт следует за квартирой, чтобы не столкнуться с большими долгами после, попросите справку об отсутствии задолженности по капитальному ремонту.Можно просить такой же документ по коммунальным платежам, но долг следует за физлицом, на вас не перейдёт.

Если не хотите заниматься выпиской старых жильцов, требуйте, чтобы продавец выписал всех сам, а в качестве подтверждения предоставил справку о зарегистрированных лицах.

Дополнительно могут понадобиться, в зависимости от ситуации:

  • согласие супруга;
  • разрешение органа опеки;
  • отказы сособственников от покупки и уведомления.

Все эти документы нужно принести в подлинниках и копиях в Росреестр на регистрацию.

Регистрация права собственности

Только после регистрации права собственности покупатель становится полноправным владельцем недвижимости – может ее покупать, продавать, дарить, завещать.

Регистрация не занимает много времени. Всего 3-5 рабочих дней, и можно получать договор с отметкой Росрееста о регистрации.

Зарегистрировать право можно на основании договора и всего пакета документов по сделке через:

  • непосредственно офис Росреестра;
  • офис МФЦ, который поддерживает такую услугу;
  • нотариальную контору за дополнительную плату.

Вне зависимости от того, куда подать документы, регистрация приобретет юридическую силу с момента внесения записи в ЕГРН.

По результатам регистрации выдается договор с отметкой о регистрации, передаточный акт и выписка из ЕГРН со сведениями о новом собственнике.

  1. При оформлении договора купли-продажи не соглашайтесь прописывать в нем заниженную цену недвижимости. Это выгодно только продавцу.
  2. Если есть сомнения в чистоте сделки – доверьтесь нотариусу. Удостоверяя сделку, нотариус проверит, что ничьи права не нарушены. В случае ошибки вы сможете взыскать убытки с нотариуса.
  3. Залог до полной оплаты – гарантия оплаты в срок. Негативных правовых последствий при условии своевременной оплаты он не несет.
  4. Не покупайте квартиру до тех пор, пока продавец не снимет с учета всех прописанных.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/kuplya-prodazha/vtorichka.html

Продажа квартиры: документы и порядок сделки. Сопровождение сделки по продаже недвижимости

Каков порядок купли-продажи квартиры

Хотите поменять жилплощадь на большую или переехать другой город? Значит, вам предстоит заняться продажей квартиры.

Продавая ее самостоятельно, вы сможете прилично сэкономить на риелторских услугах и проконтролировать каждый этап этой ответственной сделки.

Но помните, что процесс купли-продажи жилья нелегок, трудоемок и требует неплохих юридических знаний в сфере недвижимости. Приготовьтесь к временным и финансовым затратам.

Продажа квартиры – документы и порядок сделки

Теперь рассмотрим пошаговый алгоритм самого процесса.

У такого мероприятия, как продажа квартиры, этапы сделки следующие: определение рыночной стоимости продаваемого жилья, подготовка квартиры к продаже, оформление необходимого комплекта документов, выставление собственного рекламного предложения на рынок недвижимости, поиск покупателей и переговоры с ними, заключение предварительного договора на куплю-продажу, процедура денежного расчета, окончательное подписание основного договора с регистрацией покупателя как нового собственника, передача денежных средств за продаваемое жилье и процедура перехода квартиры новому владельцу.

Итак, начнем с оценки нашего жилья.

Как выглядит данный процесс? Чаще всего сравнивают цены с использованием разных источников информации – рекламных газет, риелторских сайтов, выбирая схожие варианты.

Используя данные агентств по продаже недвижимости, можно сделать достаточно подробную выборку, которая поможет вам лучше ориентироваться в уровне цен на аналогичные варианты в настоящее время.

Следует “увязать” ваше желание продать драгоценное жилье как можно выгоднее с фактическим положением дел на рынке. Цена сделки купли-продажи квартиры зависит от его состояния. Если подобных предложений достаточно много, стоимость квартир несколько снижается. Можно взять полярные варианты – наиболее дорогой и наиболее дешевый. Реальная сумма находится примерно посередине.

Если хотите провести сделку быстро, стоит немного опустить цену и приблизить ее к бюджетному варианту. Но данная политика вряд ли оправдана, когда цены на жилищном рынке растут на глазах, например, в периоды бурной инфляции. Тогда продать квартиру быстро и дешево означает продать ее себе в убыток.

Подготавливаем квартиру

На следующем этапе мы готовим наше жилье к продаже, а также собираем нужный комплект документов. Придать квартире презентабельный вид можно путем небольшого косметического ремонта. Это сразу же сделает ее более конкурентоспособной по сравнению с аналогами. Иногда таким образом, затратив совсем небольшие средства, можно существенно увеличить стоимость продаваемого жилья.

На момент начала продажи вывезите мебель и прочие вещи, оставьте квартиру максимально свободной, просторной, не захламленной. Пустая аккуратная квартира выглядит презентабельнее, эффектнее в глазах потенциальных покупателей. Разумеется все проживавшие там ранее граждане должны быть к этому моменту уже переселены.

Если предстоит продажа квартиры, документы и порядок сделки – ключевой вопрос. Процедура сбора нужных “бумажек” – один из самых важных этапов дела.

Непредоставленные вовремя или неправильно составленные документы могут стать препятствием, способным затянуть или вовсе отменить процедуру сделки.

Промедление в данном вопросе недопустимо, ведь вариантов на рынке жилья множество, и покупатель в любой момент может передумать приобретать именно ваш.

К тому же грамотное оформление всего нужного списка документов уничтожает сомнения будущего владельца в таком важном вопросе, как проверка юридической чистоты. Чтобы соблюсти все правила, сопровождение сделки продажи квартиры лучше всего поручить компетентному юристу и обязательно полностью изучить требования, предъявляемые регистрирующим органом к таким документам.

Все цифры и данные, содержащиеся в технической документации, обязаны точно соответствовать действительности во избежание дальнейших недоразумений. Напоминаем еще раз – в таком деле, как продажа квартиры, документы и порядок сделки – прежде всего!

Что конкретно нужно

Какие именно документы нужны? Прежде всего, это подтверждение того, что продавец является собственником и имеет право продажи данного имущества.

В качестве него выступает свидетельство о регистрации прав собственности на квартиру. Не менее важны удостоверяющие личность документы всех, кто входит в число собственников продаваемого жилья.

Это гражданские паспорта совершеннолетних владельцев и свидетельства о рождении на детей младше 14 лет.

Основным имущественным документом, также необходимым при совершении сделки, является техпаспорт на квартиру (или кадастровый паспорт).

При продаже недвижимого имущества – совместной собственности – предъявляется свидетельство о браке и, в обязательном порядке, согласие второго супруга на отчуждение собственности.

Если в число владельцев входит несовершеннолетний, вам не обойтись без разрешения органа опеки.

Кроме того, обязательно понадобится взять выписку из домовой книги, где перечислены все, кто прописан в квартире. Другой важный документ из ЖЭКа – подтверждение отсутствия долгов по коммунальным платежам. Завершает пакет основной документ, который вам предстоит составить, если вы придете к обоюдному соглашению – договор купли-продажи, бланк которого мы здесь приводим.

Поиск клиента

Каким образом искать покупателя? Следует обнародовать ваше решение о продаже жилья через максимально большее количество источников информации. Разместите объявление в наиболее популярных СМИ, на интернет-сайтах соответствующей тематики.

Над текстом его тоже следует поработать. Ваше предложение должно быть сформулировано конкретно, лаконично, включать основные технические характеристики продаваемой квартиры и обязательно упоминать о конкурентных преимуществах на жилищном рынке.

Иногда владельцу, особенно занятому, удобнее обратиться в риелторское агентство и перепоручить все хлопоты специалистам. Продажа квартиры, документы и порядок сделки, тонкости оформления, проверка юридической чистоты недвижимости – эти и многие другие моменты специалисты по недвижимости способны урегулировать на профессиональном уровне – разумеется, не бесплатно.

Составление предварительного договора купли-продажи

Зачем необходим данный документ? Его задача – обезопасить обоих участников сделки – и продавца, и покупателя. Каждый из них рискует, что другой может в самый неподходящий момент отказаться от задуманного.

Серьезность намерений подтверждает процедура предоставления покупателем продавцу задатка. Это часть будущей стоимости приобретаемого жилья.

В случае если покупатель передумает участвовать в сделке, задаток остается у продавца.

Если же передумает продавец, задаток, согласно сложившейся практике, чаще всего должен быть возвращен в двойном размере. Данное положение заставляет обоих участников сделки отнестись к вопросу серьезно.

Размер вносимого задатка, его сумма и условия возврата, сроки проведения основной сделки – все должно быть подробнейшим образом зафиксировано в предварительном договоре.

Жесткой типовой формы такой документ не имеет, составляют его обычно произвольно с обязательным указанием адресов и паспортных данных всех сторон, описание жилья с указанием основных технических характеристик (и, разумеется, адреса), суммы вносимого задатка и сроков, в которые взаимные обязательства должны быть исполнены. Договор подписывается обеими сторонами с проставлением даты заключения.

Один из ключевых моментов – денежный расчет за продаваемое жилье. Крайне важно оформить его грамотно с финансовой и юридической точек зрения. Производить такой расчет возможно либо на этапе заключения договора, либо при подписании обеими сторонами акта о фактическом приеме-передаче жилой недвижимости.

Чаще всего подобную процедуру проводят через посредника в виде банка, задача которого – гарантировать получение продавцом указанной суммы. Покупателю же важно быть уверенным в том, что его право собственности будет успешно реализовано.

Процедура в общем случае происходит следующим образом: обозначенная сумма денег в присутствии всех участников сделки пересчитывается под контролем банковского сотрудника, запечатывается в специальный пакет, на котором расписываются обе стороны, затем помещается в депозитную ячейку банка. После правильного оформления сделки и регистрации права собственности нового владельца на жилье банк выдает продавцу оговоренную сумму.

Оформление сделки купли-продажи квартиры

Перейдем к подписанию основного документа. Как именно составляется сам договор купли-продажи? Бланк типового образца использовать не обязательно.

Стороны имеют право заключить договор в произвольной письменной форме, надежнее всего сделать это при участии нотариуса.

Тот проверит наличие всех необходимых составляющих данного важного документа, а именно – обязательных реквизитов каждой из сторон, цены отчуждаемого имущества, точного адреса его местонахождения, технического описания с приведением данных кадастрового паспорта.

Также договор непременно должен содержать описание того, каким способом и в какое время осуществляется расчет за продаваемое жилье. Должны быть указаны сроки, в которые производится фактическая передача квартиры новому владельцу и подписывается акт ее приема-передачи.

Завершает такое мероприятие, как продажа квартиры, регистрация сделки. Подписав договор, стороны обязаны обратиться в территориальный регистрирующий орган того района, где находится продаваемое жилье. После перехода прав собственности необходимо подписать заключительный документ в виде акта приема-передачи проданной квартиры.

Все документы составляются в количестве, равном числу участников сделки. После того как акт передачи подписан, продавец имеет право обратиться в банк с требованием выдачи хранящихся в его ячейке денежных средств. На этом этапе сделку по продаже квартиры можно считать закрытой.

Источник: https://FB.ru/article/215440/prodaja-kvartiryi-dokumentyi-i-poryadok-sdelki-soprovojdenie-sdelki-po-prodaje-nedvijimosti

Как проходит сделка купли-продажи квартиры: юридическое сопровождение, цена, оформление, схема

Каков порядок купли-продажи квартиры

Сегодня рынок недвижимости активен, как никогда. Редко какому человеку удается прожить, не столкнувшись хоть раз с необходимостью продажи либо покупки квартиры или дома. Когда подобная надобность появляется, возникает множество вопросов о том, как лучше заключить данную сделку. Рассмотрим общие моменты.

Необходимые документы

Итак, продавец должен позаботиться о наличии таких документов, необходимых для оформления и регистрации сделки купли-продажи квартиры:

  • Правоустанавливающие документы (свидетельство о регистрации прав собственности плюс основания для него (купчая, дарственная, завещание и пр.);
  • План жилья и техпаспорт на него. Данные бумаги можно получить, обратившись в местное БТИ. К Вам придет сотрудник, осмотрит квартиру, после чего будут выданы соответствующие документы. Данная услуга обойдется Вам порядка 2 тысяч рублей;
  • Выписка из домовой книги. Получают ее в ЖКХ, РЭУ или прочей организации, ведающей домом, в котором квартира расположена. Данная бумага дает представление о том, кто зарегистрирован по данному адресу. Просмотрев выписку, покупатель может удостовериться, что не столкнется с трудностями после покупки жилья, в виде вернувшегося из армии гражданина или малолетнего ребенка;
  • Копию лицевого счета. Берется в ЕИРЦ. Данная бумага подтверждает отсутствие задолженностей по квартире;
  • Справка об отсутствии/наличии обременений. Выдается в Росреестре;
  • Согласие супруга или справка о гражданском состоянии. Обе бумаги заверяются;
  • Разрешение органов опеки (требуется, когда в квартире прописаны дети).

На основании данных документов составляется купчая. Количество ее оригиналов должно быть на один больше, нежели число участников сделки, так как один экземпляр остается в Росреестре.

Более подробно о документах, без которых не обойтись при сделке купли-продажи квартиры, расскажет следующее видео:

Как проходит сделка купли-продажи квартиры?

Процедура купли-продажи с точки зрения продавца и покупателя в некоторых моментах выглядит по-разному.

  • Так, продавец изначально определяется со стоимостью жилья, собирает необходимые для продажи бумаги, рекламирует его и, тем самым, подыскивает покупателей. Делает он это самостоятельно или при помощи риелторов.
  • Покупатель же определяется с типом жилья, его площадью, местом нахождения и пр., после чего начинает подыскивать варианты (самостоятельно или через агентство).

Когда продавец и покупатель находят друг друга, они заключают сделку сами или обращаются к нотариусу.

Далее мы расскажем о том, как провести и оформить сделку купли-продажи квартиры самостоятельно.

О чем еще стоит помнить, решаясь на сделку купли-продажи квартиры, расскажет специалист в следующем видеосюжете:

Самостоятельное оформление

Порядок самостоятельного проведения и оформления сделки купли-продажи квартиры относительно несложен.

Итак, чтобы снизить угрозу срыва сделки, стороны нередко заключают предварительный договор, в котором, однако, прописываются все основные условия. Здесь же проставляется и цена за жилье, которая впоследствии не может быть изменена.

 В предварительном договоре прописываются сроки, в которые должна быть заключена сделка, и штраф, в случае невыполнения поставленных условий одной стороной.

Предварительный договор предусматривает внесение покупателем аванса или задатка. Данные понятия несколько различаются.

  • Так, задаток не возвращается покупателю, если срыв сделки произошел по его вине, но компенсируется (как правило, в двойном размере), если условия предварительного договора нарушил сам продавец.
  • Аванс же просто-напросто отдается продавцом покупателю обратно, если сделка не состоится.
  1. Когда продавец и покупатель готовы к заключению сделки, они подписывают купчую и определяются с банком, через который будут проходить оплата. В нем покупатель открывает ячейку и вкладывает туда деньги.
  2. Ключ остается у покупателя на руках вплоть до регистрации перехода прав и отдается продавцу взамен на расписку, которая тоже составляется в банке при сотруднике.
  3. Получив свой договор купли-продажи после регистрации перехода прав, продавец предъявляет его, ключ и свой паспорт сотруднику банка и получает доступ к деньгам.
  4. Акт приема-передачи может быть подписан одновременно с договором или уже после регистрации. Выписка жильцов осуществляется согласно условиям, прописанным в договоре (до регистрации перехода прав или после).

О том, как происходит сделка купли-продажи квартиры через нотариуса вы узнаете далее.

Схема проведения сделки купли-продажи квартиры

Помощь нотариуса

При обращении к нотариусу, сделка протекает практически также, однако при заключении договоров присутствует третье лицо – юрист, – которое несет ответственность за правильность их составления.

  • Конечно же, Вы можете обзавестись необходимыми бланками и последовать приведенному нами алгоритму поведения, но на практике разобраться во всех тонкостях бывает гораздо сложнее. Так, покупатель не всегда знает, какие документы требовать с продавца, и как проверить, не обременена ли квартира, не находится ли она под арестом. Кроме того, существуют и более сложные ситуации, справиться с которыми не специалисту не под силу.

Например, приватизация жилья могла быть осуществлена в начале 90-х, когда детей в данную процедуру не включали. Став совершеннолетним, ребенок, не использовавший свое право на получение доли жилья, может потребовать восстановить справедливость. В таком случае, сделка будет сорвана, потому что появится не согласный на продажу собственник.

  • Проверяет нотариус и состояние продавца. Для этого делается запрос в наркодиспансер и психиатрическую больницу. Получение справок о том, что продавец здоров, не позволит ему в дальнейшем оспорить сделку, сказавшись недееспособным.
  • Еще один плюс заключения сделки в присутствии нотариуса – сохранение у него копии купчей, которая может Вам понадобиться в случае утраты оригинала.
  • Главным минусом является стоимость услуг нотариуса. Не всегда люди скопившие деньги на покупку жилья могут позволить себе дополнительные затраты.

Далее мы поговорим о том, сколько стоит сопровождение сделки купли-продажи квартиры.

Стоимость мероприятия

Во сколько обойдется сделка, зависит от того, прибегаете ли Вы к услугам специалистов или делаете все самостоятельно. И да, не забывайте, что часть денег можно вернуть, если воспользоваться правом на налоговый вычет.

Риелторы и агентства недвижимости

За свои услуги агенты по недвижимости берут порядка 2,5-3% от стоимости продаваемого жилья. Заключая договор с риелтором, оговорите такие моменты:

  • Стоимость квартиры. Сумма, которая будет передана продавцу;
  • Доля риелтора (в процентном выражении или фиксированная ставка);
  • Период, на который заключается договор;
  • В чьи обязанности входит сбор документов;
  • Кем будет оплачены расходы по оформлению сделки;
  • Обязанности риелтора;
  • Присутствие агента при просмотре жилья;
  • Характеристики продаваемой/искомой квартиры;
  • Гарантии, предоставляемые фирмой клиенту.

О том, какова цена на юридическое сопровождение сделки купли-продажи квартиры, вы узнаете далее.

Нотариус

  • Установленная законом пошлина за услуги нотариуса составляет 1% от суммы купчей (не меньше 300 рублей), если жилье стоит в пределах 1 млн.
  • Когда стоимость больше – 10 000 + 0,75% от каждого следующего за первым миллиона.
  • Для особо крупных сделок, цена предмета которых свыше 10 000 000 рублей, ставка равна 77 500 и 0,5% от суммы, превышающей 10 млн.
  • Кроме того, отдельно оплачиваются услуги по сбору документов, проверке чистоты квартиры и пр.

Обращение в юридическую компанию обойдется несколько дешевле.

Инструкция по предстоящей покупке квартиры

Каков порядок купли-продажи квартиры

Покупка квартиры — с одной стороны, радостное событие, а с другой — сложный и ответственный шаг. Ведь опасности подвергаются слишком большие деньги.

Поэтому первое, с чего следует начать, это определиться — предпочесть действовать самостоятельно, ограничившись редкими визитами к специалистам за периодическими консультациями, или обратиться в агентство недвижимости за помощью профессионального риелтора, или же предпочесть грамотного юриста.Поэтапные действия при покупке недвижимости без риелтора

Правда, за свои услуги специалисты потребуют кругленькую сумму, и если вы не готовы делиться деньгами, то подбирать жилье и покупать его придется самостоятельно.

В 2015 году квартиры все еще в цене, и их стоимость только растет, впрочем, как и возрастает число мошенников.

Поэтому, чтобы не попасться на удочку мошенников, специально для тех, кто хочет пройти весь процесс приобретения недвижимости, была создана пошаговая инструкция покупки жилья в 2015 году.

Критерии выбора квартиры для покупки

Прежде, чем приступать к процессу покупки жилья в 2015 году, необходимо выбрать подходящую недвижимость, используя определенные критерии, которые определят подбор квартиры для комфортного проживания всей семьи. Разумеется, каждый покупатель недвижимости руководствуется личными предпочтениями при выборе будущего жилья. Однако некоторыми критериями пренебрегать не стоит.

Так, можно купить жилую недвижимость на:

  • первичном рынке в новостройке на стадии начала или завершения строительства
  • вторичном рынке за счет собственных денежных накоплений
  • первичном или вторичном рынке за счет ипотечного кредита.

При этом, останавливать свой выбор на квартире в тех домах, которые близко расположены от промышленных предприятий, высоковольтных линий электропередач, аэропорта и других крупных транспортных узлов, нежелательно. Также не стоит приобретать жилье в домах, которые находятся в местах с отсутствием минимально необходимой инфраструктуры (аптеки, магазины, транспортное сообщение).

Но самый главный критерий, которым должен руководствоваться каждый покупатель — это выбор недвижимости с надежной документацией, то есть, выбрав один-два варианта квартир, их нужно проверить на юридическую чистоту. Под этим термином подразумевается следующее:

  • соответствие всех правоустанавливающих документов требованиям законодательства РФ
  • отсутствие лиц, имеющих законное право на пользование недвижимостью после продажи
  • отсутствие лиц, права которых были нарушены при ранее совершенных сделках с продаваемой квартирой.

Отметим, что в российском законодательстве не существует такого термина, как юридическая чистота, но это словосочетание в 2015 году прочно вошло в практику совершения сделок купли-продажи недвижимости, благодаря риелторам.

Итак, вы подобрали себе жилье и намерены купить его, но как правильно и безопасно это сделать, если вы отказались от услуг риелтора? В данной статье описана пошаговая инструкция приобретения квартиры в 2015 году.

Основные этапы покупки жилья

Когда будет найдено жилье, полностью соответствующее вашим требованиям, пошаговая инструкция для предстоящего приобретения квартиры в 2015 году будет следующей:

  1. Проверка документов и данных о квартире. Первое, что нужно сделать — это проверить паспорта собственников. Убедившись, что они действительны, проверьте данные об общей и жилой площади недвижимости. Также необходимо осмотреть оригиналы правоустанавливающих документов на квартиру и свидетельства о регистрации права собственности.
  2. Внесение аванса и согласование условий сделки. Убедившись в юридической чистоте квартиры, покупатель должен внести аванс в качестве гарантии совершения сделки и получить расписку от продавца или заключить предварительный договор купли-продажи. В расписке или предварительном соглашении необходимо указать все условия предстоящей сделки, с указанием данных о недвижимости, ее стоимость и условия оплаты, прописываются также паспортные данные продавца и оговаривается, в какой период продавец обязуется выписаться из квартиры.
  3. Подготовка к сделке купли-продажи. На этом этапе необходимо подготовить пакет документов для составления и подписания договора купли-продажи, а также сформировать ряд документов, необходимых для последующей регистрации сделки. Договор должен быть составлен с учетом всех пожеланий сторон. Обязательно попросите продавца предоставить выписку из домовой книги, из которой будет понятно, кто и куда был выписан из квартиры. Также попросите предоставить квитанции об оплате коммунальных услуг.
  4. Сделка купли-продажи. В назначенный день продавец и покупатель встречаются у нотариуса, где происходит подписание договора купли-продажи и передача денег. При этом взимается пошлина, которая зависит от стоимости продаваемого объекта. Если же стороны договорились о составлении договора в простой письменной форме, то их день начинается с закладки денег в банковскую ячейку. После чего договор подписывается и производятся расчеты с использованием ячейки в депозитарии.
  5. Государственная регистрация сделки. Договор купли-продажи вступает в силу с момента его подписания всеми сторонами. Однако это не значит, что покупатель стал полноправным обладателем жилья. Фактом смены собственников является регистрация перехода права собственности от бывшего владельца к будущему в уполномоченном органе. Подписанный договор купли-продажи вместе со всеми другими документами подают пакет документов на регистрацию в МФЦ. При этом оплачивается госпошлина, которая на начало 2015 года составляет 2000 рублей.
  6. Подписание акта передачи квартиры. Получить зарегистрированные документы из МФЦ можно будет после 10 рабочих дней. Затем продавец и покупатель подписывают акт приемо-передачи жилья. Только после этого покупатель становится полноправным хозяином нового жилплощади.

Данная пошаговая инструкция позволит вам грамотно осуществить покупку недвижимости, и не попасться на уловку проходимцев. Но во избежание мошеннических действий со стороны продавца договор купли-продажи и получение денежных средств лучше осуществлять в присутствии нотариуса.Детальный процесс приобретения квартиры в 2015 году

Каков порядок покупки квартиры в ипотеку?

Когда планируется покупка недвижимости в ипотеку, инструкция, предусматривающая порядок необходимых действий будет несколько отличаться от приобретения жилья за личные накопления.

Ведь процесс приобретения квартиры в ипотеку сложнее, чем процесс обычной покупки: он обременен таким обязательными процедурами, как оценка и страхование объекта недвижимости, согласование квартиры с банком и пр.

Особенно сложно найти продавца, который будет согласен на продажу недвижимого имущества по ипотечному договору. Однако пошаговая инструкция поможет купить жилье в ипотеку и выбрать подходящую недвижимость:

  • Выбор предмета залога. Если вы планируете приобрести квартиру в новостройке, то нужно заранее узнать в банке, с какими застройщиками он сотрудничает, и покупать жилье придется только у этих строительных компаний. Если же недвижимость будет покупаться на вторичном рынке, то здесь главное, юридическая чистота документов, наличие всех коммуникаций в доме, близкое расстояние от любого из филиалов банка и возраст здания — не старше 35 лет.
  • Выбор ипотечной программы. Перед тем, как выбрать стандартную ипотечную программу с наиболее подходящими для вас условиями, выясните, не можете ли вы претендовать на одну из программ льготной ипотеки. Если вы — молодой учители или ученый, работник полиции или МВД, а может военнослужащий, тогда у вас есть шанс стать участником социальной ипотеки и получить жилье по льготным условиям.
  • Подготовка документов. У каждого банка индивидуальный список документов на ипотеку. Однако в любом случае у потенциального заемщика потребуют справку о доходах, копию трудовой книжки и документы о семейном положении, за исключением кредитных программ по двум документам.
  • Подача кредитной заявки. После того, как заемщик выберет, он подает кредитную заявку, заполняя специальный бланк-анкету. Кредитная заявка каждым банком рассматривается в разные сроки, в зависимости от сложности представленного пакета документов. Так, жилищные займы в 2015 году одобряются в срок от 2-х дней до нескольких недель. Все данные тщательно проверяются специалистами банка.
  • Одобрение объекта недвижимости банком. Если вы предварительно узнали, с какими застройщиками работает банк, то с одобрением новой жилплощади проблем не возникнет. Сложнее будет с жильем на вторичном рынке. Здесь крайне важна юридическая чистота жилья.
  • Оценка ипотечной недвижимости. Когда заемщик подберет понравившееся ему жилое помещение, а банк одобрит его, необходимо сделать оценку объекта залога у лицензированного независимого оценщика. Как правило, банк сам называет заемщику оценщика. От результатов отчета об оценке недвижимости зависит то, на какую сумму выдадут ипотечный кредит.
  • Заключение кредитного договора. После независимой оценки жилья можно будет заключить с финансовым учреждением кредитный договор, по которому заемщик сможет получить ссуду и купить выбранную квартиру. Сделка купли-продажи с продавцом оформляется через Росреестр.
  • Страхование купленной жилплощади. По окончании регистрации права собственности, заемщик получает соответствующее свидетельство. Теперь нужно передать купленную квартиру в залог. Однако перед заключением договора ипотеки, необходимо осуществить обязательное страхование недвижимости, передающейся в залог.
  • Передача квартиры в ипотеку. После предъявления кредитора документа, подтверждающего факт страховки, можно приступить к оформлению договора ипотеки и закладной. Ипотечный договор также регистрируется в Росреестре. Там заемщик получит свидетельство об обременении жилья залогом, а у банка останется закладная.

Вот такая простая инструкция покупки жилья за личные или заемные денежные средства. Надеемся, что она поможет вам и оградит от множества ошибок.

(7 3,57 из 5)
Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/sdelka/instrukciya.html

Правовой совет
Добавить комментарий