Каков порядок перевода жилого помещения в нежилое?

Как перевести жилое помещение в нежилое: документы, порядок действий | Юридические Советы

Каков порядок перевода жилого помещения в нежилое?

Последнее обновление Февраль 2019

Первое, о чем вы должны знать – жилье нельзя использовать для коммерческой деятельности. Если вы решили организовать небольшой бизнес и в качестве стартовой площадки использовать площадь жилого помещения, принадлежащего вам, значит, необходимо вывести объект из жилого фонда, то есть официально сделать его нежилым.

Прежде всего, подготовить документы для переоформления помещения:

  • правоустанавливающие документы (свидетельства, договоры, решения суда). Их копии заверить у нотариуса.
  • техпаспорт. Он выдается БТИ.
  • план всех этажей дома. План также получите в БТИ.
  • проект реконструкции. Потребуется, если в дальнейшем переустройство или перепланировка будут необходимы для пользования нежилым помещением. Подготовку проекта лучше поручить организации, имеющей лицензию на проектную деятельность (и состоящая в СРО проектировщиков).
  • если собственников квартиры несколько, то необходимо нотариальное согласие всех других собственников на перевод квартиры в коммерческую недвижимость, и поручение ведения этой процедуры одному из собственников.
  • доверенность от собственника, если вопросом перевода будет заниматься иное лицо по доверенности.
  • если квартира принадлежит не гражданину, а юридическому лицу, то необходимы его учредительные документы (копии надо заверить нотариально).

Выделим условно три этапа процедуры переоформления

  • 1 Этап – Подготовка и направление заявления о переводе в уполномоченный орган. Обязательно прикладываем перечисленные документы.
  • 2 Этап – Изменение планировки, другие работы по реконструкции (если понадобится) и согласование с компетентными органами.
  • 3 Этап – Оформление права собственности на нежилое помещение.

1 ЭТАП

Имея на руках базовый пакет документов, следует сдать документы в администрацию либо в многофункциональный центр. Вы подаете заявление (форму вам предоставят на месте) и прикладываете к нему документы, перечисленные выше. Истребование дополнительных документов на этом этапе незаконно.

В течение полутора месяцев по заявлению будет принято решение перевести жилое помещение, либо отказать в переводе (возможные причины отрицательного ответа рассмотрим чуть ниже). Имея на руках решение о переводе, помещением можно пользоваться как нежилым, но только если нет необходимости в переустройстве или перепланировке.

При оформлении жилого помещения в нежилое есть ряд особенностей:

  • Расположение жилья на первом этаже. Допускается переоформление квартир, находящихся на втором или третьем этажах, при условии, что непосредственно под этим жилым помещением будут располагаться только нежилые помещения. Так, вы вполне можете разместить свой офис на втором этаже дома, если на первом этаже находится продуктовый магазин.
  • Нельзя переводить в нежилое только часть или долю жилой квартиры. К примеру, изменять статус одной из комнат в квартире нельзя.
  • Необходимо наличие отдельного входа, либо техническая возможность сделать самостоятельный доступ в перспективе. Например, наличие в квартире окон, выходящих во двор, позволяет оборудовать вход со двора. Если помещение более 100 м2, то обязательно должен быть запасной выход.
  • На помещение не должны быть наложены аресты и прочие обременения. Так, если вы решили квартиру, которую вы приобрели в ипотеку, вывести из жилого фонда, вам не позволят это сделать, поскольку квартира будет предметом залога в банке. Придется отложить свои планы до полного погашения ипотеки и прекращения залога на квартиру.
  • Дом не аварийный, не требует капитального ремонта, реконструкции или сноса. Помещение в здании, имеющем культурную и историческую ценность, переоформить сложнее. Потребуется получить одобрение Комитета по охране памятников культуры и истории.
  • Понадобится заблаговременно выписать всех жильцов из этого помещения. Здесь могут возникнуть некоторые трудности, например, получение одобрение на выписку от органов опеки и попечительства, когда сособственником квартиры является несовершеннолетний.
  • Наличие в квартире незаконной перепланировки. Необходимо будет заблаговременно позаботиться о ее оформлении.

Кроме того, могут возникнуть проблемы при переводе жилого помещения в нежилое в случае:

  • Если дом, в котором переводится помещение, является объектом культурно-исторического наследия.
  • Если дом стоит на учете в штабе по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций. В этом случае увеличится стоимость объекта при экспертной проверке.
  • Если помещение не подключено к основным инженерным коммуникациям.
  • Целевое назначение планируемого нежилого помещения не соответствует допустимым нормам зонирования (ограничения в жилых зонах по градостроительному законодательству).

Решение по переводу жилья принимает межведомственная комиссия, специально созданная при каждом муниципалитете.

Для принятия решения по заявлению комиссия  может отправлять межведомственные запросы в: УФМС, в ЖЭУ, в Росреестр, Роспотребнадзор, Пожарный надзор и пр. Решение не будет принято, пока от этих организаций не придет ответ.

Поэтому для того, что бы сэкономить время, а также во избежание отказа по какой- либо ошибке, рекомендуется вместе с основным пакетом документов сразу сдать и дополнительные документы:

  • Заключение МЧС о соответствии квартиры пожарным нормам.
  • Заключение Роспортебнадзора о соответствии помещения санитрано-эпидемиологичским нормам.
  • Справка ЖЭУ (управляющей компании) о назначении других смежных квартир, находящихся на одной лестничной площадке с Вашей.
  • Техзаключение о том, что дом не находится в аварийном состоянии (также берется в ЖЭУ, ТСЖ, управляющей организации).
  • Выписка из решения общего собрания собственников многоквартирного дома о том, что они не против перевода квартиры в нежилое помещение.
  • Справка о прописанных лицах (выписка из домовой книги).
  • Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о возможности перепланировки объектов культурного наследия.

Почему получили отказ в переводе помещения в нежилое?

Основными причинами отказа являются:

  • предоставление не всех предусмотренных законом документов
  • проект перепланировки противоречит закону, а также строительным, санитарным, противопожарным, экологическим и иным нормам
  • отсутствует согласие всех жильцов дома, либо перевод не был одобрен общим собранием собственников жилья
  • помещение не отвечает критериям, позволяющим присвоить ему статус нежилого

Остановимся подробнее на пункте о получении одобрения от соседей, ведь зачастую именно невозможность получить согласие собственников жилья надолго тормозит весь процесс, либо вообще делает задачу невыполнимой.

В ст. 23 Жилищного кодекса РФ обозначены основания отказа в выдаче разрешения. И отсутствие согласия жильцов дома (собственников квартир) не относится к таким основаниям. Важно понимать, что не всегда согласие собственников жилья обязательно.

Однако, отсутствие согласия собственников – одна из часто встречающихся причин, по которой власти не позволяют переоформить жилое помещение. Почему же так происходит?

Многоквартирный дом

Когда в многоквартирном доме планируется реконструкция, обязательно проводится общее собрание собственников. Решения принимаются большинством или единогласно.

Если внесение изменений в планировку или конструкцию касаются общего имущества, например, если в результате реконструкции к помещению присоединится часть лестничной клетки или подвал, потребуется единогласное решение.

Если общее имущество не изменяется, достаточно обыкновенного большинства собственников в многоквартирном доме.

Процедура получения согласия собственников многоквартирного дома следующая:

  • В ЖЭУ (ТСЖ, управляющую компанию) необходимо письменно обратиться с вопросом о проведении ания по вопросам перевода квартиры в коммерческую недвижимость.
  • Голосование проводится при очередном общем собрании с включением в повестку требуемого вопроса, а если такое собрание будет не скоро, то инициируется внеочередное общее собрание.
  • Собрание правомочно принимать решения, если имеется 50 % от общего количества собственников (кворум).

Всеми процедурными вопросами занимается ЖЭУ. Заинтересованный собственник получает выписку из решения общего собрания собственников дома.

Даже если собственники дали согласие, желательно, получить согласие лично, обойдя всех соседей (хотя бы окружающие подъезды), поговорить с каждым, убедить их в том, что это им не помешает.

Если среди собственников будет ярый противник, желательно уладить этот конфликт до обращения в Управление Росеестра. В случае если такой противник подаст жалобу, в переводе будет отказано.

В таких случаях целесообразнее найти компромисс с таким собственником, предложить ему какие-либо компенсации.

Земельный участок под жилым домом

Аналогичным образом решаются вопросы, связанные с использованием земельного участка под жилым домом.

  • Если земельный участок является собственностью жильцов, то согласие необходимо только от жильцов, так как частью земельного участка (расположенного под лестницей для отдельного входа/выхода) будет пользоваться только собственник нежилого помещения, то есть общедолевая собственность жильцов уменьшится.
  • Если земельный участок под домом принадлежит муниципалитету, то согласие нужно получить от местной администрации.

Не согласны с отказом? Попробуйте обжаловать его в суде

Интересна практика судов по подобным делам.

Пример 1:

Гражданин подал в районную администрацию города Новороссийска заявление с необходимыми документами о переводе своей квартиры в нежилой фонд. Главой г. Новороссийска вынесено постановление о переводе, а также необходимости провести работы по проекту.

В переоформленном помещении планировалось открыть магазин фототоваров.

По проекту реконструкции требовалась разобрать часть ненесущих конструкций внутри квартиры, сделать отдельный вход на месте окна, что повлекло бы изменение режима пользования участком под домом.

Недовольные жильцы обратились в суд, выступая против перевода квартиры гражданина и против реконструкции помещения. В приведенном примере суд отказал жильцам дома.

Верховный суд России (Определение от 13.01.2010г. №80-В09-26) высказал следующую позицию:

  • для перевода необязательно получать согласие всех собственников. Оно необходимо, если в результате изменения планировки или других конструктивных изменений к жилому помещению будет присоединена часть общего имущества.
  • суд отметил, что участок под домом должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет. При этих условиях участок будет относиться к общей долевой собственности.

Источник: http://juresovet.ru/kak-perevesti-zhiloe-pomeshhenie-v-nezhiloe/

Перевод жилого помещения в нежилое: процедура, оформление, особенности | Правоведус

Каков порядок перевода жилого помещения в нежилое?

Как перевести жилое помещение в нежилое? В каких случаях может быть отказано в выполнении данной процедуры? Какими статьями закона регулируется порядок перевода жилого помещения в нежилое? Об этом читайте в нижеприведенной статье.

Необходимость перевода жилого помещения в нежилой фонд возникает по разным причинам, в частности, в целях коммерческого использования или же для признания жилого объекта непригодным для проживания людей (Положение № 47 от января 2006 г.). Порядок перевода регулируется гл.

3 Жилищного кодекса РФ и иными нормативно-правовыми актами, касающимися градостроения в России. Отметим, что перевод жилого помещения в нежилое предполагает смену статуса и правового режима, а значит, меняется и порядок использования этого помещения.

Для того, чтобы осуществить перевод жилой квартиры в нежилой фонд, в первую очередь, необходимо собрать пакет документов, в перечень которого входят:

  • документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов (свидетельство о праве собственности, решение суда и т.д.);
  • технический паспорт помещения и план всех этажей дома, полученные в БТИ;
  • проект реконструкции помещения, переводимого в нежилой фонд; документ будет необходимо предоставить в случае дальнейшего переустройства и перепланировки нежилого помещения для коммерческого использования;
  • согласие всех собственников жилого помещения на изменение его статуса и назначения, заверенное у нотариуса; официальное письменное согласие на ведение процедуры перевода одному из собственников;
  • нотариальная доверенность от собственника помещения (потребуется в случае выполнения процедуры перевода иным лицом);
  • оригинал и нотариально заверенные копии учредительных документов (потребуется в случае принадлежности жилого помещения юридическому лицу);
  • выписка из домовой книги, подтверждающая отсутствие лиц, зарегистрированных в квартире, переводимой в нежилой фонд.

Срок действия справки из паспортного стола составляет 14 дней.

Условно процесс перевода жилого помещения в нежилое делится на три этапа:

  1. Подготовка и подача заявления в уполномоченный орган.
  2. Реконструкция, переустройство и перепланировка с согласованием в соответствующих органах.
  3. Оформление права собственности на помещение, выведенное из жилого фонда.

Собранный пакет документов вместе с заявлением, оформленном в определенной форме (образец предоставляется в соответствующих учреждениях), подается в многофункциональный центр или администрацию района, где расположен объект жилой недвижимости.

Условия для перевода жилого помещения в нежилой фонд

Жилищный кодекс РФ предусматривает ряд условий, при которых данная процедура может быть осуществлена. Кроме того, в Жилищном кодексе РФ прописаны ограничения для изменения правового режима и назначения объекта жилой недвижимости:

  • Переводимая в нежилой фонд квартира должна располагаться на первом этаже либо на 2 или 3 этажах при условии нахождения под помещением объектов нежилой недвижимости.
  • Перевести из жилого фонда в нежилой можно только всю квартиру целиком, не допускается изменения статуса только одной из комнат.
  • Переводимое помещение должно иметь отдельный вход или техническую возможность для оборудования отдельного свободного доступа в дальнейшем.

Важно! В случаях, если площадь нежилого помещения превышает 100 кв.м, оно должно иметь запасной выход.

  • Жилое помещение, переводимое в нежилой фонд, не должно находиться под арестом или иным обременением, в том числе по кредитному договору или ипотекой. Любые манипуляции с недвижимостью можно будет проводить только после прекращения залога.
  • Многоквартирный дом, в котором расположена квартира для вывода из жилого фонда, должен быть не аварийным, не требующим капитального ремонта и не подлежащим сносу или полной реконструкции.
  • Не допускается наличие в жилой квартире, переводимой в нежилой фонд, каких-либо не узаконенных перепланировок.
  • В случае перевода жилого помещения в нежилое, если объект недвижимости располагается в здании, представляющем культурно-историческую ценность, или состоящем на учете в штабе по делам гражданской обороны и ЧС, необходимо получить на то разрешение в соответствующих уполномоченных органах, например Комитета по охране памятников культуры и истории. Также, стоит учесть, что в данном случае стоимость объекта при экспертной оценке может быть увеличена.
  • Невозможен перевод квартиры в нежилое помещение коммерческого назначения при отсутствии подключения помещения к основным инженерно-коммуникационным системам.
  • Также не допускается перевод жилого помещения в нежилой фонд в случаях, если целевое назначение будущего коммерческого объекта не соответствует допустимым нормам зонирования, в соответствии с требованиями градостроительного законодательства РФ.
  • Не допускается перевод жилого помещения в нежилой фонд, если это наемный дом социального назначения (ФЗ от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ статья 22 ч. 3.1.).

Решение по переводу квартиры в нежилой фонд принимает созданная при каждом муниципалитете межведомственная комиссия.

На принятие решения влияет наличие заключения из УФМС, Роспотребнадзора, Пожарного надзора и Санитарно-эпидемиологической службы, Управляющей компании, выписки из положительного решения общего собрания собственников многоквартирного дома, заключение органа по охране памятников и архитектуры о наличии возможности выполнить переустройство и перепланировку объекта культурного наследия. Срок рассмотрения заявления о переводе жилого помещения в нежилое составляет 45 дней с момента подачи всех документов. Компетентный орган не вправе требовать от заявителя дополнительно документов, не входящих в перечень, установленный Жилищным кодексом РФ. О приеме документов на рассмотрение заявителю должна быть выдана расписка. С момента принятия решения о переводе либо мотивированном отказе в переоформлении квартиры в нежилое помещение, в течение 3-х рабочих дней компетентные органы должны направить заявителю и собственникам помещений, примыкающих к переводимого объекту, письменный протокол (ФЗ от 28 июля 2012 г. N 133-ФЗ, изменения в части 5 статьи 23 Жилищного кодекса РФ, вступившие в силу с 1 января 2013 г.).

Согласие собственников других квартир

Согласно ст. 23 Жилищного кодекса РФ отсутствие согласия собственников других квартир на перевод объекта жилой недвижимости в нежилой фонд с целью коммерческого использования не является основанием для отказа в получении данного разрешения.

Однако, зачастую именно эта причина служит поводом для принятия отрицательного решения компетентными органами.

Для того, чтобы гарантированно не получить отказ в переводе жилого помещения в нежилое, в случаях, если данные действия затрагивают общую собственность владельцев квартир в многоквартирном доме (лестничные марши, подвалы, технические этажи, лифты и иные имущественные объекты, предназначенные для обслуживания нескольких помещений в этом доме), к пакету документов необходимо будет приложить согласие собственников других жилых помещений. Для получения данного согласия заинтересованное лицо может обратиться в органы управления ТСЖ, предоставить заявление о включении вопроса о переводе объекта жилой недвижимости в нежилой фонд в повестку дня на заседании всех членов ТСЖ. В данном случае решение вопроса будет зависеть от большинства лиц, присутствующих на собрании. Если же в многоквартирном доме не создано ТСЖ, заинтересованному лицу будет необходимо самостоятельно собрать собрание собственников жилья, выступив главным инициатором. В соответствии со ст. 45 п. 2 ЖК РФ внеочередное собрание собственников жилья в многоквартирном доме считается правомерным только в случаях явки более 50% собственников. Также, как и в первом случае, решение о переводе квартиры в нежилое помещение принимается большинством всех участников собрания. В случаях, когда необходимо решить вопрос об использовании собственником нежилого помещения земельного участка, принадлежащего многоквартирному дому и являющегося собственностью других жильцов (например, под лестницей отдельного входа/выхода или возведение пристройки), необходимо будет получить согласие собственников путем проведения собрания. Если же земельный участок принадлежит муниципалитету, согласие на его использование можно будет получить в районной администрации.

В каких случаях может быть отказано в переводе жилого помещения в нежилой фонд?

Основными причинами для отказа в переводе жилой квартиры в нежилой фонд могут стать:

  • предоставление неполного пакета документов;
  • проект переустройства и перепланировки не соответствует строительным, санитарно-экологическим и противопожарным нормам;
  • отсутствие согласия других собственников жилого помещения, являющегося объектом перевода в нежилой фонд;
  • отсутствие согласия собственников многоквартирного дома на коммерческое использование объекта;
  • не соответствие объекта допустимым критериям, позволяющим присвоить помещению статус нежилого.

Кроме того, согласно изменениям в ЖК РФ ФЗ № 383-ФЗ в п. 1 ст. 24, вступившим в силу с 01 января 2013 г., основанием для отказа в переводе жилого объекта в нежилой фонд может являться не предоставление заявителем в 15-тидневный срок с момента получения уведомления о необходимости предоставления каких-либо документов.

Отказ в переводе квартиры в нежилой фонд должен быть мотивированным и содержать ссылки на нарушения, повлиявшие на принятие данного решения. Отказ оформляется в письменной форме и направляется заявителю в течение 3-х рабочих дней с момента принятия отрицательного решения.

Заявитель, в свою очередь, вправе обжалось данное решение в судебном порядке.

Финансовые затраты на перевод жилого помещения в нежилое

Каждый случай перевода объектов недвижимости из жилого в нежилой фонд рассчитывается индивидуально, с учетом оценочной стоимости объекта. В ряде основных статей расходов:

  1. разница в стоимости нежилого помещения с учетом расчета БТИ;
  2. оплата услуг БТИ, справки о разнице стоимости до и после перевода жилого объекта в статус нежилого, услуг по подготовке технического паспорта помещения;
  3. оплата услуг нотариуса при оформлении доверенности и заверении копии права собственности на жилую квартиру;
  4. оплата госпошлины за государственную регистрацию нежилого объекта недвижимости;
  5. оплата услуг сторонней организации, предоставляющей проект переустройства и перепланировки объекта нежилого фонда.

Регистрация права собственности на нежилое помещение

Итогом всей процедуры переоформления статуса жилого объекта в нежилое помещение является государственная регистрация права собственности на объект коммерческого назначения. Регистрацию проводят в Управлении Росреестра, куда необходимо предоставить следующие документы:

  • паспорт и ксерокопию собственника;
  • оригинал и копию учредительных документов – если собственником является юридическое лицо;
  • оригинал и копию нотариальной доверенности – если оформление занимается доверенное лицо;
  • свидетельство о праве собственности на помещение;
  • договор, являющийся основанием для возникновения собственности (договор купли-продажи квартиры, наследование, дарения и т.д.);
  • кадастровый паспорт помещения;
  • оригинал и копию акта приемочной комиссии;
  • оригинал квитанции об уплате государственной пошлины в установленном размере.

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/housing/perevod-zhilogo-pomeshheniya-v-nezhiloe/

Порядок перевода жилого помещения в нежилое

Каков порядок перевода жилого помещения в нежилое?

При переводе жилого помещения в нежилое меняется его правой статус и порядок использования помещения.

Чаще всего к данной процедуре прибегают собственники, желающие переоборудовать свою квартиру (или дом) в офис, магазин или салон красоты.

Строительные правила ограничивают виды деятельности под которое может быть использовано нежилое помещение в многоквартирном доме. В частности, запрещено использовать такие помещения под:

  • Магазины по продаже автозапчастей, шин, автомобильных масел и синтетических ковровых изделий;
  • Специализированные рыбные магазины;
  • Предприятия бытового обслуживания, в которых применяются легковоспламеняющиеся вещества (кроме парикмахерских и мастерских по ремонту часов общей площадью до 300 м2);
  • Предприятия питания и досуга с числом мест более 50, общей площадью более 250 м2;
  • Производственные помещения (кроме помещений категорий В и Д для труда инвалидов и людей старшего возраста);
  • Дискотеки, танцевальные студии, театры  и другие предприятия, функционирующие с музыкальным сопровождением;
  • Склады, любого типа;
  • Зуботехнические лаборатории, клинико-диагностические и бактериологические лаборатории;
  • Дерматовенерологические, психиатрические, инфекционные и фтизиатрические кабинеты врачебного приема;
  • Отделения/кабинеты магнитно-резонансной томографии;
  • Рентгеновские кабинеты;
  • Диспансеры всех типов.

Полный перечень всех ограничений указан в СП 54.13330.2011.

Для перевода жилого помещения в нежилое должны быть соблюдены 4 условия:

  1. Помещение должно располагаться на первом этаже здания, либо на втором (и выше) при условии, что непосредственно под помещением расположены только нежилые помещения;
  2. В помещение должен иметься отдельный вход;
  3. В помещении не должен кто-то проживать или быть зарегистрирован по данному адресу;
  4. На помещение не должно быть наложено обременение (например, залог).

Так же перевод жилого помещения в нежилое ограничен в следующих случаях:

  • Если в помещение планируется осуществлять религиозную деятельность;
  • Если помещение находится в наемном доме социального использования.

Для перевода жилого помещения в нежилое рекомендуется придерживаться следующей последовательности действий.

Подготовка проекта переустройства и/или перепланировки помещения

Данный проект может понадобится для приведения помещения в соответствия с требованиями санитарных и противопожарных нормативов, предъявляемым к нежилому помещению, а также для строительства отдельного входа.

Разработку проекта переустройства и/или перепланировки лучше заказать в специализированной организации, имеющей свидетельство СРО о допуске к проектным работам. В этом случае данная организация-исполнитель не только разработает проект, но и произведет его согласования в компетентных органах.

Если при переустройстве и/или перепланировке будет затронута часть общего имущества собственников помещений, то необходимо будет получить их согласие. Для этого должно быть проведено общее собрание собственников многоквартирного дома.

К общему имуществу в многоквартирном доме относится:

  • Межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты;
  • Земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства;
  • Технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации;
  • Крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома;
  • Коридоры;
  • Механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Подготовка документов

Вам потребуется подготовить следующий пакет документов:

  • Заявление на предоставление гос. услуги о переводе жилого помещения в нежилое;
  • Правоустанавливающие документы на помещение (если права зарегистрированы до 31.01.1998);
  • Проект переустройства и/или перепланировки помещения (при необходимости);
  • Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также списки собственников, документы, подтверждающие вручение уведомления каждому собственнику помещения, лист регистрации участников собрания, решения собственников по вопросам, поставленным на ание и т.п.;
  • Документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • Решение органа опеки и попечительства, а так же свидетельство о рождении (если собственником помещения является несовершеннолетний ребенок).

Если интересы заявителя будет представлять законный представитель, то так же понадобится нотариально оформленная доверенность и документ удостоверяющий личность представителя.

Остальные документы уполномоченные органы должны получать самостоятельно, посредством межведомственного информационного взаимодействия.

К таким документам относятся:

  • Выписка из ЕГРП;
  • Кадастровый паспорт земельного участка;
  • Технический паспорт;
  • Единый жилищный документ;
  • Поэтажный план дома;
  • Справка органа технического учета о состоянии здания/помещения.

Однако заявитель может предоставить указанные документ по собственной инициативе.

Обращение в уполномоченный орган

Как правило, данную государственную услугу оказывает Департамент городского имущества. Однако, подать заявление и другие документы можно так же через МФЦ или в электронной форме через Портал государственных и муниципальных услуг.

Должностное лицо уполномоченного органа, ответственное за прием документов, должно выдать вам расписку о их получении, с указанием даты получения и перечня полученных документов.

Максимальный срок представления госуслуги не должен превышать 48 рабочих дней.

При положительном решение вам будет выдано решение о переводе жилого помещения в нежилое. При отрицательном – отказ в предоставлении государственной услуги, который может быть обжалован в судебной инстанции в течении 3-х месяцев.

Проведение переустройства и/или перепланировки

Если в решение о переводе жилого помещения в нежилое было указание о необходимости проведение работ по переустройству и/или перепланировке, то для окончательным этапом перевода станет получение акта приемочной комиссии. Данный акт составляется приемочной комиссией назначенную органом, осуществляющим перевод жилого помещения в нежилое, в течение 10 дней с даты подачи соответствующего заявления.

Получение технического плана перепланированного помещения

Если в результате переустройства и/или перепланировки помещение произошло изменение его площади, то вам потребуется обратиться к кадастровому инженеру для составление технического плана.

Если площадь не изменилась, то составлять новый технический план не требуется.

Обращение в орган кадастрового учета

Вам потребуется обратится в территориальное отделение Росреестра для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости (ГКН), предоставив правоустанавливающие документ и технический план (если площадь помещения изменилась).

Остальные документы орган кадастрового учета должен запросить самостоятельно (включая акт приемочной комиссии).

После внесения изменения в ГКН вам будет выдана кадастровая выписка.

Получите выписку из ЕГРП

Вам необходимо представить в территориальное отделение Росреестра или МФЦ следующий пакет документов:

  • Заявление;
  • Документ, удостоверяющий личность.

Если ваши интересы будет представлять законный представитель, то так же понадобится нотариально оформленная доверенность и документ удостоверяющий личность представителя.

Срок оказания государственной услуги не должен превышать 10 рабочих дней со дня приема документов.

Примечание: Каждый собственник как жилого, так и нежилого помещения обязан уплачивать налог на имущество физических лиц.

Нормативные документы по теме:

Образцы заявлений:

Источник: http://prom-nadzor.ru/content/poryadok-perevoda-zhilogo-pomeshcheniya-v-nezhiloe

Перевод жилого помещения в нежилое – пошаговая инструкция

Каков порядок перевода жилого помещения в нежилое?

Целевое назначение жилого объекта не позволяет собственнику заниматься некоторыми видами коммерческой деятельности. К примеру, он не может обустроить в жилом помещении продовольственный склад, так как это противозаконно. В статье описаны условия перевода жилого помещения в нежилое, пошаговая инструкция этой процедуры, а также другие особенности.

Условия перевода жилого помещения в нежилое

Перевести в статус нежилого можно не любое помещение. Существует ряд критериев, которые необходимо учитывать при планировании таких изменений.

Чтобы перевод был возможен необходимо соответствие помещения следующим характеристикам:

  • наличие отдельного входа;
  • наличие запасного выхода, если площадь объекта превышает 100 м2;
  • оснащение инженерными сетями и коммуникациями;
  • объект расположен на первом этаже.

Здание, где планируется изменение категории, не должно быть в аварийном состоянии или относиться к объектам культурной или исторической значимости. Беспрепятственно осуществить перевод удастся, если соблюдены следующие условия:

  1. На жилплощади никто не проживает постоянно и не зарегистрирован.
  2. Все собственники согласны на осуществление процедуры.
  3. Целью перевода не является последующая религиозная деятельность.
  4. Здание не используется для социальных нужд.
  5. Объект не обременен правами третьих лиц (рента, аренда, залог, арест и т.д.)

Важно также учесть, что нельзя сделать нежилой только одну комнату в квартире или ее часть. Переводить можно только весь объект недвижимости целиком.

Законодательно запрещено размещение в квартирах производства промышленного назначения. То есть подобными видами деятельности заниматься не удастся.

Пошаговая инструкция перевода

Порядок перевода помещения в статус нежилого состоит из трех последовательных этапов:

  1. Сбор документов для обращения в межведомственную комиссию.
  2. Обращение в БТИ или МФЦ.
  3. Регистрация права собственности в Росреестре.

Рассмотрим каждый этап подробнее.

Шаг 1. Документы и обращение в комиссию

Необходимо предоставить в межведомственную комиссию Департамента управления имуществом следующие документы:

  • экспликация и поэтажный план здания – получают в БТИ на основании доверенности из Департамента управления имуществом в течение месяца;
  • техническая документация объекта (паспорт и план) – выдается в БТИ собственнику;
  • заключение МЧС о соответствии помещения пожарным нормам;
  • заключение СЭС о соответствии помещения санитарным нормам;
  • справка ДЕЗ, включающая в себя данные о предназначении других помещений – получить справку можно в управляющей компании (ЖЭКе, ТСЖ и т.п.);
  • согласие соседей – получают путем проведения общего собрания собственников помещения;
  • техническое заключение о состоянии здания – выдается в управляющей компании;
  • выписка из домовой книги – в ней не должно быть прописанных лиц, берется в паспортном столе;
  • проект переустройства жилого помещения в нежилое – заказывается в специализированной компании, имеющей допуск СРО на проектирование.

После того как все документы будут собраны, необходимо явиться в Департамент управления имуществом. Сотрудник ведомства предложит вам заполнить заявление с указанием причины изменения статуса помещения.

Наряду с пакетом бумаг, перечисленным выше, предоставляется общегражданский паспорт и документ-подтверждение имущественных прав на недвижимость. Это может быть свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН.

Заявка рассматривается специальной комиссией 45 дней. Заявитель будет уведомлен о принятом решении в течение трех дней после его принятия. Итогом рассмотрения будет отказ с указанием причины или протокол, на основании которого возможны дальнейшие действия.

Шаг 2. Обращение для определения стоимости перевода

После положительного решения комиссии собственнику необходимо обратиться в БТИ или МФЦ и написать заявление, к которому прикладываются следующие документы:

  • общегражданский паспорт или учредительные документы для юридического лица;
  • подтверждение имущественных прав – свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
  • протокол межведомственной комиссии;
  • техническая документация, экспликация и поэтажный план.

Решение о стоимости перевода принимается специальной комиссией отдела приватизации и управления жилым фондом. Итогом рассмотрения заявления будет протокол.

Если стоимость того же помещения с измененным статусом окажется выше, разница доплачивается. Для расчета цены принимается во внимание множество критериев – состояние здания, возможность коммерческого использования помещения, удобство эксплуатации, район размещения.

Шаг 3. Регистрация прав в Росреестре

Собственникам необходимо явиться в МФЦ или территориальное отделение Росреестра и предоставить следующие документы:

  • общегражданские паспорта или учредительные документы для юридических лиц;
  • протоколы межведомственной комиссии и БТИ;
  • кадастровую документацию;
  • квитанцию об оплате государственной пошлины в размере 2000 рублей.

Помимо оригиналов потребуется также предоставить копии бумаг. Сотрудник проверит документы и оформит заявление, которое подписывается всеми собственниками.

Сотрудник учреждения заберет документы и выдаст расписку в получении. В этой же бумаге будет указана предполагаемая дата готовности выписки из ЕГРН. В назначенный день нужно явиться повторно, предоставить паспорт и расписку и получить готовые документы.

Основания для отказа в переводе

Основания для отказа могут быть связаны с характеристиками недвижимости или недочетами в предоставленных документах.

Так, не допускается использование для коммерческих нужд помещения, не соответствующего требованиям, предусмотренным для объектов нежилого фонда. Отказы, касающиеся документации, как правило вызваны следующими причинами:

  • неполный пакет документов;
  • некорректный проект перепланировки;
  • отсутствие согласия мужа/жены, других собственников или соседей;
  • ошибки, допущенные при оформлении документов.

Решение об отказе в переводе всегда оформляется письменно с указанием причин. Заявитель может исправить недочеты и подать бумаги повторно.

Если отказ был необоснованным или обозначенная причина не может быть устранена, решение обжалуется в судебном порядке.

Стоимость перевода в нежилое помещение

Основной частью расходов станет стоимость перевода, рассчитываемая комиссией по приватизации в БТИ. Оплатить разницу в цене (если она будет выявлена) придется в любом случае. Без этого не удастся завершить процедуру перевода и зарегистрировать право собственности.

Помимо этого, оплате подлежат услуги нотариуса. В нотариальную контору необходимо обратиться для заверения копий документов и оформления доверенности, если вместо собственника будет действовать его представитель. Если собственник находится в браке, нотариусом также заверяется согласие второго супруга на перевод помещения в другой статус.

Оплате подлежат также услуги БТИ и проектировщиков, которые будут подготавливать документы. Государственной пошлиной облагается регистрация права собственности в Росреестре. В общей сложности потребуется заплатить за оформление документов около 30 тысяч, не считая разницы в стоимости объекта в статусе жилого и нежилого.

Плюсы и минусы перевода

Преимуществами перевода помещения в нежилое является:

  • возможность получать плату за аренду в большем размере, чем раньше (иногда в 5-6 раз);
  • увеличение рыночной стоимости помещения примерно на 40 %.

К минусам можно отнести:

  • процесс аренды или продажи может существенно затянуться, так как нежилые помещения приобретаются реже жилых;
  • затраты на содержание нежилых помещений выше;
  • в целом процедура изменения категории довольно длительная по времени и требует существенных финансовых затрат.

Прежде чем начинать процедуру изменения категории, стоит оценить целесообразность и выгоду этого мероприятия. Здесь принимается во внимание все – транспортная доступность, постоянный трафик потребителей, район расположения и т.д.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос юристу в специальном окне.

Как правило, самые востребованные объекты нежилой недвижимости находятся в центре населенного пункта. В отдаленных районах спрос меньше, так как затраты себя не оправдывают. Тщательно взвесьте все «за» и «против» прежде чем начинать эту непростую процедуру.

Источник: https://estatelegal.ru/oformlenie/pereplanirovka/perevod-zhilogo-pomeshheniya-v-nezhiloe/

Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Каков порядок перевода жилого помещения в нежилое?
Энциклопедия МИП » Жилищное право » Жилищные споры » Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Четкого определения нежилого помещения в российском законе нет.

Граждане, проживающие в квартирах и комнатах многоэтажных домов или в частных жилых домах на основаниях, данных законом, могут использовать помещения не только по прямому назначению, но и для осуществления разрешенной деятельности. Деятельность возможна, если она не противоречит правилам, обязательным для пользования жилыми помещениями, которые определены Постановлением Правительства РФ № 25 от 21.01.2006г.

Часто смена статуса жилых помещений на нежилой фонд осуществляется для помощи населению и с целью его бытового обслуживания. С обратным переводом можно столкнуться в случаях переоформления строений на садовых и дачных участках под жилые дома. Перевод жилого помещения в нежилое помещение, также, как и обратный процесс, оформляется подачей заявления и пакета сопутствующих документов.

Виды жилых помещений

Согласно Жилищному Кодексу РФ жилые помещения подразделяются на виды:

  • Жилой дом – строение для проживания, состоит из комнат и других помещений, обслуживающих бытовые потребности людей.
  • Квартира – обособленное, отдельное помещение, имеющее границы и состоящее из нескольких комнат (или одной комнаты) и вспомогательных помещений, входящее в состав многоквартирного дома. В квартирах обязательно обеспечивается доступ к помещениям общего пользования.
  • Комната – зона жилого помещения: квартиры или дома.

Признаки нежилых помещений

Четкого определения нежилого помещения в российском законе нет, однако, есть признаки, по которым помещение можно отнести к этой категории помещений: нежилым признается недвижимый объект, не предназначенный для проживания, обособленный и не входящий в состав жилого фонда.

Законом даны четкие характеристики статуса помещения, обязательные к соблюдению любым лицом, подающим заявление для перевода.

Операции с переводом жилых домов и квартир в нежилые помещения и обратный процесс, составление проектов и их утверждение осуществляются исключительно в правовом поле, для недопущения незаконных действий законодатель четко определил правила, в пределах которых организуется перевод.

Правила перевода жилого помещения в нежилой фонд

Согласно жилищному закону перевод жилого помещения в нежилой фонд возможен при соблюдении ряда обязательных условий:

  • Возможность доступа к переводимому помещению без использования помещений, предоставляющих свободный доступ к другим жилым помещениям, или существование технической возможности обеспечения такого доступа.
  • Обособленность помещения: оно должно быть отдельным и не связанным с другими помещениями одной площадью. К примеру, одну из комнат в многокомнатной квартире нельзя перевести в статус нежилой, оставив другим комнатам прежний статус.
  • Неиспользование помещения гражданами для постоянного проживания.
  • Отсутствие ограничений права собственности и его обременения со стороны других лиц.

Изменить статус квартиры на нежилое помещение возможно, если она располагается на первом этаже. Но это положение имеет исключение – можно перевести помещение в нежилое, даже если квартира расположена выше первого этажа, в случае, когда расположенные прямо под ней помещения являются нежилыми.

Условия перевода нежилого помещения в жилое

Процесс перевода осуществляется с соблюдением следующих правил:

  • Помещение отвечает требованиям действующего закона к помещениям этого вида, или наличествует возможность привести помещение в соответствие с положениями закона.
  • Гражданин, подающий заявление на перевод помещения, является его собственником.
  • Помещение расположено в зоне, предназначенной и приспособленной для проживания.

Порядок изменения статуса помещения

Собственник готовит и передает напрямую в уполномоченный орган, или через центр предоставления госуслуг перечень документов, оформленных должным образом. К ним относятся:

  • Заполненное заявление о переводе помещения. В заявлении собственник подробно и мотивированно раскрывает причины перевода, и объясняет необходимость осуществления этой процедуры.
  • План дома, в составе которого находится помещение, с указанием всех этажей.
  • Техническое описание помещения с подробными характеристиками и его план, а если необходимо – проект перепланировки или переустройства.
  • Документы, подтверждающие права лица, подающего заявление, на переводимое помещение (например: о праве собственности на квартиру, о принятии помещения в наследство).

При согласованности заявления и иной указанной документации с требованиями закона, дополнительных документов от собственника не требуется.

Процедура смены статуса помещения

Переход из жилого фонда  внежилой и наоборот включает в себя несоклько этапов:

  • проведение экспертизы, которая ответит на вопрос, возможен ли перевод;
  • разработку предпроектных документов и проекта;
  • согласование и утверждение проекта в соответствующих инстанциях;
  • получение разрешения на перевод;
  • подачу информации в государственные базы данных и получение на руки свидетельства о переводе помещения.

Заняться процедурой перевода собственник может самостоятельно, или обратившись за помощью в организации, специализирующиеся на подготовке документации к переводу.

По результатам рассмотрения заявления, пакета прилагаемых документов и проекта, выносится решение о переводе помещения в новый правовой статус или об отказе в таком переводе. Федеральным законодательством установлено, что такое решение выносится в форме постановления главы муниципального образования. Постановление высылается заявителю не позже, чем через день после принятия решения.

Кроме заявителя о принятом решении должны быть проинформированы собственники помещений, находящихся в непосредственной близости к переведенному помещению. Уведомление выдается или пересылается на стандартном бланке, утвержденном Постановлением Правительства РФ № 502 от 10.08.2005 года. В соответствии с Постановлением уведомляться граждане должны только в установленной форме.

Основания запрета перевода жилого помещения в нежилое

Причины отказа в переводе разъясняются и обосновываются собственнику помещения или его представителю. К основным причинам отказа жилищный закон относит:

  • непредоставление вышеуказанных документов, или предоставление их в ненадлежащей форме или в неполном объеме;
  • несоответствие проекта перепланировки или переустройства помещения предписаниям действующего закона, отсутствие согласования проекта уполномоченными структурами;
  • подача документов в орган, который не уполномочен рассматривать заявления, и принимать решения о переводе помещений;
  • несоблюдение одного или нескольких условий, обязательных для перевода помещения и установленных статьей 22 ЖК РФ;
  • несоблюдение требований Жилищного и Градостроительного законодательства в процессе перевода.

В свою очередь несоблюдение требований Жилищного и Градостроительного законодательства включает в себя несколько вариантов:

  • если переводятся в статус нежилых помещения, в которых проживают граждане на основании договора социального найма;
  • если переводом нарушаются или могут быть нарушены права несовершеннолетних граждан, проживающих в помещении, готовящемся к переводу;
  • если в результате перевода жилая площадь помещения снижается до уровня, который ниже нормы предоставления жилья, с учетом граждан, проживающих на указанной площади;
  • если жилые помещения признаны аварийными по основаниям и в порядке, указанном в Постановлении Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 г.

Гражданин может обжаловать отказ в переводе жилого помещения в суде подачей заявления в установленный законом срок.

Причины и основания запрета перевода нежилого помещения в жилое

Отказ в подобной ситуации также регламентируется статьей 22ЖК РФ, но имеет свои особенности. Существуют условия, при наличии которых о переводе помещения заявитель получит отрицательное решение:

  • право собственности заявителя на помещение ограничено определенным сроком, например, договором аренды;
  • условия и технические характеристики помещения непригодны для нормального проживания людей.

Закон определяет требования к жилым помещениям, без соблюдения которых совершить перевод нежилого помещения в жилое нельзя:

  • несущие конструкции жилых помещений должны быть в состоянии, пригодном для эксплуатации и отвечать требованиям безопасности;
  • в помещении, предназначенном для проживания: квартире, комнате, жилом доме коммуникации должны быть расположены удобным и безопасным для жильцов образом;
  • обязательно наличие в жилых помещениях инженерных коммуникаций, которые соответствуют нормам санитарной и пожарной безопасности.

Законодательные акты, регулирующие правоотношения, связанные с переводом помещений в нежилые и наоборот

ЖК РФ определяет, что любые операции, связанные с переводом помещений, приобретением ими нового правового статуса, подготовка проекта, получение согласований и разрешений должны совершаться при условии обязательного соблюдения действующего законодательства.

Все действия о переводе помещения регламентируются положениями Жилищного Кодекса РФ, а также законодательной базой о градостроительной деятельности, основу которой составляет Градостроительный Кодекс РФ.

Также регулируются процедуры по смене статуса помещения Федеральные законы, законы, постановления и иные документы субъектов РФ, городские, муниципальные нормативные акты.

Источник: https://advokat-malov.ru/zhilishhnoe-pravo/usloviya-perevoda-zhilogo-pomeshheniya-v-nezhiloe-pomeshhenie-i-nezhilogo-pomeshheniya-v-zhiloe-pomeshhenie.html

Правовой совет
Добавить комментарий