Можно ли и как досрочно погасить ипотеку? Инструкция и нюансы

Досрочное погашение ипотеки: нюансы и подводные камни

Можно ли и как досрочно погасить ипотеку? Инструкция и нюансы

Несмотря на то, что за последние годы ставки по ипотечным кредитам в России существенно снизились, россияне стараются расплачиваться по долгам досрочно, не дожидаясь окончания срока кредита.

По данным «Объединенного кредитного бюро», за последние три года доля ипотечных заемщиков, выплативших ипотеку раньше срока, увеличилась в три раза. Причем если три года назад на момент погашения у заемщиков в среднем оставалось около 5,7 лет на выплату кредита, то в этом году – все 6 лет.

LIVING узнал, когда досрочное погашение оправдано, и какие нюансы нужно учесть при полной или частичной выплате ипотеки.

Я слышал, банки могут препятствовать досрочному погашению ипотеки.

По закону, кредитор не имеет права чинить препятствия для досрочной выплаты ипотеки. Клиент может досрочно погасить кредит полностью или частично. Это положение закреплено Федеральным законом №284-ФЗ «О внесении изменений в ст. 809 и 810 ч. 2 Гражданского кодекса РФ» от 19.10.2011 г.

Однако прежде, чем рассчитаться по кредиту, придется уведомить об этом банк. По закону, не более чем за 30 дней, но кредитор может указать в договоре и более короткий срок.

А проценты по кредиту при досрочном погашении пересчитывают?

Если кредит выплачивается досрочно, то заемщик должен внести в банк только сумму основного долга. Законом закреплена норма, согласно которой банк имеет право на получение с заемщика процентов по договору займа, начисленных до дня возврата суммы займа. То есть платить проценты за будущее не нужно.

depositphotos.com/AY_PHOTO

Закон не обязывает страховые компании возвращать заемщикам средства за неиспользованные полисы при досрочном закрытии кредита. По норме Гражданского кодекса, страховщик сам решает, возвращать клиенту часть премии или нет.

Не исключено, что в будущем ситуация изменится. Комитет Госдумы по финансовому рынку поддержал поправки в ГК, согласно которым при досрочном погашении кредита страховщик будет обязан вернуть заемщику часть средств.

Если я хочу досрочно погасить часть кредита, как будет пересчитана сумма долга и проценты?

Если заемщик хочет частично погасить кредит, он может выбрать вариант, который ему больше подходит: сокращение ежемесячного взноса с сохранением прежнего срока ипотеки, либо уменьшение срока кредита при сохранении суммы ежемесячного платежа на прежнем уровне.

«Плюс этого варианта в том, что период финансовой нагрузки на должника сократится. А минус в том, что сама нагрузка не уменьшится до самого окончания договора. Если кредитный договор содержит такое условие, то не имеет значения, вносит ли должник мелкие суммы или сразу платит много», – поясняет директор по продажам RDI Валерий Кузнецов.

С чего начать, если я решил погасить кредит досрочно?

Для начала, стоит уточнить у специалиста банка или в кредитном договоре, какова минимальная сумма для досрочного погашения долга. Затем следует пополнить счет, с которого происходит списание средств на погашение задолженности. После этого в отделении банка необходимо написать заявление на проведение операции, указав сумму, счет и дату списания.

Когда деньги спишутся, сотрудники банка выдадут справку о закрытии кредита или предоставят новый график платежей (при частичном погашении).

depositphotos.com/Tsyhund

Досрочное погашение всегда более выгодно для заемщика, но есть периоды, когда преждевременная выплата кредита приносит семейному бюджету наибольшую пользу.

«Если наши клиенты собираются гасить ипотеку досрочно, то мы всегда советуем это делать в первую половину срока кредита.

Дело в том, что именно в этот период большую долю ежемесячного платежа составляют проценты, и малую часть – погашение основного долга, – поясняет управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая, – Рассмотрим конкретный пример. Допустим, вы взяли ипотеку на 2 млн рублей под 9% годовых на 15 лет.

В первые 1-2 года при ежемесячном платеже 20,3 тыс. рублей порядка 14 тысяч будет уходить на оплату процентов. Для сравнения – в последние два года проценты при том же размере платежей занимают всего 1-2 тыс. рублей. И порядка 18-19 тыс. идет на погашение основного долга.

Допустим, наш заемщик решил на протяжении двух лет дополнительно к обычному платежу вносить еще по 10 тысяч рублей. Если он это делает в течение первых двух лет, то сэкономит на процентах 494 тыс. рублей (при сокращении срока кредита). В течение двух последних лет – лишь 14 тысяч рублей, поскольку основные проценты уже были выплачены ранее».

Когда досрочное погашение невыгодно?

Бывает, что ради внесения очередного платежа заемщик буквально переходит на «хлеб и воду». Такое поведение не всегда разумно, предупреждают эксперты. «Главное – не ущемлять себя в простых вещах.

И если в первые месяцы ипотеки отказ от отпуска ради сокращения процентов по кредиту был бы целесообразен, то в последние месяцы подобная экономия скорее будет во вред, а не во благо», – считает Мария Литинецкая.

depositphotos.com/AntonGrachev

В стремлении как можно раньше избавиться от кредитной кабалы заемщики иногда совершают грубые ошибки. Например, пытаются внести средства в промежутках между регулярными взносами.

«Пожалуй, это единственный случай, когда досрочное погашение можно считать относительно невыгодным.

При таких условиях дополнительные деньги более рационально вносить в плановые даты, а не между ними», – поясняет Валерий Кузнецов.

Что выгоднее – погашать регулярными дополнительными платежами или скопить и выплатить весь кредит сразу?

Как правило, для заемщика более выгодно гасить кредит частично, а не единовременно. Для примера рассмотрим такую ситуацию: заемщик имеет кредит на 2 млн рублей под 9% годовых на 15 лет (180 месяцев). Допустим, месяц он вносит к основному платежу по 10 тыс. рублей, сокращая срок кредита.

Чтобы полностью погасить долг, заемщику понадобится 920 тыс. рублей. Сумма переплаты по процентам составит 782,8 тыс. рублей. Если же клиент банка решит откладывать по 10 тыс. рублей в месяц, чтобы потом погасить ипотеку единовременно, то когда он накопит те же 920 тысяч, он не сможет полностью погасить кредит. Остаток долга составит 414 тыс.

рублей, а общая сумма переплаты – 1,2 млн рублей.

Избавиться от долга и расплатиться по долгам раньше срока — заветная мечта многих россиян. Если судьба дарит такую возможность, ее стоит непременно использовать. Но, как предупреждают эксперты, к решению даже этой несложной задачи следует подойти с умом.

Источник: https://living.ru/znanie/dosrocnoe-pogasenie-ipoteki-nuansy-i-podvodnye-kamni/

Порядок и способы погашения ипотечного кредита досрочно

Можно ли и как досрочно погасить ипотеку? Инструкция и нюансы

› Ипотека

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 455-03-75. Это быстро и бесплатно!

Ипотечное кредитование разительно отличается от потребительских кредитов, к которым привыкли люди.

  1. Длительный срок.
  2. Существенная переплата.
  3. Повышенные требования к заемщикам.
  4. Обязательно предоставление справки 2НДФЛ.
  5. Некоторые банки требуют поручителей.

Ипотека имеет много минусов. Жилье, которое кредитуется, до конца последнего взноса фактически принадлежит банку.

Поэтому некоторые граждане со стабильными доходами, стараются расплатиться с кредитом, как можно быстрее. Здесь есть много нюансов и особенностей, которые стоит взять на заметку, но сначала разберемся с терминами.

Отметим! Досрочное погашение долга перед финансовой организацией — это выплата кредита раньше срока: единовременно или крупными суммами за определенный период времени.

При полном погашении, кредитный контракт закрывается. При частичном идет перерасчет процентов, и вносятся изменения в график платежей.

Можно ли погасить ипотеку досрочно?

Закрыть долг раньше срока можно как частично, так и полностью. В любом случае это выгодно для человека, но не всегда приветствуется банком.

Ведь банк тогда теряет деньги за те месяцы, которые гражданин не будет пользоваться кредитом. Если имеется полная сумма для погашения, то гражданин существенно выиграет по процентам, если часть денежных средств, то это позволит понизить ежемесячный платеж и общую сумму переплаты.

Виды досрочного погашения ипотечного кредита

Есть несколько способов закрыть ипотечный контракт раньше срока:

  1. Полное погашение производится в случае.
  2. Частичное погашение производится, если у человека есть часть суммы. При ее внесении меняется график платежей и идет перерасчет процентов.
  3. Погашение большими суммами. График кредитного контракта построен таким образом, что банковская система списывает ежемесячно только ту сумму, которая указана по договору. Если человек платит больше, остаток переходит на другой месяц. Если оплачивать ипотеку большими суммами, то этот остаток будет накапливаться и позволит в будущем досрочно закрыть договор.

Полное погашение

При полном закрытии ипотеки, клиент выплачивает полностью сумму основного долга и размер процентов на момент оплаты.

Этот вариант оплаты имеет плюсы:

  • Полное закрытие долга.
  • Перерасчет процентов.
  • Квартира, купленная с помощью ипотеки, полностью переходит во владение человека без каких-либо обременений.

Частичное погашение

Частичное погашение возможно двумя способами:

  • Когда гражданин приносит в банк крупную сумму денег и просит уменьшить сумму его долга и рассчитать остаток на последующие месяцы.
  • Когда гражданин платит ежемесячно чуть больше необходимой суммы и остаток накапливается на его счету.
  • Если клиент вносит средства сверх ежемесячного платежа (частичное погашение), происходит перерасчет остатка задолженности и банк пересматривает график выплат. При этом заемщик может выбрать один из вариантов:

Погашение ипотечного кредита досрочно

Чтобы закрыть ипотеку или частично погасить долг, гражданину нужно провести несколько несложных действий:

  1. Уточняется сумма, которая закрывает кредитный контракт. Это можно сделать при личном обращении в банк или по телефону бесплатной линии.
  2. Если гражданин располагает той суммой, которая ему была представлена, то он должен оплатить эти деньги, не позднее очередной даты ежемесячного платежа.
  3. В любом отделении банка гражданин пишет заявление о том, что изъявляет желание досрочного погашения и вносит деньги через кассу или любым другим способом.

Отметим! В случае частичного погашения, схема идентичная, но помимо написанного заявления, гражданин получит от сотрудников финансовой организации новый договор, где будут пересчитаны проценты и назначен новый график платежей.

Собственные средства

Если ипотечное жилье оплачивается собственными деньгами, а не сертификатами, но никаких нюансов или сложностей в отплате не будет.

Достаточно иметь необходимо сумму, написать заявление сотруднику банка и внести деньги не позднее ежемесячной даты списание. После того, как деньги поступят на счет, кредит закроется в течение 10 дней.

Материнский капитал

Погасить ипотеку материнским капиталом можно, после того, как сертификат будет получен. Дальнейшие действия:

  1. Гражданин приходит в отделение банка и пишет заявление о том, что желает закрыть кредит с помощью материнского капитала.
  2. Банк выдает справку об остатке долга.
  3. С этой справкой нужно обратиться в Пенсионный фонд вместе с другой документацией сдаете справку, и пишется заявление с просьбой закрыть кредит за счет сертификата.
  4. Заявление рассматривается месяц и долг погашается.

Налоговый вычет

Налоговый вычет можно получить не только по уже приобретенному жилью за наличные деньги, но даже если оно было взято в кредит.

При оформлении ипотечного кредита, гражданин имеет право получить налоговый вычет не только с основного долга, но и с выплаченных процентов. Возврат будет составлять не малые 13%.

Рефинансирование ипотеки

Гражданин может заключить договор с кредитной организацией о рефинансировании своего контракта другого банка, то есть заключить новый договор по более выгодным условиям, чтобы проценты по первому кредиту были пересчитаны.

В этом случае можно выиграть приличную сумму и осуществить досрочное погашение уже на более выгодных условиях.

Субсидия простыми словами – это материальная помощь от государства. Сейчас государственные органы власти очень активно помогают молодым семьям. Материнский капитал или акция «молодая семья» — это тоже своего рода субсидия. С помощью материальной помощи от государства можно погасить ипотеку досрочно.

Сумма субсидий по ипотеке составляет:

  1. Для молодой семьи, которая еще не успела обзавестись деться – 30%.
  2. Для семей, которые уже имеют детей – 35% + по 5% на каждого ребенка, если их более одного.

Отметим! Также, есть вид социальной ипотеки, которая предоставляется по заниженной процентной ставке на длительный период времени до 35 лет. Либо граждане могут получить от государства до 15% от стоимости жилья единовременно.

Вернут ли проценты при досрочном погашении ипотеки?

Любой кредитный договор: ипотечный или потребительский, имеет график платежей, в котором стоит обратить внимание на две основные графы. Первая графа – это начисленные проценты, а вторая графа – сумма основного долга.

Станет понятно, что проценты начисляются по убывающей схеме, и в первую очередь потребитель выплачивает сумму процентов. В случае основного долга, все наоборот, эта сумма распределяется по нарастающей. Вывод прост: чем раньше вы закроете кредитный договор, тем меньше процентов выплатите.

Банки не препятствуют досрочному погашению, но если гражданин решает погасить ипотеку досрочно, надо помнить, сумма страховой премии перерасчету не подлежит. Поэтому, если оформление ипотеки было с учетом страхования, то страховая премия выплачивается в полном объеме, вне зависимости от досрочной оплаты.

Ипотечное кредитование сейчас очень популярно. К тому же, финансовые организации с каждым годом уменьшают годовой процент. И государство тоже помогает гражданам такими программами, как «молодая семья» и «материнский капитал».

Отметим! Но прежде чем подписывать ипотечный договор, досконально ознакомьтесь с каждым пунктом контракта. Не редкость, когда люди отказываются на улицы потому, что не смогли выплачивать ежемесячные платежи в срок.Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: +7 (499) 455-03-75 (Москва)
+7 (812) 407-26-30 (Санкт-Петербург) 

Это быстро и бесплатно!


Можно ли погасить ипотеку досрочно?Ссылка на основную публикацию

Источник: https://realtymill.ru/ipoteka/mozhno-li-pogasit-ipoteku-dosrochno.html

Можно ли погасить ипотеку досрочно и как правильно это сделать

Можно ли и как досрочно погасить ипотеку? Инструкция и нюансы

Ипотека – реальный финансовый инструмент для относительно безболезненной покупки дорогостоящего имущества – жилья.

Сделка с привлечением заёмных средств имеет много своих нюансов и тонкостей.

Возможность погасить ипотечный кредит досрочно является несомненным плюсом: срок «освобождения» квартиры от обременения приближается, а переплата уменьшается.

Важно уметь повернуть ситуацию в свою пользу и выбрать самый выгодный вариант погашения в конкретном случае.

Выгода возможности досрочного погашения ипотеки

Прежде всего, при досрочном погашении кредита преследуется основная выгода – материальная.

Многие граждане, впервые берущие ипотечный кредит, бывают шокированы суммой переплаты. Грубо говоря, если взять ипотеку под 10% годовых на 30 лет, то за всё время погашения кредита заемщик выплатит сумму, равную стоимости таких трёх квартир.

Например, банк даёт лицу в качестве такого целевого кредита 2 млн руб. под 10% годовых. Если исключить возможность хотя бы одного досрочного платежа, то общая переплата по процентам составит 4 320 771 руб.

А если учесть тот факт, что одним из обязательных условий получения ипотеки является страхование жизни и здоровья всех созаёмщиков (добровольно, но без него ставка гораздо выше) и страхование объекта недвижимости в течение первых нескольких лет после оформления договора, а размер страховой премии зависит напрямую от остатка основного долга, и эту сумму прибавить к общим затратам, то мы получаем достаточно внушительный размер переплат, которые, по мнению многих граждан, являются «лишними».

Периодические небольшие досрочные платежи или несколько крупных благоприятно скажутся на общем графике платежей (для заёмщика, т.к. банк при этом теряет часть выгоды в виде невыплаченных процентов). Плюс упомянутая выше страховая премия может заметно уменьшиться, что поможет сохранить сотни и тысячи рублей в семейном бюджете.

Уменьшение психологического прессинга. Для многих людей даже со стабильно высоким доходом сама мысль о необходимости ежемесячно в обязательном порядке нести в банк часть семейного дохода. Чем скорее это обязательство прекратится, тем легче.

Возможные препятствия для досрочного погашения ипотеки

Если заёмщику выгодно любое досрочное погашение основного долга, то банку или иной кредитной организации оно обеспечивает потерю запланированного дохода в виде так и не выплаченных процентов. Поэтому кредитные договоры часто предусматривают различные варианты ограничений на внесение внеплановых сумм:

  • Комиссии за дополнительные услуги.Договор не предусматривает никаких штрафов за досрочное погашение, но есть некий пункт о взимании неких комиссий за услуги по тарифам банка.В описываемой ситуации такой услугой может быть пересчёт графика платежей после частичного досрочного погашения.Иногда банки перепродают закладные другим кредитным организациям. Они обязаны уведомить об этом владельцев квартир, что успешно осуществляется. Но не все заёмщики понимают смысл таких изменений: по факту теперь кредит теперь выплачивается другому банку. Многие граждане по привычке ходят вносить обязательные платежи в тот же банк, а он за перевод на счёт другой кредитной организации уже взимает некую комиссию.Или за обязательные платежи не взимает, а за досрочные суммы сверх установленных – достаточно часто;
  • Дополнительные формальности в виде строго регламентированных правил приёма заявления.Многие банки требуют перед внесением платежа для досрочного погашения написать заявление по установленной форме, принести его в конкретное время определённому специалисту. Причём такое заявление принимается лично от заёмщика и в оригинале. Т.е. в случае занятости заёмщик не сможет передать в банк заявление, например, через супруга, а, значит, и досрочный платёж откладывается.Можно попробовать хорошо себя зарекомендовать в банке, подружиться со специалистами и договориться, например, высылать такое заявление по электронное почте со всеми подписями и надлежащим образом оформленное, а потом в течение нескольких дней привозить оригинал, чтобы не подвести сотрудника банка, который пошёл навстречу;
  • Отсутствие выбора способов модификации платежа.Если заёмщик хотел бы оптимизировать свои расходы путём сокращения ежемесячного платежа за счёт досрочного погашения основного долга, то не всегда он сможет это сделать. Не все банки согласны на пересчёт обязательных платежей в сторону уменьшения.

С 1 января 2012г. отменены следующие ограничения:

  • Установление обязательного минимального размера досрочного платежа;
  • Штрафы за досрочное погашение;
  • Мораторий на досрочное погашение. Этим термином обозначают период, в течение которого нельзя вносить никаких досрочных платежей.

Если в договоре есть какое-то из этих запрещённых условий, то он в этой части неправомерен и нарушает положения ст. 809 и 810 Гражданского кодекса РФ.

По согласованию с банком можно гасить кредит полностью или частично по предварительному уведомлению не менее чем за 30 дней до даты оплаты всей суммы с начисленными процентами.

Системы расчетов и их особенности

Существует две системы расчета платежей: дифференцированная и аннуитетная.

Аннуитетный платёж имеет следующие особенности:

  • ежемесячно уплачивается одна и та же сумма, её размер не уменьшается с каждым месяцем;
  • доля процента в теле платежа в начале выплат выше, чем при дифференцированном;
  • общий размер ежемесячного платежа, рассчитанный по такой схеме, меньше примерно на 30%, чем при дифференцированной схеме;
  • начисление выплат происходит так, что первые несколько лет заёмщик выплачивает практически одни проценты, т.е. основной долг гасится вначале в очень незначительных размерах. Только к середине графика отношение выплат по процентам и по основному долгу сравнивается, а потом наступает перевес в сторону погашения «тела» кредита.

Дифференцированный платёж обладает следующими свойствами:

  • сумма ежемесячного платежа меняется ежемесячно (в сторону уменьшения);
  • доля погашения основного долга в теле платежа всегда одна и та же, а вот доля процентов сокращается раз от разу;
  • при выборе дифференцированной схемы платежа финансовая нагрузка на заёмщика в первые годы несколько выше, чем при аннуитетном расчёте;
  • соотношение доли начисленных процентов и основного долга в теле платежа уже с первых строк графика выгоднее, чем при аннуитетной схеме.

Если сравнить два графика выплат одной и тоже суммы кредита с одинаковыми условиями, рассчитанных по обеим описанным схемам, то на первый взгляд может показаться, что дифференцированные платежи явно выигрывают по выгоде.

Это так, если исключить возможность досрочного погашения полностью. Однако на практике такое практически не встречается, по статистике, ипотечные кредиты, оформленные на 20-25 лет, в среднем погашаются за 6-8 лет.

А это означает, что выгоду обеих схем в перспективе нескольких лет просчитать невозможно.

Но у аннуитетного платежа есть одно неоспоримое преимущество: не придётся путаться в размерах платежа – он всегда один и тот же.

Полное погашение ипотеки

Полное погашение ипотечного кредита возможно на любом сроке кредитования. Какая бы схема расчёта платежей не была выбрана, оно всегда выгодно. Чем раньше закрывается задолженность, тем больше экономия.

Если предположить, что все дополнительные выплаты по аннуитетной системе или дифференцированной производились бы абсолютно аналогично, то дифференцированный платёж выгоднее.

Плюс отпадает необходимость продления договора страхования.

Кстати, некоторые страховые компании даже возвращают часть уплаченной страховой премии пропорционально «неизрасходованной» части года, когда кредит уже закрыт, и страховать нечего.

Частичное погашение ипотеки

Частичное погашение целевого кредита на покупку жилья не может быть ограничено по сумме и срокам, происходит без каких-либо штрафов.

После пересчёта суммы основного долга и процентов заёмщик получает новый график платежей.

Рассчитать выгоду применения аннуитетной или дифференцированной схемы платежей возможно только в том случае, когда заёмщик точно знает, когда и в каком размере он будет погашать досрочно свой долг. В случае идентичности ситуаций дифференцированный платёж выгоднее. Но данный случай очень идеализирован с практической точки зрения.

Порядок платежей для досрочного погашения

Вопрос досрочных погашений регламентирован законодательством и кредитным договором.

Основные правила:

  • Уведомлять банк не менее чем за 30 дней до даты внесения досрочной суммы;
  • Штрафы за досрочное гашение противозаконны;
  • Установление моратория на досрочное погашение недопустимо;
  • Начисление процента происходит только за время фактического использования денежных средств.

На что стоит обратить внимание при досрочном погашении

Внеплановые платежи многое меняют в имеющейся финансовой схеме конкретного договора:

  • Происходит пересчёт либо размера ежемесячного платежа, либо общего срока погашения, поэтому нужно получить в банке новый график платежей, подписанный уполномоченным сотрудником;
  • Необходимо обратиться в страховую за пересчётом размера страховой премии в новом периоде либо за возвратом неиспользованной части уплаты в случае полного гашения.;
  • При полном закрытии кредита нужно запросить в банке официальную справку о полном исполнении обязательств. Бывает, что забытая копейка через длительное время внезапно портит кредитную историю;
  • Если рассматривается рефинасирование ипотеки в другом банке под более привлекательный процент, то нужно иметь в виду, что новый кредит и платится «с начала», т.е. опять же первые несколько лет будут уплачиваться практически только одни проценты (при любой схеме).Насколько будет выгоден такой переход? Это можно рассчитать с помощью любого ипотечного калькулятора, размещённого в сети Интернет.

о досрочном погашении

Из данного видео вы сможете узнать необходимые нюансы о досрочном погашении ипотеки. А именно: об условиях, перерасчете и внесении выплат.

Источник: http://prokvartiru.com/pokupka/ipoteka/dosrochno-pogasit-ipoteku

На каких условиях можно досрочно погасить ипотеку: Можно ли и как? Советы +

Можно ли и как досрочно погасить ипотеку? Инструкция и нюансы

Как досрочно погасить ипотеку? Ипотека дает возможность приобрести отдельную квартиру людям, у которых не хватает собственных средств для покупки жилья, ведь это достаточно дорого.

Часто при расчете суммы ипотеки и ежемесячного платежа граждане бывают удивлены, что итоговая сумма переплаты намного превышает сумму самой квартиры.

А при оформлении ипотеки обязательным условием является оформление страховки, что еще увеличивает сумму переплаты.

Поэтому такой инструмент, как досрочное погашение благотворно скажется на графике платежей, точнее на его уменьшении.

Предпосылки вопроса

У тех граждан, кто покупал квартиру или дом в ипотеку может возникнуть вопрос о досрочном погашении ипотеки, если появилась крупная сумма денег. Возникает вопрос, каким образом происходит процесс досрочного погашения, можно ли вообще это делать и какие есть подводные камни. Рассмотрим этот вопрос более подробно.

Возможность досрочного погашения ипотеки

Сразу нужно сказать, что расторгнуть ипотечный договор заранее можно в любом банке. И при этом кредитные учреждения не должны брать с клиента дополнительные комиссии и сборы. Оформление и выдача ипотечного кредита это сложная операция, где участвуют крупные суммы денег, и банкам выгодно получить с этого максимум прибыли. Поэтому перед досрочным погашением нужно все просчитать.

Рассчет

Перед полным погашением ипотеки нужно рассчитать, насколько это будет вам выгодно. В банках есть два вида расчета ежемесячных платежей, это дифференцированная и аннуитентная.

При дифференцированной схеме расчета погашение основного долга и процентов будет идти в равных частях во все время погашения ипотеки.

При аннуитентной же схеме погашения кредита платеж состоит вначале в большей степени из процентов, а вот основной долг гасится только незначительно.

После того, как вы банку выплатили большую часть процентов, начинается погашение основного долга большими суммами.

Моменты выгоды при дифференцированных платежах

Значит, учитывая это, досрочное погашение ипотеки   при дифференцированных платежах выгодно в любое время действия ипотечного договора, в это время будет происходить одновременное уменьшение и суммы основного долга и процентов.

То есть, если изначально ипотека у вас была около трех миллионов рублей на срок 12-15 лет, то платеж составляет 38000-40000 рублей, используется дифференцированная схема погашения. Если через два года вы захотите досрочно погасить ипотеку, то ваш долг уменьшится где-то на 500000 рублей, и процентов за это время вы заплатите похожую сумму.

Процент по ипотеке начисляется на остаток долга, и в самом начале платежи будут большие, а в дальнейшем уменьшатся.

Моменты выгоды с аннуитентным платежом

Если у вас ипотека с аннуитентным платежом, то вначале банк высчитывает, сколько вы заплатите всего процентов за весь срок кредита и полученная сумма будет разделена таким образом, что вначале в платеже будет значительная часть процентов, и только остаток пойдет на основной долг.

Значит, при сумме платежа в погашение основного долга будет идти только около 10% платежа, остальное на проценты. В дальнейшем при погашении ипотечного кредита будет идти увеличение суммы, которая идет в счет уплаты основного долга.

Значит, при аннуитентной схеме погашения выгодно досрочно гасить ипотеку именно в начале срока, чтобы максимально уменьшить большую сумму процентов.

Частичное досрочное погашение ипотеки

Если вы будите не полностью погашать ипотеку досрочно, а только ее часть, то при обеих схемах расчета платежа это будет выгодно. В случае если у вас дифференцированный платеж по ипотеке, то банк пересчитает сумму процентов по вашему графику платежей.

В итоге произойдет снижение суммы займа, и следственно снизится выплата по процентам, а это выгодно для семейного бюджета, так сократятся траты.

При аннуитентной схеме платежа, если клиент делает частично досрочное погашение, то можно будет выбрать или сокращение срока при таком же платеже, или сократить сумму ежемесячного платежа, а срок остается таким же.

Нюансы досрочного погашения ипотеки

Для того чтобы сделать досрочное погашение ипотеки нужно обратиться в банк и написать заявление. Часто в банке есть определенный срок, за некоторое количество дней нужно писать заявление и вносить денежные средства, то есть уведомлять банк о своем намерении. Обычно срок составляет 30 дней.

Есть у досрочного погашения и свои нюансы:

  • По ипотеке обычно есть необходимость платить страховые взносы. При полном погашении ипотеки можно подать заявление на возмещение уплаченной вами стоимости, но при этом неиспользованной страховки.
  • если полностью досрочно погасили ипотеку, то есть закрыли договор, то лучше заказать в банке справку об этом для доказательства этого факта при необходимости.
  • обратите внимание на условия о досрочном погашении, прописанные в договоре. Может быть указана минимальная сумма досрочного платежа, или даже штраф за досрочное погашение, оплаченное не вовремя.
  • другие банки могут предложить вам рефинансировать вашу ипотеку под более низкую процентную ставку. Это может быть выгодно, ведь тогда уменьшится ежемесячный платеж. Однако и в этом случае у вас останется обязательство по страхованию имущества и других обязанностей ипотечных заемщиков.
  • есть возможность взять потребительский кредит для погашения ипотеки, чтобы снять обременение с недвижимости. Но такую сумму потребительского кредита вам могут дать только под залог другого имущества ил поручительство. И по таким кредитам процентная ставка будет заметно выше.

Для банка досрочное погашение ипотеки не является выгодным, так он при этом теряет прибыль, в виде не выплаченных процентов. И поэтому иногда создает искусственные преграды для осуществления досрочного погашения. Например, что заявление о досрочном погашении должен принести только сам заемщик, в определенное время, или установление комиссии за пересчет графика.

Подводя итог, можно сказать, что ипотека это финансовый инструмент, который позволяет купить недвижимость даже за большую стоимость, и без нее некоторые не могут позволить себе отдельное жилье. Однако у ипотечного кредита есть свои нюансы и тонкости. И досрочное погашение ипотеки это возможность уменьшить сумму переплаты и освободить квартиру от обременения.

Источник: https://iuristonline.ru/zhilishnie_prava/mozhno-li-dosrochno-pogasit-ipoteku.html

Погашение ипотеки – нюансы досрочного погашения, методы выплаты жилищного займа

Можно ли и как досрочно погасить ипотеку? Инструкция и нюансы

Долгосрочные кредитные обязательства в виде ипотечного кредита влекут определенную ежемесячную нагрузку на семейный бюджет. Поэтому естественным желанием добросовестных заемщиков при возникновении дополнительного дохода становится досрочное погашение ипотечного кредита одним из двух способов: путем снижения суммы ежемесячного платежа или сокращением сроков выплаты.

Сегодня детально разберемся, как регулируется ипотечный долг, допускается ли внесение досрочного платежа и что выгоднее – уменьшать срок или сумму по жилищному займу.

Закон о досрочном погашении ипотеки: инструкция по применению

Законодательно разрешена досрочная выплата жилищного долга при аннуитетной или дифференцированной схеме платежей. Банки не имеют права запретить заемщику рассчитаться с кредитными обязательствами в любой момент. Однако здесь важно понимать, насколько выгодным будет погашение ипотеки при установленной схеме выплат.

Для полного закрытия ссуды на жилье необходимо:

  • письменно уведомить кредитора о намерении (с личным визитом или заказным письмом);
  • подобрать дату внесения средств (обязательное условие – в рабочий день);
  • согласовать нюансы с представителем банка;
  • если происходит частичное погашение, добавить пункт об этом, включая сумму платежа;
  • произвести транзакцию (или внести наличные деньги в кассу по указанным в договоре реквизитам);
  • получить выписку от сотрудника финансовой структуры о зачислении суммы.

При желании сократить срок кредита необходимо учесть, какая схема выплат была выбрана. Далее разберем детально оба вида.

Алгоритм гашения ипотеки при аннуитетных платежах

Насколько выгодно расплатиться с ипотекой до окончания срока действия договора при аннуитетной схеме погашения? Метод предполагает одинаковые суммы ежемесячных взносов, но с минимальной суммой погашения тела ссуды в первый год.

Здесь досрочное закрытие ипотеки имеет смысл в ускоренном темпе. Через несколько лет клиенту остается исключительно тело займа с минимальным начислением годовой ставки, поэтому платить повышенные суммы экономически невыгодно.

Досрочное погашение с сокращением срока

Если планируете сокращать период выплаты долга, аннуитетная схема не даст особой экономии. Смысл будет заключаться в увеличении ежемесячных платежей, поскольку основную часть процентов клиент уже погасил.

Досрочное погашение с уменьшением платежа

Как можно погасить ипотеку досрочно, чтобы оговоренный в договоре платеж был меньше? Если у заемщика появилась определенная сумма средств, которую он вносит для частичного погашения, в заявлении банку указывается желание постепенного сокращения размера ежемесячного взноса. В таком случае ипотечный кредит рассчитывается по новому графику с разнесением крупного одноразового взноса на каждый месяц.

Погашение с уменьшением ежемесячного и увеличением досрочного платежа

Иной вариант – вносить повышенный взнос для перестраховки на случай утраты работы или отпуска (когда клиент физически или экономически не может заплатить по жилищному займу). В этом случае срок ипотеки остается прежним, но ежемесячно заемщик вносит меньшую сумму за исключением тех периодов, когда оплачивается крупный досрочный взнос.

Выводы

При аннуитетной схеме смысл погашения досрочно состоит исключительно в уменьшении финансовой нагрузки на семью. Особой экономической выгоды заемщики не получают, единственной привилегией остается полное закрытие долга ради вывода из-под обременения объекта недвижимости.

Алгоритм гашения ипотеки при дифференцированных платежах

Подобная схема выгодна при получении долгосрочных жилищных займов с правом досрочного закрытия. Оплата ипотеки происходит с постепенным снижением размера ежемесячного взноса. Отрицательная черта – повышенная сумма оплаты в первые годы использования кредита.

Как погасить ипотеку досрочно – что выгоднее уменьшить: срок или платёж

Можно ли и как досрочно погасить ипотеку? Инструкция и нюансы

Досрочное погашение ипотеки – это прекрасный способ снизить долговую нагрузку и сбалансировать семейный бюджет. Но даже в столь простом и очевидном деле существуют собственные нюансы, которые требуется учитывать.

Так, не каждый сразу ответит, как правильно оформить досрочное погашение и каковы требования банков к данной процедуре в 2019 году, ведь просто положить деньги на кредитный счёт не получится. Не существует однозначного ответа и на вопрос о том, что окажется выгоднее: снижение размера платежей или сокращение срока погашения задолженности.

Тем более, каждый случай индивидуален и требует особого рассмотрения и изучения должником. Только так удастся принять верное решение и максимально сэкономить на обслуживании ипотечного кредита.

Можно ли досрочно погасить ипотеку

Никаких ограничений, запрещающих заёмщикам досрочно гасить ипотеку, не предусмотрено. Более того, действующее законодательство указывает на то, что банки не имеют право чинить помехи в оплате и не могут ограничивать право должника возвращать деньги.

При этом разрешается:

  • оплачивать часть задолженности;
  • полностью закрывать кредит.

Сказанное касается как займов с аннуитетной формой расчёта, так и с дифференцированной. А единственным требованием к клиентам, которое обязательно требуется соблюдать, стало обязательство предупреждать кредитора о желании заплатить большую сумму, чем предусмотрено графиком.

Как происходит досрочное погашение ипотеки

Выше уже упоминалось, что процесс досрочного погашения предельно прост, а главной его особенностью станет необходимость своевременно предупреждать банк о собственных намерениях.

А потому от должников потребуется:

  1. подать заявление с сообщением о желании сделать выплату;
  2. в назначенный срок внести указанную сумму;
  3. попросить менеджера сделать перерасчёт для улучшения условий погашения.

Важно подчеркнуть, что поданное заявление не обязывает заёмщика вносить большую сумму, если планы внезапно изменятся. Главное, успеть вовремя подать повторное заявление с сообщением об отзыве первой заявки.

Отдельного внимания заслуживает срок подачи заявки. Он зависит от банка и указан в кредитном договоре. Обычно данный период длится от 15 дней до месяца, но иногда оказывается чуть длинней.

Погашение при аннуитетных платежах

При частичном досрочном погашении ипотеки с аннуитетными платежами заёмщики способны выбирать, что для них выгоднее:

  • снизить размер ежемесячных платежей;
  • сократить срок погашения.

В первом случае снижается нагрузка на семейный бюджет, поскольку ежемесячные расходы становятся меньше, а во втором можно снизить размер переплаты по займу, поскольку общий срок кредитования становится меньше. При этом важно помнить, что в заключенном заёмщиком договоре способны иметься ограничения на сокращения срока. Стоит заранее проконтролировать данный нюанс, чтобы позднее не возникало сложностей.

Погашение при дифференцированном способе оплаты

При дифференцированном способе оплаты всё гораздо проще, поскольку в данном случае проценты рассчитываются отдельно при каждом платеже.

То есть, всё, что должник внесёт сверх запланированной суммы, пойдёт в счёт погашения основной части долга и просто снизит размер переплаты при следующем взносе. А что при этом сократится – срок или сумма ежемесячных платежей – зависит от желаний клиента.

Поскольку на текущий размер переплаты это никак не влияет. Но важно подчеркнуть, что дифференцированная форма платежей мотивирует должника на быстрое закрытие долга, поскольку это выгоднее.

Как выгоднее гасить ипотеку досрочно: уменьшение платежа или срока

Вопрос о том, что выгоднее: сокращение срока выплаты ипотеки или ежемесячных взносов, не существует однозначного ответа, поскольку каждая ситуация индивидуальна.

Но в целом:

  • снижение платежей выгодно семьям, где на счету каждый рубль, а поступление доходов не регулярно (например, из-за задержек зарплаты);
  • сокращение срока выгоднее тем, кто собирается снизить объём переплаты, в результате проценты за последние месяцы исчезнут, а без процентов снизится и общая сумма задолженности.

Пошаговая инструкция полного досрочного погашения ипотеки

Чтобы полностью погасить ипотеку досрочно, понадобится:

  1. написать заявление на внесение платежа;
  2. в назначенный срок внести платёж и полностью закрыть кредит (стоит отметить, что под назначенным временем банки обычно понимают дату следующего платежа по графику);
  3. получить справку об отсутствии долгов и полном закрытии займа;
  4. посетить Росреестр или МФЦ для снятия обременения с недвижимости (отмены залога).

Ничего дополнительного не требуется.

Важно подчеркнуть, что большинство финансовых организаций не устанавливает специальных требований к заявлению, поэтому разрешается подача заявки:

  • при личном визите в банковское отделение;
  • звонок в контактный центр;
  • отправка заказного письма;
  • использование личного кабинета на сайте.

Но из всех перечисленных подходов предпочтительнее всего первый вариант, поскольку он позволяет убедиться в получении банком заявления. Более того, рекомендуется составлять заявку в двух экземплярах, чтобы иметь возможность один из них сохранить у себя. При этом нужно поставить на него штамп в банке, чтобы иметь доказательство того, что кредитор был предупреждён о намерениях.

Всё сказанное касается и отзыва заявки. Теоретически, отозвать её удастся одним телефонным звонком, но разумнее и надёжнее письменное оформление.

К сказанному требуется добавить, что точное описание процедуры должно содержаться в кредитном договоре, поэтому стоит прочесть его перед оформлением займа.

Это не только позволит избежать неприятных сюрпризов, но и поможет не совершать ошибки в формальностях.

Важно помнить, что прочтение документов – гарантия того, что подбор кредитора пройдёт максимально гладко, а долг не увеличится из-за скрытых сборов.

Досрочное погашение ипотеки материнским капиталом

При желании должники способны покрыть часть задолженности материнским капиталом.

Для этого потребуется:

  1. сообщить о появившемся желании сотрудникам банка;
  2. получить справку об оставшемся долге и посетить органы опеки и социальной защиты;
  3. написать заявление на использование материнского капитала в счёт погашения задолженности;
  4. дождаться ответа от муниципальных органов;
  5. подождать, пока деньги будут переведены по указанным заёмщиком реквизитам для сокращения общей суммы долга.

Ничего дополнительного не понадобится.

Возврат страховки при досрочном погашении ипотеки

Ещё один плюс ускоренной выплаты долга – возможность вернуть переплату за страховку. Для этого достаточно написать соответствующее заявление в страховую компанию.

В результате организация вернёт деньги за тот период, в течение которого клиенту не требуются её услуги.

В зависимости от сложившейся ситуации сумма возврата способна составлять несколько тысяч рублей, что станет существенным подспорьем для семейного бюджета.

Источник: https://ipotekyn.ru/dosrochnoe-pogashenie-ipoteki/

Правовой совет
Добавить комментарий