Нюансы продажи квартиры в долевой собственности

Особенности продажи квартиры в долевой собственности

Нюансы продажи квартиры в долевой собственности

Юридическая помощь должникам

Наличие долевой формы собственности на жилое помещение не лишает каждого владельца права распоряжения своей долей, однако создает дополнительные ограничения.

Продажа доли квартиры должна учитывать право остальных собственников на преимущественный выкуп, которое предусмотрено законом. Порядок продажи доли в квартире определен Федеральным законом от 13.07.

2015 № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”.

В представленном материале можно узнать, как продать квартиру в долевой собственности, и какие законные варианты продажи позволят обойти преимущественное право покупки.

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Законодательство допускает различные варианты владения недвижимостью, в том числе путем установления долевой формы собственности. В этом случае устанавливаются следующие особенности владения и распоряжения жильем:

  • каждому собственнику принадлежит определенная доля в общем праве, размер которой зависит от соглашения сторон при оформлении жилья (например, в процессе приватизации доли всех собственников будут равными);
  • каждому владельцу принадлежит право распоряжения долей, в том числе путем продаже ее третьим лицам, однако у остальных собственников существует право преимущественного выкупа;
  • продажа целой квартиры будет возможна только при согласии всех собственников на совершение сделки, принудительное отчуждение чужих долей законом не допускается.

Наличие права долевой собственности подтверждается сведениями реестра ЕГРН. У каждого владельца имеется пакет правоустанавливающих документов, который определяют размер его доли в общем праве.

Преимущественное право сособственников

Порядок распоряжения долей в квартире должен учитывать преимущественное право ее приобретения (ст. 250 ГК РФ), которое принадлежит каждому дольщику. Это требование закона вынуждает продавца соблюдать следующий алгоритм действий:

  • поиск потенциального покупателя доли и определение существенных условий сделки предмет, цена и иные договоренности сторон;
  • подготовка проекта договора, в котором будут указаны согласованные сторонами условия;
  • направление каждому собственнику уведомления о предстоящей продаже доли с предложением преимущественного выкупа на условиях, указанных в проекте договора;
  • в случае согласия одного или нескольких дольщиков на преимущественное право выкупа, сделки заключается с ними;
  • при отказе от преимущественного права или при отсутствии ответа на протяжении месяца оформление договора будет происходить с первоначальным покупателем.

При направлении уведомления остальным собственникам нужно учитывать требования закона. Право преимущественного выкупа подразумевает порядок продажи на тех же условиях, что указаны в проекте первоначального договора и уведомлении. Изменение этих условий не допускается.

При отсутствии ответа на уведомление от остальных долевых собственников, дальнейшая продажа доли будет проходить по стандартным правилам.

Важно! Необходимо иметь в виду, что любые договоры по сделкам с долевой недвижимостью подлежат нотариальному удостоверению. Помимо проверки содержания договора нотариус будет устанавливать соблюдение условий об уведомлении остальных дольщиков.

Право на преимущественный выкуп может одновременно использоваться разными собственниками. В этом случае доля будет распределена в равных пропорциях между каждым покупателем.

Способы обойти преимущественное право покупки

Если владелец доли по каким-либо причинам планирует избежать уведомления остальных собственников о предстоящей продаже, возможны альтернативные варианты действий. Необходимо учитывать, что в ряде случаев лишение преимущественного права выкупа может повлечь недействительность сделки по требованию заинтересованных лиц.

Договор дарения

Собственнику доли принадлежит право распоряжения любым законным способом, в том числе путем дарения. Передача прав на долю в форме дарения может выступать альтернативой договору купли-продажи, если стороны планируют избежать уведомления остальных дольщиков и реализации ими права на преимущественную покупку.

В этом случае нужно учитывать следующие особенности:

  • сделка дарения носит безвозмездный характер, поэтому при возникновении спора между сторонами покупатель рискует потерять денежные средства, уплаченные вне рамок договора;
  • поскольку требование об уведомлении остальных дольщиков распространяется только на возмездные сделки, при оформлении дарения можно не ставить в известность остальных собственников долей;
  • заключение договора дарения не устраняет обязанность нотариального удостоверения.

Таким образом, можно продать долю путем заключения договора дарения, однако в этом случае существенные риски несет покупатель.

Договор купли-продажи по завышенной цене

При согласовании условий предстоящей сделки продавец и покупатель доли вправе самостоятельно определять цену договора. В этом случае можно установить завышенную цену продажи, чтобы остальные дольщики не могли претендовать на преимущественное право покупки.

Важно! При таком варианте сделки нужно учитывать, что уведомления других дольщиков избежать не удастся.

При этом существует вероятность, что преимущественное право покупки будет использовано даже при заведомо завышенной цене. Это может быть связано с нежеланием допускать в состав собственников посторонних лиц.

Кроме того, завышение стоимости доли может повлечь недействительность сделки, если остальные дольщики могут доказать, что фактически цена договора составляла меньшую сумму. Не стоит забывать и о существенном увеличении налога на доходы, который продавцу придется заплатить исходя из цены, зафиксированной в договоре.

Задать вопрос юристу

Договор займа

Еще одним нестандартным вариантом продажи является заключение договора займа с одновременным установлением залога на долю. В этом случае при неисполнении обязательства по возврату суммы долга займодавец вправе обратить взыскание на предмет залога.

Такой вариант сделки используется крайне редко, так как приходиться дважды проходить процедуру оформления государственной регистрации сперва для регистрации залога, а затем для оформления права собственности на залогодержателя.

Чтобы данная сделка не была признана фиктивной, сторонам нужно указать реальный срок пользования денежными средствами. Это существенно увеличивает продолжительность перехода права собственности на долю.

Когда преимущественное право не работает?

Преимущественное право покупки распространяется только на случаи возмездного распоряжения долей в пользу посторонних лиц. Если доля продается одному или нескольким владельцам других долей, право преимущественного выкупа не действует. В случае, когда сразу несколько дольщиков заявили о готовности приобрести долю, продавец вправе самостоятельно определять покупателя.

Помимо этого, требовать преимущественного права передачи доли нельзя по сделкам безвозмездного характера дарение или рента.

Важно! При оформлении мены преимущественное право сохраняет силу, поскольку данный вид сделок носит возмездный характер.

Также правило преимущественного выкупа не применяется при продаже доли на публичных торгах. Эта процедура проводится в случае погашения задолженности по исполнительному производству или при банкротстве физических лиц.

Какие сделки с долями на квартиру совершать нельзя?

Закон содержит единственное ограничение, при распоряжении долями не допускается указание доли в качестве предмета по уступке права требования (ст. 388 ГК РФ). Так как сделки с долевой собственностью подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации, договор уступки права требования в отношении доли будет отклонен как незаконный.

Долевая собственность в квартире возможна ли продажа квартиры целиком

Договор купли продажи квартиры при долевой собственности позволит покупателю приобрести целый объект путем передачи ему одновременно всех долей.

В этом случае нет необходимости заключать отдельные договора с каждым дольщиком, за исключением случаев покупки долей в разное время (например, покупка квартиры по двум договорам может осуществляться в отношении квартиры, у которой два дольщика).

При покупке квартиры с долевым участием нужно учитывать следующие особенности:

  • если все владельцы готовы одновременно продать долевую квартиру, заключается единый договор купли-продажи, в котором будет определен порядок расчетов с каждым дольщиком;
  • покупка квартиры, находящейся в долевой собственности проходит без уведомления дольщиков, поскольку они все выступают одновременно продавцами;
  • даже если все собственники выразили согласие на продажу и участвуют продавцами по сделке, договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Наибольшее количество вопросов вызывает порядок распределения денежных средств между дольщиками при продаже целой квартиры. Поскольку закон предусматривает полную свободу договора, сами продавцы могут определить, как делятся деньги при продаже долевой собственности.

Допускаются следующие варианты распределения денежных средств, полученных от покупателя:

  • сумма по договору перечисляется каждому продавцу пропорционально размеру их долей (в квартире с равными долями каждый собственник получает равную сумму);
  • продавцы могут согласиться на перечисление средств только одному из граждан (такие случаи характерны при продаже квартиры, принадлежащей на праве долевой собственности членам одной семьи).

После покупки квартиры с долевым участием у продавца возникает право личной собственности. Если в сделке участвовало два или более покупателей, они вправе выбрать форму общей собственности (долевая или совместная).

Как быть, если один из сособственников против продажи?

Может ли один из владельцев долей воспрепятствовать заключению договора купли-продажи, и какие правовые последствия имеют такие возражения? Вне зависимости от причин возражения, запретить одному из собственников продать долю невозможно.

В случае возражения одного из собственников возможны следующие варианты действия:

  • если на уведомление о предстоящей сделке получено возражение от одного из дольщиков считается, что право преимущественной покупки не реализовано и сделка продолжается на общих основаниях;
  • если один из дольщиков возражает против сделки и затягивает срок ответа на уведомление, продавец вынужден дожидаться истечения срока на рассмотрение уведомления (такой срок не может превышать 30 дней).

Если один из сособственников возражает против продажи доли постороннему лицу, он вправе выкупить ее на преимущественном праве. В этом случае нужно в течение 30 дней ответить согласием на полученное уведомление о сделке.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует – напишите в форме ниже.

Задать вопрос юристу

Источник: https://pravoman.ru/realty/buy-and-sell/osobennosti-prodazhi-kvartiry-v-dolevoj-sobstvenno/

Как продать долевую квартиру в 2019 году: пошаговая инструкция

Нюансы продажи квартиры в долевой собственности

Продажа недвижимости – дело непростое и хлопотное. А в случае с долевой собственностью, когда жилое помещение имеет нескольких владельцев, продажа требует еще и строгого соблюдения последних законодательных требований. Рассмотрим, как продать долевую квартиру, и какие нюансы и сложности придется преодолеть для достижения поставленной цели.

Шаг 1 соглашение всех владельцев на продажу

Долевая собственность – это недвижимое имущество, находящееся во владении нескольких граждан, разделенное на доли. Соответственно все собственники имеют равные права и обязанности по отношению к общему имуществу. В случае необходимости продать квартиру целиком или по долям, существует несколько вариантов развития событий:

  1. Если только один из владельцев желает продать свою часть квартиры или дома. Собственник должен в первую очередь оповестить об этом остальных совладельцев. Каждый из них имеет преимущественное право на приобретение.  Если покупка остальных долей не входит в планы собственников, каждый из них должен составить документ, разрешающий продать дом или квартиры, находящуюся в долевой собственности. Согласие необходимо заверить у нотариуса.
  2. Решение о продаже недвижимости является совместным. Если совладельцы решили реализовать общую недвижимость, а затем поделить денежные средства, то оформлять согласие на продажу необязательно. Квартира по долям будет продана одному покупателю, который станет единоличным ее владельцем. Главное условие для успешного осуществления сделки – личное присутствие каждого собственника при подписании договора купли-продажи в нотариальной конторе.

Шаг 2 определение рыночной стоимости

Так как совместное владение жилым помещением накладывает на собственников определенные обязательства по отношению друг к другу, им необходимо искать консенсус по всем вопросам. Основополагающим при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, целиком, является определение ее рыночной стоимости.  Владельцы могут выбрать один из вариантов оценки недвижимости:

  1. Самостоятельно. Определить стоимость недвижимого имущества можно, не прибегая к помощи специалистов. Для этого нужно тщательно промониторить схожие предложения на рынке недвижимости. Достаточно зайти на любой популярный сайт объявлений и просмотреть аналогичные варианты (площадь, количество комнат, район, материал постройки дома и т.д.).
  2. С помощью профессиональных оценщиков. Заключив договор с фирмой, предоставляющей услуги экспертов-оценщиков, можно получить не только реальную стоимость жилья на текущий момент времени, но и документальное экспертное заключение. Этот документ понадобится для предоставления в банк, если покупатель будет привлекать к сделке заемные банковские средства (ипотека).

Шаг 3 поиск покупателя: как продать квартиру, находящуюся в долевой собственности быстро

От того, как много потенциальных покупателей получат информацию о продаже долевой квартиры, будет зависеть, как быстро осуществиться сделка. Выставить свое предложение на рынок недвижимости можно разными способами:

  1. Выложить информацию о продаже в сети интернет. Огромное количество сайтов с объявлениями позволяют уведомить о продаже не только жителей конкретного населенного пункта, но и буквально всех жителей Российской Федерации.
  2. Разместить объявление в местных газетах и журналах. Полосы о купле-продаже недвижимости пользуются высоким спросом у населения, поэтому стоит воспользоваться этой услугой, несмотря на то, что она чаще всего платная.
  3. Оповестить о продаже близкий круг своего общения. Среди коллег, друзей и знакомых обязательно найдется тот, кого заинтересует предложение о продаже квартиры или 1/2 доли.
  4. Заключить договор с риэлтерским агентством. Продавец предоставляет агенту исключительное право на подбор покупателя. Собственник сам не занимается более продажей и не может заключать договора с иными риэлторами.

Шаг 4 подготовка документов для продажи

Вне зависимости от того, каким способом ведутся поиски подходящего покупателя, до момента заключения договора купли-продажи образуется свободное время. И его лучше всего использовать для подготовки всех необходимых документов для сделки.

Одной из самых распространенных ошибок продавцов недвижимости является документальная неподготовленность. В случае если покупателю нужно срочно оформить купчую, сделка может отмениться, ведь многие документы по квартире (техплан, кадастровый паспорт и т.д.

) делаются довольно долго (от 1 недели до нескольких месяцев).

Оформление купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, потребует наличия следующих бумаг:

  • паспорта всех владельцев жилой недвижимости;
  • правоустанавливающие документы на каждую долю в собственности;
  • свидетельство о регистрации права собственности;
  • техпаспорт;
  • кадастровый паспорт;
  • выписка из домовой книги о количестве, лиц прописанных в квартире;
  • справка, выданная представителем управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным платежам по конкретному адресу (оформляется накануне сделки во избежание ошибок по расчетам);
  • нотариально оформленное согласие супруга на отчуждение совместной собственности (составляется по количеству дольщиков, состоящих в браке);
  • согласие остальных собственников на продажу доли в собственности.

Выписка из ЕГРН

Предоставление выписки из ЕГРН – обязательное условие проведения любых сделок с недвижимым имуществом. Этот документ предоставляет самую достоверную информацию о правах на недвижимость. Для того чтобы заключить и подписать договор купли-продажи покупатель и нотариус должны убедиться в отсутствии:

  • ареста;
  • обременения;
  • запрета на продажу.

Данные по объекты недвижимости формируются на дату обращения в ЕГРН. Поэтому для сделки имеет значение срок изготовления документа. Доступно несколько вариантов:

  • заказ выписки на бумажном носителе – оформляется при личном обращении владельца недвижимости, срок изготовления документа составляет 3 дня;
  • электронная версия выписки – доступна на специальных интернет-сервисах специалистам рынка недвижимости (кадастровые инженеры, юристы, риэлторы, нотариусы и т.д.), формируется в течение 10 минус с момента создания запроса.

ДКП

Если квартира разделена по долям, у собственников возникает вопрос, как продать долевую квартиру. Процедура реализации такой недвижимости и сам договор купли-продажи практически ничем не отличается от стандартной процедуры.

Однако, существуют некоторые нюансы:

  • проект договора стороны могут сделать самостоятельно, но для легитимности сделки необходимо документ и намерения продавцов и покупателя нотариально удостоверить;
  • в договоре должны быть отражены данные всех владельцев с указанием их доли в общем праве собственности;
  • в случае если долевых собственников много, владельцы могут предоставить полномочия предоставлять их кому-то одному на основании выданной доверенности;
  • квартира по долям может быть также продана в долевую собственность новым владельцем ( в договоре прописывается какая часть передается конкретному лицу).

Образец договора купли-продажи квартиры в долевой собственности: скачать.

Также существует практика оформления предварительного договора купли-продажи. Его суть заключается в том, что там прописаны условия получения задатка и даты заключения основного договора, а также санкции за отказ от сделки для обеих сторон.

Скачать типовой предварительный договор купли-продажи.

Шаг 5 задаток

При продаже квартиры, в большинстве случаев, применяется задаток. Это специально оговоренная в предварительном договоре сумма, которая будет гарантом заключения сделки. Если покупатель откажется от сделки по неуважительным причинам, то эта сумма переходит продавцу. Подробные условия всегда прописываются заранее в ПДКП.

Обычно задаток подкрепляется распиской, которая остается у покупателя на руках до момента завершения сделки.

Шаг 6 нотариус

С 2017 года все отчуждения долевой собственности должны оформляться только через нотариуса. Так как продажа квартиры долевой собственности по договору купли-продажи тоже является сделкой с имуществом, ее нужно проводить через нотариальную контору.

Это нововведение было связано с большим количеством нарушений прав отдельных категорий собственников (несовершеннолетних или недееспособных лиц) при реализации недвижимости. Однако за безопасность сделки придется хорошо заплатить, ведь нотариальные услуги стоят недешево.

Стоимость складывается из нескольких сумм:

  • государственная пошлина – 2000 рублей;
  • удостоверение договора купли-продажи – от 5000 рублей;
  • технические работы нотариусам – 3000 рублей + 0,3 % от кадастровой стоимости квартиры, которая находится в долевой собственности.

Собственники делят расходы между собой соразмерно имеющимся долям в праве собственности.

Шаг 7 получение денег

Для финансовой безопасности каждой из сторон, продавец и покупатель окончательно рассчитываются друг с другом только после документального подтверждения перехода права собственности. Но вряд ли найдется продавец квартиры, который не будет переживать о том, что подпись на договоре уже стоит, а денег еще нет. Поэтому применяют следующие варианты:

  1. Банковская ячейка. Остаток денежных средств помещаются в сейф и изымают в присутствии продавца и покупателя только после предъявления конкретной бумаги (выписка из ЕГРН).
  2. Аккредитив. Аналогичен предыдущему варианту, только деньги резервируются в безналичном виде и перечисляются на банковский счет продавца после демонстрации выписки.

Шаг 8 регистрация в росреестре

После подписания договор передается на регистрацию в Росреестр. Сотрудники регистрационной палаты проверяют законность сделки и выдают выписку из ЕГРН о переходе права собственности другому владельцу. Время ожидания готовности выписки зависит от способа и юридического статуса заявителя:

  • если предоставление и оформление документов госрегистрации проводит нотариус, ведущий сделку, выписка будет готова через 3 дня;
  • при стандартной подаче от лица покупателя и продавца – в течение 5 дней;
  • регистрация в электронном виде позволит получить выписку уже на следующий день.

Важные нюансы налогообложения при продаже приватизированной квартиры с долями

Продав жилую недвижимость, собственники-дольщики обязаны уплатить налог с продажи каждый от размера своей доли по 13%. Но существует ряд исключений, которые позволяют снизить размер налога или не платить его совсем.

Подробнее про налог с продажи квартиры и как его не платить вы узнаете далее.

Можно ли в ипотеку

Если для приобретения долевой собственности используются заемные банковские средства, важно понимать, что не каждый объект недвижимости будет одобрен банком. Кредитно-финансовое учреждение в первую очередь интересует ликвидность жилплощади и то, как быстро реализуется недвижимость (если заемщик не платит по кредитному договору ипотеки).

Рассмотрим варианты приобретения долевой собственности в ракурсе выгодности для банка:

  1. Заемщик владеет ½ в праве владения квартирой и желает приобрести еще одну долю. Этот вариант представляет интерес для банка, так как при оформлении кредитного договора заемщик становится единственным собственником квартиры. При соблюдении прочих условий кредитования заявка вероятно одобрится.
  2. Заемщик владеет долей в собственности и желает приобрести еще доли для расширения жилплощади (при этом покупатель не становится единоличным владельцем). Вероятность одобрения в зоне риска, так как банку будет сложно продавать часть собственности для погашения задолженности.
  3. Заемщик желает приобрести долю в собственности. Если объект недвижимости — ½ частного дома, имеющего отдельный вход и разделенные лицевые счета, ипотека будет оформлена. Если купить решено часть в квартире, получить одобрение банка невозможно.

Все нюансы и особенности того, как оформляется ипотека на долю в квартире читайте далее.

Заключение

Последние законодательные нововведения серьезно напугали владельцев долевой собственности и покупателей. На деле же продать долю квартиры или частного дома не труднее, чем объект недвижимости целиком. Кроме того, очевидны преимущества в виде нотариальной гарантии безопасности сделки и увеличенного имущественного вычета по налогам.

https://www.youtube.com/watch?v=_vqy9hNxzQU

Если вам требуется помощь с оформление документов по сделке или нужно проверить её чистоту, то просьба обратиться за бесплатной консультацией к нашему юристу на сайте. Просто заполните специальную форму в углу экрана.

Просьба оценить пост и поставить лайк!

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/dolevuyu-kvartiru.html

Продажа квартиры по долям одному покупателю: нюансы процедуры

Нюансы продажи квартиры в долевой собственности

Долевая собственность — это владение квартирой сразу несколькими собственниками.

В этом случае каждый из дольщиков может самостоятельно распоряжаться своей долей — продать ее, подарить, включить в завещание и т.д. Чтобы приобрести квартиру с долевой собственностью, можно составить единый договор сразу со всеми собственниками, либо совершить отдельную сделку с каждым дольщиком. Как это правильно сделать, расскажем далее.

Правила продажи долей в квартире

Прежде всего, продажа отдельной доли должна сопровождаться уведомлением всех других собственников. По закону, они имеют преимущественное право выкупа.

Кроме того, сделки с долями обязательно проходят через нотариальную контору. Только удостоверение договора у нотариуса позволит зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Возможны два варианты приобретения долей на квартиру:

  1. Подписание единого договора

В этом случае все владельцы долей выступают в качестве продавца — заключается лишь один договор купли-продажи. После сделки покупатель становится единоличным собственником квартиры.

  1. Приобретение отдельных долей

Это более трудный путь. Потребуется заключить договоры с каждым долевым собственником. Оформление права собственности на целую квартиру будет возможно только при выкупе всех долей.

Выгодно выкупать сразу все доли, чем договариваться отдельно с каждым дольщиком.

В первом случае цена сделки согласовывается сразу со всеми продавцами. Как правило, определяется общая стоимость квартиры, а деньги распределяются между продавцами пропорционально их долям.

При выкупе отдельных долей придется каждый раз согласовывать стоимость сделки. При этом даже для одинаковых долей цена может отличаться, если такие условия выдвинет правообладатель.

У каждого владельца доли есть право выдвигать самостоятельные условия продажи. Прежде всего, это касается определения рыночной цены продаваемой доли. Даже если один из нескольких дольщиков откажется согласовать стоимость доли, сделку невозможно провести и зарегистрировать.

Покупаете доли «скопом» — можете сэкономить.

Приобретение целого объекта

Итак, как приобрести всю квартиру у дольщиков? Во-первых, нужно согласовать существенные и дополнительные условия единого договора со всеми собственниками.

К таким условиям относятся:

  • предмет сделки — должны быть указаны не только характеристики объекта недвижимости, но и сведения о каждой отчуждаемой доле;
  • стоимость объекта недвижимости или каждой отдельной доли;
  • порядок расчетов — выплата единой суммы одному из собственников с последующим распределением или перечисление пропорциональных частей каждому дольщику;
  • порядок и сроки освобождения жилого помещения — могут устанавливаться разные условия для каждого продавца;
  • фактическое состояние жилого помещения, состав лиц, сохраняющих право на проживание, а также иные условия.

Единый договор нужно представить на удостоверение в нотариальную контору. Нотариус обязан проверить дееспособность участников сделки, а также наличие у них полномочий на продажу долей.

Единый договор на покупку долей квартиры заверяется у нотариуса.

Как проводится расчет?

Больше всего проблем вызывает порядок расчета и определение стоимости долей. Размер долей на квартиру может отличаться (например, 1/2, 1/3, 1/4 или комбинированные формы), а это грозит различными условиями расчета с каждым дольщиком.

Наиболее оптимальный вариант — согласование стоимости всей квартиры. Тогда каждый из продавцов получит на свой счет пропорциональную часть от общей суммы.

Согласуйте полную стоимость квартиры, а не отдельных долей.

Как зарегистрировать право собственности на квартиру?

Подписанный всеми дольщиками договор нужно зарегистрировать в Росреестре.

Документы можно подать лично в ведомство или в МФЦ. Регистрация займет от 7 до 9 дней. После регистрации вы получите на руки выписку из ЕГРН с подтверждением права собственности на целый объект.

Выписка из ЕГРН — правоустанавливающий документ на квартиру.

Приобретение отдельных долей

Если собственники долей не согласны заключить единый договор, либо выдвигают отдельные условия для продажи собственной доли, можно приобрести квартиру по отдельным договорам.

В этом случае стоимость доли и иные условия придется согласовывать в индивидуальном порядке.

Отдельная доля — отдельная цена.

Рассмотрим порядок покупки отдельных долей:

  1. продавец доли направляет письменное уведомление в адрес каждого дольщика — в течение 30 дней другие собственники могут выкупить долю на преимущественном праве;
  2. если другие дольщики не покупают долю, договор направляется на удостоверение в нотариальную контору;
  3. удостоверенный договор регистрируется через Росреестр или МФЦ;
  4. после регистрации вы получаете выписку ЕГРН на отдельную долю.

Отметим один нюанс.
Указанный порядок нужно обязательно соблюсти при выкупе каждой доли. Если других дольщиков не уведомить о покупке, вам откажут в регистрации и признают сделку купли-продажи недействительной.

После каждой сделки вы получите на руки выписку ЕГРН только в отношении отдельной доли. Соответственно, после совершения нескольких сделок, ваша доля в общей собственности увеличится.

Но это не тоже самое, что покупка квартиры целиком. Регистрация права собственности на всю квартиру возможна только после выкупа всех долей. Тут и обнаруживается загвоздка — последний дольщик может передумать продавать свою долю.

Покупка отдельных долей — это риск. Можно так и не купить квартиру целиком.

Минусы приобретения отдельных долей

Такая форма приобретения недвижимости чревата негативными последствиями. Вам попросту могут отказать в продаже.

Помимо этого, есть и дополнительные недостатки:

  • на приобретение отдельной доли практически невозможно оформить ипотечный кредит — денег у банка вы не возьмете;
  • на оплату отдельной доли невозможно использовать средства маткапитала — Пенсионный фонд откажет в переводе средств МСК, поскольку приобретение доли не означает улучшение жилищных условий;
  • сделки с долями не могут выступать предметом военной ипотеки.

Оформить ипотеку на покупку доли не получится.

Таким образом, приобретение квартиры по отдельным договорам на каждую долю придется проводить за счет собственных сбережений. С учетом риска отказа в выкупе одной или нескольких долей, такой вариант крайне затруднителен.

Источник: http://domkodeks.ru/kuplya-prodazha-nedvizhimosti/prodazha-kvartiry-po-dolyam-odnomu-pokupatelyu

Нюансы и основные способы купли-продажи квартиры в долевой собственности

Нюансы продажи квартиры в долевой собственности

Часто в жизни людей возникает необходимость в продаже имущества, но что делать, когда квартира принадлежит сразу нескольким собственникам, является ли это долевым имуществом и если да, то, как правильно продать свою долю или все доли сразу?

Как в данной ситуации работает законодательство, и какие процедуры необходимо пройти? Несмотря на множество рисков такой продажи, эта схема на сегодняшний момент имеет огромный спрос.

Что такое долевая собственность?

Долевая собственность – это право нескольких владельцев, к примеру, наследников владеть, распоряжаться и пользоваться принадлежащим им имуществом в соответствующих долях.

Доли могут иметь разный объем, но если общим соглашением или другим правовым документом размер долей не определен, то они считаются в равных размерах. Также доли могут быть разными вследствие неодинаковых вложений участников долевой собственности.

Долевая собственность квартиры физически не определяется, так как для этого должен быть отдельный выход, индивидуальное подключение коммуникаций, такой вариант возможен только в частном доме.

Пользование разделенным имуществом выполняется по договоренности, но если стороны договориться не могут, то это определяется судом.

Сколько стоит оформить завещания у нотариуса? Более полную информацию смотрите по ссылке.

Каждый участник имеет право требовать от прочих совладельцев в его пользование территорию соразмерную своей, если это выполнить невозможно, он имеет право на требование компенсации за эксплуатацию своей доли. Все эти соглашения регламентируются п. 1 ст. 246 Гражданского Кодекса.

Также, соответственно статье 249, все дольщики обязаны участвовать в уплате налогов, коммунальных платежей и прочих расходов, связанных с общим имуществом.

Любой из долевых собственников имеет право продавать, завещать, дарить свое имущество, но при этом необходимо соблюдать правила, установленные ст. 250:

  • Совладельцы имеют преимущественное право на приобретение доли по установленной цене;
  • Перед продажей необходимо их известить в письменном виде;
  • Если преимущественное право нарушено, то любой из участников в судебном порядке может требовать перевода права первого покупателя на него.

Такое требование предъявляется в течение 3 месяцев.

Размер долей определяется участниками по общему соглашению, но если доля ничтожна, такой собственник может потребовать от прочих совладельцев денежную компенсацию.

При незаинтересованности одним из участников в своей доле, суд может потребовать от других дольщиков выплаты компенсации даже без согласия этого участника.

Если же дольщик оказался злостным должником, кредитор в судебном порядке при отсутствии физических размеров доли, может потребовать выделения доли, соответствующей размеру долга или обязать должника продать свою долю совладельцам и оплатить кредит.

Нюансы покупки доли в квартире

Покупка доли в квартире, несмотря на большой список рисков, имеет популярность, так как в таком случае стоимость жилой площади очень занижена и это весомое преимущество, особенно если есть возможность выкупа всех долей.

Еще покупка доли может стать вариантом для получения прописки.

Однако есть множество и недостатков:

  • Чтобы приобрести долю необходимо получить согласие всех участников, с которыми часто нет возможности связаться.

Чтобы обойти преимущественное право составляется договор дарения или мены, и вот тут покупатель сильно рискует, ведь при выявлении недостатков жилого помещения, он даже в судебном порядке не сможет получить деньги обратно.

  • Если покупатель планирует проживать в помещении, необходимо заранее выяснить с кем придется жить, так как даже при утверждении продавца, что совладельцы не живут в квартире, часто приходится жить с неприятными личностями.
  • Аналогично следует действовать и при покупке доли с дальнейшим выкупом всего помещения, ведь остальные участники могут не согласиться продавать имущество и с ними придется проживать.

Перед передачей денег удостоверится в дееспособности продавца, проверять документы представителя, так как лицо выписавшее доверенность может быть не только недееспособным, но и просто уже неживым.

  • Если квартира приобретается с последующим долевым владением, необходимо на стадии покупки выделять и прописывать долю каждого участника.
  • Чтобы прописать после покупки всех членов своей семьи требуется согласие всех собственников, покупатель же имеет право прописаться без какого-либо согласия.
  • Не рекомендуется подписывать договор дарения или мены при совершении фактической покупки. Единственно верным вариантом приобретения доли является договор купли-продажи.

Как составить акт о затоплении квартиры? Особенности оформления этой бумаги есть здесь.

Что такое идеальная доля?

Идеальная доля неосязаемая, она существует только документально. На практике это доля, равная по размерам прочим долям, выделить ее в натуре не представляется возможным.

В реальности каждая доля может быть определена отдельной комнатой, но комнаты имеют разные размеры, и очень часто участники требуют компенсацию за недостающие квадратные метры.

Выходит, что идеальная доля – это доля в праве собственности.

На что могут рассчитывать наследники первой очереди без завещания? Подробная информация — по ссылке.

Продажа доли в квартире и оформление преимущественного права

Продажа единственной доли в квартире — это нелегкое занятие, ведь не каждый согласится на проживание с посторонними людьми, и такой нюанс сказывается на скорости сделки и цене квадратных метров.

Также продавая свое имущество, продавец должен соблюсти преимущественное право прочих совладельцев и предложить им выкупить долю. Они должны принять решение в течение месяца, а только после их отказа продавать другим людям.

Сообщить о продаже необходимо в письменном виде с обязательным письменным подтверждением получения уведомления, чтобы защитить себя от недобросовестных действий.

Для этого при передаче лично уведомления попросить поставить подпись на дубликате или при почтовой пересылке документа выполнить доставку заказным письмом с обязательным заверением о его получении.

В какие сроки нужно вступить в наследство по закону? Правила и особенности вы узнаете из данной публикации.

Варианты обхода преимущественного права

Иногда другие собственники не идут на согласие продажи доли, и тогда юрист может предложить обойти преимущественное право.

Это конечно не совсем законно и здесь продавца подстерегают опасности, но такое решение может оказаться единственным способом продать долю:

  • Договор дарения – если доля дарится, другие собственники не имеют право на претензии и преимущественное право здесь не работает. Но существует риск не получить за сделку деньги и потребовать их законно нет рычагов;
  • Договор купли-продажи по высокой цене – стоимость части сознательно завышается для прочих участников, при их отказе квартира продается под расписку. В ней прописывается та же цена, что и для совладельцев, а по факту она значительно ниже. Риск – если сделка облагается налогом, что не всегда имеет место, то он может быть настолько высок, так как считается по документам, что продавец попадает в значительный минус.
  • Договор займа или ипотека – продавец берет якобы средства под залог своей доли и пропускает срок возврата мнимых денег. Заимодавец – требует возврат средств долей. Риск – совладельцы могут сделать отмену по отступному, и тогда продавец должен будет вернуть такую себе сумму, а покупатель останется без доли.

Свидетельство о регистрации права собственности.

Каким правовым инструментом нельзя воспользоваться с долей в квартире?

В ГК РФ существует такое понятие, как право уступки – цессия на права и доли во время приобретения строящейся квартиры, однако в отношении доли в квартире применять цессию категорически нельзя.

Образец договора купли-продажи квартиры.

Когда не работает право преимущества?

Согласно законодательству, право преимущества не работает, когда доля продается с торгов с целью погашения кредитного долга в том случае, если личных средств и имущества должника не хватает для покрытия долга.

Но долю даже с торгов не всегда можно продать, если, к примеру, это единственное жилье должника.

Забрать в счет кредита часть квартиры можно в 2 случаях:

  • Когда доля идет как залог ипотеки, тогда забрать можно даже единственное жилье;
  • Когда у собственника доли есть другое жилье или он не проживает на данных квадратных метрах и прописан по другому адресу соцнайма.

Как правильно составить завещание, чтобы него не оспорили? Подробная инструкция есть по ссылке.

Как продать квартиру в долевой собственности?

Можно продать и целую квартиру в долевой собственности одновременно в 2 способа:

  • По одному договору купли-продажи. В таком случае покупатель оформляет один договор одновременно со всеми дольщиками, которые действуют сообща, да и пошлина значительно ниже, так как высчитывается за 1 объект, здесь можно опустить оформление документов прав преимущества;
  • Заключая несколько договоров купли-продажи с каждым участником. Тогда необходимо рассчитываться с каждым отдельно, особенно если они не могут договориться между собой или не хотят оформлять доверенность на кого-то одного. В таком случае необходимо каждому соблюсти правила преимущественного права и каждому заплатить государственную пошлину за продажу, что будет значительно дороже.

Документ об отсутствии претензий со стороны совладельцев необходимо приложить к заявлению о государственной регистрации, в противном случае процесс регистрации приостановится на 1 месяц.

Образец и реквизиты договора купли-продажи квартиры в долевой собственности

При составлении такого договора участники сделки обязаны указать следующие данные:

  • Дата и название населенного пункта, где составляется договор;
  • ФИО;
  • Паспортные данные;
  • Адреса регистрации;
  • Банковские реквизиты;
  • Описание предмета договора и самой квартиры, которое должно совпадать с данными кадастрового паспорта;
  • Оценка доли;
  • Способ оплаты – сроки, способ;
  • Реквизиты свидетельства на право собственности и документов об обременениях или прав на жилье третьими лицами;
  • Документальное подтверждение выявленных недостатков в квартире;
  • Данные о прочих участниках;
  • Также указываются права, обязанности и ответственность сторон;
  • Порядок расторжения сделки или разрешения споров;
  • Способ уплаты расходов;
  • Количество экземпляров документа.

К основному договору прилагается передаточный акт о передаче доли.

Образец договора можно скачать здесь.

Образец договора купли-продажи доли в квартире.

Нотариальное заверение документа

Со 2 июня 2016 года благодаря ходатайству нотариальной палаты все сделки, касающиеся продажи или дарения долей в квартире, требуют обязательного нотариального заверения.

Что представляет собой программа переселения из ветхого жилья 2014-2017? О том, как воспользоваться этой программой читайте в данном материале.

Так как в законодательстве нет специальных расценок для площадей обязательно заверенных, то оплата трудов нотариуса производится согласно Налоговому Кодексу, то есть 0,5 процентов от стоимости доли, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей.

Налог на продажу

Данная продажа облагается налогом в 13% от полученной суммы. По налоговому вычету сумма налога уменьшает стоимость квартиры или доли в ней и соответствует полученному доходу, однако она не должна превышать 1 млн. рублей.

Касаемо продажи квартиры в долевой собственности может быть применено 2 варианта вычета:

  • Если квартира продается одновременно, как целый объект налог насчитывается один раз и составляет с 500 тыс. рублей для каждого;
  • При продаже квартиры порознь, вычет может составить для каждого участника с 1 млн. рублей, как за отдельные объекты.

Если доля принадлежит с момента регистрации участнику более 3 лет, то налог не оплачивается.

Продажа доли в квартире или полностью всего объекта, находящегося в долевой собственности, — дело щепетильное, требующее соблюдения всех прав прочих участников и законодательства.

Неплохо было бы перед совершением подобной сделки пройти консультацию у опытного специалиста, который учтет все обстоятельства вашего случая.

О том, что можно сделать с долей собственности в квартире смотрите в этом видео:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/prodazha-kvartiry/nyuansy-i-osnovny-e-sposoby-kupli-prodazhi-kvartiry-v-dolevoj-sobstvennosti.html

Правовой совет
Добавить комментарий