Зачем нужна регистрация договора аренды квартиры?

Регистрация договора аренды квартиры

Зачем нужна регистрация договора аренды квартиры?

Передача (получение) жилого помещения во временное пользование – сделка, выгодная обоим участникам договора.

Многие собственники жилой недвижимости, которая по тем или иным причинам на текущий момент остается свободной, охотно пускают квартирантов и получают дополнительный доход.

В свою очередь люди, нуждающиеся в жилье, могут подобрать квартиру в соответствии с определенными требованиями (район, метраж, стоимость аренды и пр.).

В зависимости от пожеланий собственника недвижимости определяется срок оформления договора – кто-то сдает квартиру на сутки, некоторые оформляют договор на более продолжительный срок.

Законодательством устанавливается предельный срок оформления договора найма на жилую недвижимость – он не может превышать пяти лет.

При этом со всеми сделками, оформленными на срок больше 12 месяцев необходимо соблюсти формальности, предусмотренные законом, а именно такую процедуру, как регистрация договора аренды квартиры.

Сразу следует сказать, что не все договоры найма жилых помещений подлежат регистрации в региональном подразделении Госреестра.

Как и в случае с арендой нежилых объектов, при сдаче/найме квартиры разделяют следующие разновидности взаимоотношений между собственником и нанимателем жилплощади:

  • наем жилого помещения на срок, не превышающий года,
  • долгосрочный наем жилого помещения с максимальным сроком 5 лет,
  • договор найма, оформляемый без указания сроков его актуальности – в этом случае считается, что арендное соглашение оформляется на предельно допустимый срок, установленный законодательством.

Пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса установлено, что именно долгосрочные договоры найма подлежат обязательной регистрации уполномоченными структурами. Нарушение законодательства и умышленное уклонение от проведения регистрационных действий может повлечь за собой ответственность для собственника жилой недвижимости, получающего доход в виде арендной платы.

Обратите внимание! Обязательной регистрации в подразделении налоговой службы подлежат договоры по передаче в наем жилого помещения, если доход собственника будет превышать 10 МРОТ, установленного на законодательном уровне.

Зачем регистрировать договор аренды квартиры

Регистрация договора аренды жилого помещения необходима для защиты прав, интересов и свобод участников соглашения.

Стороны, обращаясь в уполномоченную инстанцию для проведения регистрационных действий, получают определенные гарантии.

В случае возникновения споров и конфликтных ситуаций наниматель жилого помещения и наймодатель, не сумевшие урегулировать возникшие проблемы самостоятельно, имеют право обратиться с соответствующим заявлением в суд.

Только лишь договор, зарегистрированный соответствующим образом, обладает юридической силой и будет выступать гарантом взаимоотношений между нанимателем и наймодателем, соблюдения интересов сторон и их защиты от неправомерных действий.

Исходя из вышесказанного, на вопрос: «Нужно ли регистрировать договор найма жилого помещения?» можно ответить однозначно «Да!». Регистрация договора найма предполагает ряд важнейших преимуществ как для собственника жилой недвижимости, так и для лица, которое получает жилплощадь во временную эксплуатацию.

О преимуществах для сторон договора далее расскажем более подробно.

Владелец недвижимого имущества предоставляет жилье во временное пользование нанимателю в целях получения дохода, т.е. дополнительных средств.

Обычно, денежная сумма в размере арендной платы перечисляется нанимателем раз в месяц в установленную дату, если другая схема оплаты не предусмотрена достигнутыми договоренностями.

Способ оплаты также согласовывается при оформлении договора – это может быть перечисление на банковскую карту наймодателя или вручение наличных средств. Во втором случае желательно оформление расписки о получении владельцем квартиры установленной суммы.

Кроме этого, в процессе передачи помещения в наем собственником жилья и нанимателем обычно составляется приемно-передаточный акт, в котором описывается состояние квартиры и имеющегося в ней имущества. Зафиксированная в акте информация необходима для защиты имущества от порчи, которые могут случиться по вине нанимателя жилья.

Как показывает практика, именно спорные ситуации в отношении арендной платы и состояния имущества считаются самыми распространенными основаниями для претензий в рамках достигнутых договоренностей.

Когда стороны игнорируют составление договора с указанием в тексте документа прав и обязанностей сторон, в случае возникновения споров урегулировать их будет весьма проблематично.

При этом, собственник квартиры не сможет использовать незарегистрированный должным образом договор в качестве доказательства передачи во временное пользование жилого помещения.

Перечислим некоторые преимущества, приобретаемые собственником недвижимости, которые возникают при выполнении всех требований законодательства и регистрации договора в подразделении Госреестра:

  • при возникновении просрочек во внесении арендной платы наймодатель может взыскать задолженность, обратившись с соответствующим заявлением в суд,
  • получить компенсацию от нанимателя, если обнаружится порча и повреждение имущества, а также потребовать возмещения суммы ущерба через суд,
  • аннулировать соглашение и выселить квартиранта с жилплощади принудительно, но при условии, что лицом временно пользующимся помещением нарушаются условия достигнутых ранее договоренностей в части исполнения возложенных на него обязанностей.

Помимо перечисленного регистрация договора найма соответственно с действующими нормативами позволяет предъявить претензии по внесению коммунальных платежей. Предположим, когда в квартире проживает несколько человек, величина оплаты по услугам ЖКХ может составлять значительную сумму.

Обратите внимание! Наличие официально оформленного и зарегистрированного документа может стать доказательством дополнительного источника доходов, к примеру, при оформлении заявки на получение кредита собственником недвижимости.

К минусам проведения регистрационных действий можно отнести только обязанность оплаты налога на доходы физлиц и затраты на саму регистрацию, в виде уплаты государственной пошлины.

Однако затраты, связанные с регистрацией, можно поделить с арендатором либо полностью возложить на него обязанность оплаты регистрационных действий.

Но это должно быть согласовано на этапе оформления договора найма.

Плюсы для арендатора

Чаще всего договор найма заключается между физическими лицами, реже договор с собственником жилья оформляет организация, обеспечивая таким образом своих сотрудников жильем.

И важно отметить, что для нанимателя жилья регистрация сделки не менее важна, чем для владельца недвижимости.

Документ станет юридическим основанием для проживания на означенной жилплощади в течение всего периода действия договора.

После проведения регистрационных действий, наниматель жилого помещения имеет право:

  • потребовать предоставления во временное использование ему и его семье жилплощади, не исключая пользования общим имуществом квартиры,
  • вселить на занимаемую жилплощадь детей в возрасте до 18 лет, даже при условии, что они не указаны в тексте договора,
  • не соглашаться с досрочным прекращением действия договора, но с условием, что им надлежащим образом исполняются условия сделки.

Регистрация арендного договора важна и в том случае, если в процессе действия договора найма произошла смена владельца жилого помещения. При регистрации договора за нанимателем сохраняется право проживать в съемной квартире до окончания срока действия соглашения. Причем для нового владельца все правовые отношения договора найма сохранят юридическую силу на тот же срок.

Кроме всего, при оформлении документов можно согласовать улучшения, которые сделает наниматель в течение периода действия соглашения. По общим правилам, если данное положение отсутствует в договоре, сделанные улучшения переходят в собственность владельца квартиры.

При регистрации договора найма для нанимателя трудно найти даже один минус. Однако, стоит учесть, что владельцем квартиры в размер арендной платы могут быть включены расходы, связанные с уплатой НДФЛ. А это означает, что несколько увеличится величина обязательных платежей в счет оплаты аренды.

Где регистрировать договор

Для регистрации договора найма можно выбрать наиболее удобный вариант из существующих на сегодняшний день.

Сделку можно зарегистрировать, обратившись:

  1. В территориальное подразделение уполномоченной на проведение регистрационных действий организации (Госреестр).
  2. В ближайшее отделение МФЦ.

При регистрации договора необходимо присутствие собственника сдаваемой квартиры и нанимателя.

Какие нужны документы

Для проведения регистрационных действий с договором найма потребуется стандартный набор документов. пакета может изменяться, в зависимости от статуса сторон и некоторых других факторов.

Для регистрации потребуются следующие документы:

  • заявление на проведение регистрационных действий,
  • три оригинальных экземпляра документа – по одному для каждого участника договора и один для регистратора,
  • приемно-передаточный акт на помещение и имущество, составленный при оформлении сделки,
  • если одной из сторон выступает организация, то ее представителю потребуется предоставить выписку из Единого реестра юрлиц,
  • свидетельство, подтверждающее право собственности на передаваемое в наем помещение, если у арендодателя имеются дети до 18 лет или недееспособные лица, которые находятся под опекой (попечительством) и имеют долю в означенной квартире, то необходимо получить разрешение органов опеки на совершение сделки,
  • если у квартиры несколько собственников, необходимо заручится согласием всех и предъявить их письменное разрешение, заверенное у нотариуса, на сдачу жилплощади в наем,
  • выписка из кадастра на жилую недвижимость,
  • справки из БТИ,
  • удостоверения личности обоих участников договора,
  • квитанция об оплате государственной пошлины в установленном размере,
  • если от имени собственника договор подписывает его уполномоченный представитель, то ему необходимо предоставить соответствующую доверенность, оформленную надлежащим образом.

Сроки регистрации

Процедура регистрации длится около 5 дней, в зависимости от способа подачи заявления. По истечении установленного законом времени стороны договора получают документы с соответствующей отметкой о проведении регистрационных действий.

В некоторых случаях заявители могут получить отказ в регистрации договора найма. Это может произойти по следующим причинам:

  • предоставлен неполный комплект документов,
  • в договоре отсутствует одно или несколько существенных условий,
  • предоставлены недостоверные сведения.

Важно! При получении отказа в проведении регистрационных действий заявители не смогут вернуть уплаченную госпошлину.

Если не регистрировать долгосрочную аренду

При отказе от проведения регистрационных действий могут наступить крайне нежелательные последствия. При сдаче квартиры в наем собственник должен уплачивать НДФЛ в установленном размере.

При неуплате налога его обяжут выплатить:

  • полную сумму налога за время сдачи квартиры в наем,
  • пеню за просрочку в уплате налога,
  • штраф за сокрытие дохода,
  • штраф за неуплату налогов.

В некоторых случаях может наступить уголовная ответственность в виде значительных штрафов, принудительных работ или лишения свободы.

Следует помнить

По окончанию срока действия договора за нанимателем сохраняется приоритетное право на продление арендного соглашения, если собственником квартиры планируется дальнейшая сдача жилплощади в наем. Но это только при условии, что нанимателем должным образом исполнялись возложенные на него обязательства. Причем условия продленного соглашения могут различаться с условиями ранее достигнутых договоренностей.

Если договор найма был переоформлен на новый срок, то при регистрации изначального соглашения, новый документ (вновь составленный договор или оформленное дополнительное соглашение) также должен быть зарегистрирован.

Наложенное регистрацией на жилую недвижимость обременение не снимется автоматически по окончанию установленного. Для освобождения имущества от прав третьего лица (в нашем случае прав на проживание), следует обратиться в подразделение, проводившее регистрацию, с соответственным заявлением.

Заключение

Из вышесказанного можно сделать вывод, что для регистрации соглашения найма потребуется предоставить регистратору достаточно много документов и оплатить госпошлину. А потому составлять долгосрочный договор найма жилого помещения целесообразно, если стороны хотят получить необходимые гарантии.

Когда подобные гарантии владельцу квартиры не требуются, то можно оформить сделку сроком до года и обойтись без его регистрации. Но помните, что предоставление декларации о доходах в ФНС собственник обязан в любом случае, вне зависимости от сроков предполагаемого найма.

При этом регистрация долгосрочного соглашения максимально защитит нанимателя от мошеннических схем. Поскольку обременение жилой недвижимости регистрационными действия не позволит недобросовестному собственнику повторно сдать жилье, не освободив квартиру от этого обременения.

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/arenda/nuzhna-li-registratsiya-dogovora-arendyi-kvartiryi

Зачем нужна государственная регистрация договора аренды квартиры?

Зачем нужна регистрация договора аренды квартиры?

Для каждого арендодателя необходимо знать, как проводится государственная регистрация договора аренды квартиры.

Регистрация договора аренды является гарантом снижения потенциальных рисков. Если человек решает сдать свою квартиру в аренду, есть возможность оказаться в неприятной ситуации, связанной, допустим, с повреждением имущества или с неоплатой периода аренды.

Основная информация

Контракт заключается между физическими лицами (сторонами сделки) на основании Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 35. Он определяет основные положения, предусмотренные договором аренды, понятия и условия заключения данного соглашения.

Договор аренды жилого помещения (квартиры или комнаты) должен быть заключен в письменной форме. Таким образом для подкрепления прав каждой стороны необходимо составить простой письменный контракт с личными подписями. Стоит отметить, что заверять договор у нотариуса не требуется.

Для соглашения характерны следующие данные:

  • договор аренды помещения должен включать в себя сведения о предполагаемом объекте недвижимости;
  • полный адрес, где находится объект недвижимости;
  • правила и условия использования жилого помещения;
  • реальные данные о сторонах, указанные в соглашении (арендатор и арендодатель);
  • установленная сумма ежемесячной оплаты за аренду и период, на который она приходится.

В договоре требуется указание дополнительных сведений, таких как: проблемы с сантехническим оборудованием, повреждение бытовой техники и другие ситуации, связанные с ремонтом помещения. Данные пункты лучше всего указать на тот случай, если возникнет, например, прорыв труб. Это нужно, чтобы вина не накладывалась на арендатора, так как проблема существовала ранее и устранить ее обязан собственник.

ВАЖНО !!! При этом законодательно предусмотрен следующий пункт. Если в договоре не указана дата окончания аренды, она признается долгосрочной (при этом устанавливается период в 5 лет). Данный пункт предусмотрен статьей 683 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Преимущества и недостатки

Государственная регистрация договора аренды проводится в территориальных органах Единого Государственного Реестра.

Данная процедура предполагает внесение данных о нанимателях жилого помещения, о передаче прав во временное владение имуществом.

Можно сказать, что государственная регистрация — это дополнительные гарантии при возникновении определенных нарушений одной из сторон пунктов договора.

Наиболее существенные преимущества получает непосредственно наниматель.

Если собственник по каким-либо причинам захочет продать жилое помещение, он не сможет ограничить арендатора в его правах на пользование помещением.

В противном случае, если сделка купли-продажи все-таки состоялась, то собственник должен уведомить квартиросъемщика об этом. В свою очередь новый владелец обязан перезаключить договор с ним на тех же самых условиях.

При этом дополнительные преимущества распространяются в обе стороны, когда правовые аспекты договора приходиться доказывать в судебном порядке.

Наиболее распространены судебные иски, связанные с нарушениями договора аренды:

  • взыскание арендной платы, когда арендатор не платит по счетам;
  • досрочное расторжение договора, связанное с нарушением прав эксплуатации имущества собственника;
  • взыскание платы за ущерб, причиненный в следствии ненадлежащего обращения с имуществом.

ВНИМАНИЕ !!! К тому же еще одним плюсом регистрации договора аренды является то, что арендодатель может таким образом подтвердить свой дополнительный доход. При этом данный вид получения денежных средств облагается налогом по ставке 13%.

Недостатками договора аренды можно считать то, что арендодатель не может выселить квартиросъемщика раньше установленного срока. Особенно, если таковой период не был прописан настоящим соглашением.

Процедура регистрации договора аренды квартиры

Необходимо отметить, что процедура регистрации данного договора не является сложной. Для этого потребуется обратиться в территориальные органы ЕГРН по месту жительства и подать соответствующий пакет документов. При этом сотрудники Государственного реестра недвижимости могут выдать квитанцию на уплату государственной пошлины. После оплаты стороны составляют заявление на регистрацию.

Документы, требующиеся для регистрации:

  • документы, удостоверяющие личность (паспорт или иной документ с фотографией и подписью);
  • акт приема и передачи жилья (если данное требование присутствует в договоре);
  • данные из кадастрового реестра;
  • если стороны не могут присутствовать при совершении процедуры, в этом случае необходимы представители, на которых заранее выписана доверенность.

Если арендодатель представляет собой юридическое лицо, потребуется предоставить полный пакет документов (свидетельство о государственной регистрации, свидетельство из федеральной налоговой службы и прочие документы).

ВАЖНО !!! Дополнительно стоит отметить следующий пункт. Если у собственника жилого помещения, которое он хочет сдать, есть на иждивении и опекунстве (по инвалидности) несовершеннолетние дети, потребуется разрешение попечительских органов для совершения данной процедуры (если ребенок владеет определенной частью имущества).

Если собственников несколько, потребуется согласие каждого из них. При этом необходимо заверить данное согласие у нотариуса.

В нескольких регионах России пройти процедуру регистрации договора аренды возможно, обратившись в территориальные пункты МФЦ (Мои документы) и предоставить при этом полный пакет документов.

Стоит отметить, что государственная пошлина для физических лиц предусмотрена в размере 2 тыс. рублей. Для юридических лиц установленная госпошлина составляет не менее 22 тыс. рублей.

Для арендодателя и арендатора необходимо знать несколько особенностей и условий, при которых возможно грамотно и без проблем провести процедуру регистрации:

  • если срок договора закончился, то у арендатора сохраняется право на аренду жилого помещения. Если арендодатель решает продолжить сдавать квартиру, но уже новому арендатору, ему потребуется удостовериться, что предыдущему квартиросъемщику не требуется продление договора. Если соглашение перезаключается, то его условия могут отличаться от предыдущих;
  • если договор истек, но обе стороны согласились продлить его, то заключается новый контракт с повторной регистрацией. Процедура ничем отличаться не будет;
  • при этом стоит отметить, что обременение с недвижимости по истечению периода действия договора не снимается (право на проживание квартиросъемщика). Для того, чтобы его снять, необходимо обратиться в территориальные органы Росреестра и написать соответствующее заявление.

В данной статье были рассмотрены вопросы, связанные с регистрацией договора аренды между физическими лицами. Процедура позволяет сторонам обрести гарантии, которые смогут обезопасить их от будущих конфликтов и в иных спорных ситуациях.

Источник: https://jurists-online.ru/nedvizhimost/arenda-i-najm/zachem-nuzhna-registratsiya-dogovora-arendy-kvartiry

Регистрация договора аренды квартиры: порядок и куда обращаться

Зачем нужна регистрация договора аренды квартиры?

Сдача в найм имеющейся в собственности жилплощади является хорошей статьёй дохода для многих российских граждан. Но чтобы он приносил только дивиденды, а не новые проблемы, следует придерживаться правил, предписанных российским законодательством касательно аренды недвижимости, её документального оформления. В частности, требуется регистрация договора аренды квартиры.

Нужно ли регистрировать договор аренды квартиры в налоговой

Существует два типа договорных отношений при сдаче жилья: аренда и найм. Первый вариант предназначен для соглашений, в которых хотя бы одна из сторон представлена юридическим лицом, второй – когда участниками сделки являются обычные граждане.

Отношения между наймодателем и нанимателем оформляются в письменной форме (ГК РФ ст.674). В ней обязательно указываются данные, позволяющие безусловно определить объект, передающийся в аренду: его подробный адрес и кадастровый номер.  Также в тексте должны быть прописаны паспортные данные сторон и в конце документа стоять их личные подписи.

Необходимым условием договора аренды является указание суммы оплаты за жильё. Если она отсутствует — это существенный повод для признания этого соглашения не действительным.

Когда в тексте не указан срок внесения оплаты, считается, что она оплачивается ежемесячно, в соответствии с порядком, предписанным Жилищным кодексом РФ.

Акт передачи при подписании по соглашению сторон может не составляться (ст. 558 ГК РФ).

Впоследствии этот договор будет гарантом своевременной оплаты для наймодателя и соблюдением прав для квартиросъёмщиков.

Поскольку аренда квартиры — это отдельная статья дохода, она облагается для физического лица подоходным налогом (13%).  Его рассчитывает сам плательщик каждый год в декларации о доходах (форма 3НДФЛ), подаваемой после окончания налогового периода. Налог насчитывается, если сумма дохода за год получилась больше 10 МРОТ.

Когда хозяин жилплощади является индивидуальным предпринимателем (ИП), то он может использовать упрощённую систему налогообложения – 6% от дохода. Эта схема более выгодна, даже с учётом обязательных отчислений в пенсионный фонд.

Кроме этого, если в собственности индивидуальных предпринимателей есть несколько квартир, они могут приобрести патент на сдачу их в аренду. Покупка патента выгодна, когда в найм сдаётся дорогостоящее жильё с высокими ежемесячными платежами. Помимо него им останется заплатить только обязательные пенсионные взносы.

По вопросу, нужно ли регистрировать сам договор в налоговой, Налоговый кодекс не содержит обязательных требований.  Однако налогоплательщика могут попросить представить туда его копию и копии расписок о получении денег в качестве подтверждающих документов.

Аренда бывает краткосрочной, если заключена менее чем на один год, и долгосрочной, когда время её действия охватывает несколько лет.

И именно долгосрочный договор  надо регистрировать, но не в налоговой, а в ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости).

При этом в реестр заносится запись об ограничении прав собственности, возникшего вследствие заключённого соглашения (ст. 674 ГК РФ). Срок долгосрочной аренды не превышает 5 лет (ст.683 ГКРФ).

Если оформить и зарегистрировать договор аренды квартиры, то в налоговую сведения об этом поступят из ЕГРН.

Чем грозит отсутствие регистрации договора

Ответственность за регистрацию лежит на наймодателе. При отсутствии регистрации долгосрочный договор найма квартиры может быть оспорен с точки зрения правил о недействительности сделок.

 В случае когда от регистрации уклоняется наниматель, арендодатель имеет право расторгнуть договор.

Кроме того, долгосрочная аренда, не зарегистрированная должным образом, может рассматриваться как попытка ухода от обязательной уплаты налогов.

Регистрация найма в большей степени призвана защищать права квартиросъёмщиков, которые в противном случае должным образом не застрахованы от непредусмотренного увеличения ежемесячной платы или выселения из квартиры без основательных причин.

Внесение записи в ЕГРН придаёт подписанному документу юридическую силу. Даже продажа квартиры не влечёт за собой расторжение или изменение условий соглашения (ст.675 ГК РФ). Она переходит во владение новых собственников вместе с указанным обременением.

Важно! Несоблюдение необходимого порядка государственной регистрации предусматривает наложение штрафных санкций (ст.19.21 КоАП РФ)

Куда обращаться за регистрацией договора

На регистрацию договор между физическими лицами подают две стороны сделки в ближайшее отделение МФЦ или в электронном виде через официальный портал Росреестра, если у обоих участников есть электронная подпись. Сделать это надо в последующие 30 дней с момента подписания данного соглашения.

Порядок регистрации отводит на проверку и внесение изменений 7 рабочих дней. После её завершения участники сделки получают документ с печатью регистрирующего органа и свежую выписку из ЕГРН с внесёнными ограничениями прав на объект договора.

В дальнейшем любое изменение первоначальных условий регистрируется в ЕГРН.  Будь то увеличение арендной платы или замена одного из участников сделки.

Расторгнуть зарегистрированный документ наймодатель сможет, только подав заявление в судебную инстанцию (ст.687 ГК РФ).

Наниматель имеет право разорвать договор в любое время, если он письменно уведомил об этом заинтересованную сторону за три месяца до этого.

Какие документы понадобятся

Договор на регистрацию участники сделки приходят подавать с оригиналами правоустанавливающих документов и своих паспортов. Регистрация осуществляется на основании заявления, поданного гражданами. В МФЦ его заполняет специалист, а если подача осуществляется через официальный портал в электронном виде, то форму заявки заполняют самостоятельно.

К ней прикладывают:

  • три подписанных экземпляра договора аренды квартиры (один для регистрирующего органа и по одному каждому участнику сделки);
  • правоустанавливающие документы на жилую площадь;
  • чек, подтверждающий оплату государственной пошлины (2 000 рублей) за регистрацию обременения.

Скачать образец договора найма для заполнения можно здесь.

На руках у людей остаётся лист с описью, на основании которой они получат зарегистрированные документы по происшествии законного срока. Если регистратор увидит нарушения или несоответствия в поданном пакете, регистрационные действия будут приостановлены вплоть до их устранения. В противном случае в регистрации будет отказано.

Порядок действий

Итак, если у вас в собственности есть квартира и вы собираетесь её сдать, вам следует:

  1. Решить, какая форма аренды больше подходит: долгосрочная или краткосрочная. Выбор между ними зависит от особенностей каждого конкретного случая. Понятно, когда вы не знаете своих квартиросъёмщиков, то более правильно будет заключить арендный договор жилого помещения на короткий срок. Он позволяет в случае их недобросовестности прекратить его и искать новых постояльцев. Если же заключается договор с надёжными нанимателями, и вы настроены получать постоянный доход, выгоднее заключать долгосрочное соглашение с последующей пролонгацией.  А в случае когда собственник уезжает на длительный срок – это вообще единственный вариант. Он станет для наймодателя гарантией постоянного, надёжного дохода, сохранности имущества, а в случае его порчи — возможности получения компенсации.
  1. Заполнить и подписать договор.
  2. После этого квартиросъёмщики могут оформлять временную регистрацию в паспортном столе (для иностранных граждан в миграционной службе).
  3. Далее подать на регистрацию долгосрочный договор в Росреестр, где данные о долгосрочном найме будут занесены в ЕГРН в виде регистрационной записи ограничений (обременений) права собственности на жилое помещение.
  4. В конце каждого налогового периода сдавать в налоговую отчётность (форма 2НДФЛ) о полученных доходах и оплачивать рассчитанный налог.

Важные моменты

При заключении договора найма не упускайте из виду некоторые моменты, которые в дальнейшем могут привести к нежелательным осложнениям:

  • если в тексте не указывается срок действия документа, то по закону он считается равным пяти годам (ст.683 ГК РФ);
  • в случае смерти нанимателя вместо него в договор вписывается один из граждан, проживавших с ним в этой квартире. Договор с ним будет действовать на тех же условиях (ст. 686 ГК РФ).

Важно! После окончания срока действия договора у нанимателя есть преимущественное право на подписание его на новый период (ст. 684 ГК РФ).

Более того, в законе предусмотрено признание недействительным договора с другим лицом, если наймодатель не стал продлевать договор с предыдущем квартиросъёмщиком, мотивируя это отказом от дальнейшей сдачи квартиры, а затем в течение года сдал его новым квартиросъёмщикам.

Наймодателям следует быть внимательнее, чтобы не пришлось потом возмещать возникшие убытки, предъявленные к оплате бывшими квартиросъёмщиками в связи с отказом подписывать с ними новое соглашение.

Из всего сказанного выше видно, что с точки зрения законодательства договор аренды считается важным документом, который предъявляет к обеим сторонам большой перечень обязательств. Поэтому перед его подписанием следует хорошо взвесить все «за» и «против», не гнаться за лёгкими деньгами, отдавая предпочтение стабильности и надёжности.

Подробнее узнать про договор аренды, его образец, а также выгодно ли сдавать квартиру посуточно, вы можете узнать далее.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за лайк и репост.

Важно! Помощь с оформлением всех документов вы можете получить от опытного юриста. Запичь через онлайн-консультанта на нашем сайте.

Источник: https://ipotekaved.ru/arenda/kvartiry-registraciya-dogovora.html

Что это такое

Арендой является передача объекта жилой недвижимости собственником во временное пользование арендатору на возмездной основе. Гражданский кодекс РФ предусматривает, что договор аренды недвижимости сроком более одного года должен быть зарегистрирован в отделе Росреестра.

Правовые последствия факта регистрации связаны со следующими обстоятельствами:

  • государство контролирует временную передачу прав на недвижимость путем внесения сведений в реестр ЕГРН;
  • на основании регистрационных сведений налоговые органы имеют возможность рассчитать материальную выгоду (доход от сдачи недвижимости в аренду) и начислить налог на доходы;
  • в случае возникновения спора между сторонами факт регистрации в органах Росреестра позволит договору послужить в качестве надлежащего доказательства.

Если срок действия арендных правоотношений не превышает одного года, стороны не обязаны представлять договор на регистрацию.

На практике, это приводит к умышленному дроблению общего срока договора с целью уклонения от налоговых обязательств и расходов на регистрацию.

В этом случае договор аренды заключается на срок 11 месяцев (или менее) с последующим заключением новых соглашений на аналогичный срок.

Рассмотрим преимущества и недостатки проведения регистрации договора аренды для каждой стороны указанных правоотношений.

Зачем нужна регистрация для арендодателя

Собственник предоставляет жилое помещение арендатору с целью получения выгоды, т.е. денежных средств. Как правило, арендные платежи перечисляются арендатором ежемесячно, если иная периодичность не установлена обоюдным соглашением сторон. Помимо этого, при передаче объекта во временное пользование стороны определяют текущее состояние квартиры и всех коммуникаций в акте.

Именно споры об арендных платежах и состоянии переданного имущества являются наиболее распространенными претензиями в рамках указанного договора. Без оформления всех обязательств сторон в едином документе урегулирование данных споров будет крайне проблематичным, а отсутствие факта госрегистрации не позволит собственнику ссылаться на договор как на доказательства.

Сформулируем перечень преимуществ, которые получит арендодатель, если выполнит все требования закона и зарегистрирует договор в службе Росреестра:

  • возможность взыскать долг по арендным платежам в судебном порядке;
  • предъявить претензии в случае порчи или повреждения имущества, а также взыскать сумму ущерба в судебном порядке;
  • выселить арендатора из жилого помещения и досрочно расторгнуть договор в принудительном порядке, если временный жилец ненадлежащим образом исполняет свои обязательства.

Также оформление документов в соответствии с требованиями закона позволит предъявить обоснованные претензии по оплате коммунальных услуг. Если жилое помещение арендует несколько граждан, размер оплаты за услуги ЖКХ может представлять существенную сумму.

Помимо этого, наличие официального договора может являться дополнительным источником дохода, если собственнику необходимо подтвердить его при обращении за оформлением кредита в банковских учреждениях.

Минусы процедуры регистрации состоят только в обязанности нести дополнительные расходы на регистрационные действия и оплату НДФЛ. При этом сумму расходов за регистрацию договора можно перераспределить между сторонами или определить в условиях соглашения, что госпошлину в службу Росреестра уплачивает арендатор.

Зачем нужна регистрация арендатору

Для арендатора квартиры наличие зарегистрированного договора не менее важно, ведь этот документ будет являться законным основанием для проживания на протяжении всего срока действия соглашения. Имея отметку о госрегистрации на договоре, арендатор получает право:

  • требовать фактического предоставления в пользование ему и членам семьи жилого помещения, в том числе общего имущества квартиры;
  • на законном основании вселить в жилье несовершеннолетних детей, даже если они не были указаны в содержании договора;
  • возражать против досрочного расторжения договора при условии надлежащего исполнения условий соглашения.

Даже если в процессе арендных отношений происходит смена собственника недвижимости, у арендатора сохраняется право пользования на весь срок договора. При этом для нового собственника все правоотношения аренды будут сохранять юридическую силу на весь срок действия договора.

При оформлении и регистрации договора стороны подписывают акт приема-передачи с определением фактического состояния имущества. Это позволит избежать необоснованных претензий при завершении договора и передаче квартиры обратно собственнику.

Также в условиях договора можно предусмотреть судьбу улучшений, которые будут сделаны арендатором на протяжении срока действия. По общему правилу, если такое положение не было включено в договор, все улучшения поступают в собственность арендодателя.

Для арендатора сложно определить хотя бы один минус, который будет вызван регистрацией арендного соглашения в службе Росреестра. Необходимо учитывать, что собственник может включить потенциальные расходы на оплату налога в состав арендных платежей. В этом случае арендатору придется ежемесячно передавать собственнику повышенную арендную плату.

Процедура регистрационных действий достаточно проста – обе стороны должны представить договор в службу Росреестра и заполнить совместное заявление. По факту регистрации будет выдана выписка из ЕГРН, в которую будут включены сведения о временном возникновении права на арендуемое жилое помещение.

Источник: https://law03.ru/finance/article/registraciya-dogovora-arendy-kvartiry

Зачем нужна регистрация договора аренды (найма) квартиры

Зачем нужна регистрация договора аренды квартиры?

Нередко после сдачи жилья в наем между нанимателем и наймодателем возникают различные разногласия, как показывает практика, причины могут быть любыми, от порчи имущества собственника жилья до несвоевременного внесения арендной платы. Для снижения потенциальных рисков, стороны должны не просто заключить соответствующий договор, но и осуществить его регистрацию.

Согласно букве закона,  регистрация договора аренды (найма) квартиры, обязательна только при долгосрочной сдаче жилья, если квадратные метры передаются в пользование на срок до года, то можно не проходить данную процедуру.

Но тогда в случае конфликта, отстоять свои права в судебном порядке будет достаточно проблематично, так как придется доказывать не только сам факт наличия сделки, но и то, на каком основании договор должен быть расторгнут.

Рассмотрим подробнее, что собой представляет регистрация, зачем нужна и как она осуществляется.

Телефоны бесплатной горячей линии

Высококвалифицированные специалисты в области права проконсультируют Вас и ответят на все Ваши вопросы: Гражданское право, Недвижимость, Корпоративное право, Трудовое право, Автомобильное право, Страхование, Уголовное право, Семейное право, Наследство, Защита прав потребителей, Интеллектуальная собственность.

Что такое государственная регистрация

Согласно отечественному законодательству, если договор аренды заключается с физическим лицом, то он именуется договором найма. Договору найма посвящена глава 35 ГК РФ. Согласно ст.

674 ГК РФ для данного договора обязательна обыкновенная письменная форма. Прописав существенные условия соглашения на бумаге, стороны просто скрепляют его личными подписями.

При этом, хотя им и не требуется посещать нотариальную контору и Росреестр в обязательном порядке, законодатель не запрещает осуществлять указанные действия.

При процедуре регистрации договора найма, регистрирующий орган вносит сведения в госреестр о праве владения и пользования конкретным жилым помещением, в течение определенного периода, третьим лицом.

Внимание! В том случае, если стороны не определили в соглашении его временные рамки, то согласно букве закона срок его действия ограничивается пятью годами.

Таким образом, к правовым последствиям регистрации в Росреестре относятся внесение сведений в ЕГРН, взимание ИФНС налога на доход с наймодателя, а также сам факт регистрации послужит доказательством заключения сделки между сторонами. Нередки случаи, когда для избегания выплаты налогов стороны подписывают соглашение на 11 месяцев, а после истечения периода действия, заключают новый договор на аналогичный срок

Для чего нужно обращаться в Росреестр

Цель наймодателя при заключении данной сделки сводится к получению коммерческой выгоды от сдачи жилплощади в наем. То есть согласно договору, собственник жилья, за его предоставление в пользование третьему лицу, получает денежные средства в том объеме и тем способом, который установлен в тексте документа.

Кроме того, перед передачей ключей от квартиры, стороны должны составить акт приема-передачи, в котором прописывают текущее состояние жилплощади, так как наиболее часто объектом претензий, помимо арендных платежей, становится состояние квартиры, или находящегося в ней имущества.

Таким образом, обращение в Росреестр необходимо для того, чтобы при необходимости, в суде установить сам факт наличия между сторонами сделки найма, а также нарушение прописанных в договоре условий.

То есть,  пройдя процедуру регистрации, наймодатель сможет взыскать недополученные арендные платежи в судебном порядке, а также взыскать с ответчика сумму, если квартира или имущество пострадали в процессе эксплуатации, выселить из квартиры нанимателя, если он грубо нарушает условия договора, предъявить претензии по оплате коммунальных услуг, если образовалась задолженность.

Для съемщика существенный плюс выражается в том, что после регистрации договора, съемщик жилья вправе вселить в квартиру детей до 18 лет, даже в том случае, если они не указаны в тексте соглашения. Помимо этого, регистрация защищает нанимателя от досрочного с ним расторжения договора.

То есть хозяин жилья не сможет выселить его из арендуемой жилплощади до тех пор, пока не закончится срок найма, определенный  в соглашении, иначе говоря, даже если собственник решит продать квартиру, то чтобы прекратить срок действия договора найма, ему придется обратиться в суд.

 При продаже жилья, которое передано в пользование по договору найма, об этом следует уведомить покупателя, который, в свою очередь, после завершения сделки купли-продажи обязан будет перезаключить договор найма с нанимателем. Причем придется это сделать на тех же самых условиях и на период, который не истек по прошлому договору.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам по телефонам, указанным наверху страницы, или через онлайн-форму.

Порядок регистрации

Процедура регистрации достаточно проста. Стороны, оформив договор и прописав в нем все важные для себя условия, должны вместе прийти в регистрационный орган. С собой они должны иметь следующие документы:

  • общегражданские паспорта;
  • договор найма жилья в 3-х экземплярах;
  • квитанцию об уплаченной пошлине;
  • акт приема-передачи, если его наличие прописано в тексе соглашения.

В том случае, если стороной является юридическое лицо, например, при найме жилья для сотрудника фирмы, ему придется представить документ о постановке на учет в ИФНС, выписку из ЕГРН.

Если жилье находится в совместной собственности у нескольких владельцев, например, у мужа и жены, то понадобится письменное согласие второго супруга на сдачу квартиры  в наем.

Как правило, процедура регистрации длится не больше недели. По факту ее завершения, наниматель получает на руки выписку из ЕГРН, подтверждающую право нанимателя  проживать в данных квадратных метрах в определенный период.

По завершении срока найма, наниматель должен обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением.

Следует помнить, что после истечения срока договора найма, граждане могут заключить новое соглашение, для этого придется заново пройти регистрационные действия.

Резюме

Таким образом, процедура регистрации договора является обязательной, если он оформляется на срок более года. Также к регистрации соглашения в Росреестре следует обращаться гражданам, желающим максимально снизить потенциальные риски, которые так или иначе возникают при сдаче жилья  внаем.

Телефоны бесплатной горячей линии

Высококвалифицированные специалисты в области права проконсультируют Вас и ответят на все Ваши вопросы: Гражданское право, Недвижимость, Корпоративное право, Трудовое право, Автомобильное право, Страхование, Уголовное право, Семейное право, Наследство, Защита прав потребителей, Интеллектуальная собственность.

Источник: https://pravbaza.ru/arenda-nedvizhimosti/nuzhna-li-registraciya-dogovora-arendy-kvartiry

Правовой совет
Добавить комментарий